印鑑証明書と登記事項証明書の住所が違うのはまずいっす（泣）

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初めて３日間、更新出来ませんでした。。

昨日は、大学時代の部活の同期達とランチ。

新宿西口センタービルの麓（笑）にある、僕のお気に入りのお店

「音音」

個性的な外観の建物で、中に入るとガラス張りの室内、お洒落な電灯にと楽しめます。

メニューは、ランチということもありますが、「この値段で、こんな美味いものが食べられるのか？」って感じです。

これは味噌煮込みハンバーグ膳です！おいしそうでしょ？

是非、一度行ってみてください！

ちなみ夜も、なかなかいい雰囲気なので、いろんな用途で利用できるお店だと思います。

ランチが終わってから、ほぼ間髪入れず、これまた部活の先輩と会合。

以前から、会社を設立したいとのことで相談を受けていましたが、この日は先輩がやりたい事業のことを聞かせてもらい、株式会社と合同会社の違い、設立方法をお伝えしてきました。この話はまた次回の記事にアップします！

そして今日は、朝一で東京法務局本局に申請を行い、恵比寿の取引先へ金銭消費貸借、抵当権設定の契約現場へ。

取引先はいわゆるノンバンクであり、顧客に対してスピーディーなビジネス融資を売りにしている業者です。

なので、このような金融機関のお客様から事前に抵当権設定登記の登記義務者（不動産所有者）の印鑑証明書や権利書のコピーはあらかじめ確認できないケースが多いです。

銀行等の金融機関はきっちり時間をかけて調査を行い、バッチリ書類を集めてから我々司法書士に書類の確認を求めてきたりするので、よっぽどのことがない限りは書類の不備というのはありません。

ノンバンクの場合は、スピーディーな融資を先行させるため、印鑑証明書や権利証の実物の確認はあまりせず、お客様（お金を借りる人）からの口頭の情報だけで、司法書士に依頼をしてくることがほとんどです。

契約現場に行ってみて、ビックリ！なんてことはもう日常茶飯事になっています。。。

今日もそのパターンでした。

不動産所有者が持参した印鑑証明書の住所と、登記事項証明書の住所が違っていました。

登記では、

登記事項証明書に記載されている者（個人又は会社等の法人）を

「住所（本店所在地）」と「氏名（商号、名称）」でその同一性を判断しています。

なので、現在の住所や氏名が登記事項証明書の記載と異なっていると

「住所（氏名）が違うから同じ名前（住所）だけど、違う人なのかな？」

と判断してしまいます。

したがって、登記事項証明書上の所有者等、登記申請人からの申請ではないのでは？と判断し、その申請を却下してしまいます。

この現在の住所氏名と登記事項証明書上の記載を合わせる登記を

登記名義人住所（氏名）変更登記

といいます。

もしこれが、その人が登記を受けた当初から住所氏名に間違いがあれば、

登記名義人住所（氏名）更正登記

となります。

この登記は、やらなけらばならない場面で、見逃してしまうと、この登記を前提としてやるべき登記（所有権移転登記や抵当権設定等の権利保全に必要な重要な（みん

な重要ですけど・・）登記が確実に却下になってしまいます。

なので、と～っても重要な登記なんです！

で、この取引が終わったのが１３時３０分ちかく。

通常、ノンバンクとしては僕達からの無事登記申請した旨の連絡を受けてから、お客様の口座に融資金を振り込むので、おそくとも１４時３０分くらいまでには連絡しないと、振込にかかる時間の関係で最悪、今日中にお客様は融資を受けられないということにもなりかねません。

走りました。。

そして、法務局で、登記名義人住所変更の登記申請書を手書きしました。。

久しぶりの手書き申請書。

受験時代、もういやだってほど、書いた書式です（笑）

何とか時間内に連絡もでき、ノンバンクの担当者にはお礼を言っていただけました。

良かった～。

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不動産残代金決済時の清算

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不動産の残代金決済の現場でよく聞かれることがあります。

それは

「税金関係」

ほぼ毎回と言ってもいいくらい、頻繁に質問されます。

事務所に入りたてのころは、しどろもどろになりながら

「自分は司法書士なので、税金のことはちょっと・・・」みたいな感じで小さくなっていました（笑）

ある程度場数を踏んでからは、

「税金のことは、毎年改正されるうえに大変複雑なので、なかなかお答えするのが難しいのですが、まずはこれをご覧になってください」

と税務署で無料配布している税金の手引きを渡し、

「それでもよくわからないときは、お近くの税務署で聞いてみてください。今の税務署はとてもよく教えてくれますよ。ほんと、国って徴収することについては気持ち悪いくらい優しいんですよね！」

という具合に煙にまいていたように思います（笑）

しかし、真面目な話、税金については、なかなか我々司法書士では具体的には答えられません。

不動産全代金決済時には、「固定資産税・都市計画税の清算」というものがおこなわれます。

これは、どういうものか？

固定資産税・都市計画税の通知は、その年の１月１日の所有者のもとに送付されてきます。つまり、１月１日現在所有者だった場合、その人が納税者になってしまうということです。

さらにこの通知は、１月には来ないで、かなりの時間差で来ます。４、５月くらいにシレっと送られてきます。

不動産の残代金決済が２月にあったとすると、売主のもとには売却が終わってから税金の通知が来ることになります。

売主としては

「もう売っちゃったのに、なんで自分が払わなきゃならんのさ？！」ってなるのがふつうですよね？

そこで、残代金決済時に前年の固定資産税・都市計画税の税額をベースにして日割計算で清算金を計算して、買主から売主に渡します。

例

前年の固定資産税・都市計画税の税額

金８万円

残代金決済日時

２月１９日

８万円÷３６５日×３１６日＝６万９，２６０円

残代金決済時にこの金額を買主から売主へ支払うことになります。

これで固定資産税・都市計画税を

１月１日から２月１８日までは売主が負担し、

２月１９日から１２月３１日までは買主が負担する

ことになり、公平ですね。

ここで「なんで前年の税額をベースにして計算するんだ？」と思った方！

するどい！

なぜ、前年の額をベースに計算するかというと、残代金決済時にはまだ、固定資産税・都市計画税の通知が来ていないので、今年度の税額がわからないんです。

なので、前年の税額をベースにして、計算してそれを清算金として買主から売主に支払ってしまいます。

このご時勢、固定資産税・都市計画税の税額が、前年と大幅に違う！ということはまずあり得ません。変わったとしても何百円単位です。

もちろん、通知が来てから、今年度の税額で計算した額を、買主から売主へ振込の方法で支払ってもいいのですが、振込手数料がかかるだけで特にメリットはありません。

この説明は大抵、不動産会社の営業マンの方がしてくださるのですが、時折新人の営業マンの方が、初めて残代金決済に来たような場合、説明が出来ないので、ちょっとお節介を焼いて、あと自分の知識確認のために、簡単に説明を試みたりします。

といっても、ほぼ不動産会社の方が準備したシートを読むだけなんですけど（笑）

やはりお客様にとって「税金」というのはとても関心のあることのようです。もう少し勉強してみると、残代金決済の場が少し違った空間として捉えられようになるかもしれません。次は「譲渡所得」を勉強してみようかな？

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お父さんの相続かと思ったら、名義はまだおじいちゃんだった！！

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今日は、午前中港法務局へ申請に行き、銀座で決済をして、再び港法務局へ（笑）

結構、こういうことはあります。

たとえば、事前に抵当権設定の書類を預かっており、とにかく朝一で抵当権設定の登記だけ入れておき、その後、既登記の担保の抹消書類を預かって、再度法務局へとんぼ返りして申請。みたいな感じです。

よくノンバンクの金融機関がやりますね。こういう登記は。銀行はまずやりません。

「無担保のきれいな不動産に抵当権を設定できること」が抵当権設定契約の条件だったりすることが多いので。

ここ最近は、相続案件が増えてきてるように思います。

今、扱っている案件では、

土地の相続登記のご依頼をいただき、物件の調査に入ったら、

その土地の上に建物が建っており（お客様は把握していませんでした）、

しかも、権利の登記がされておらず、表題登記のみが入っている。

この表題登記の名義人は、お客様の亡くなられたお父様（土地の所有者で被相続人）のお父様（お客様のおじい様）になっていたのです。

お客様もビックリされていました。

「親父の土地を自分が相続することで話はまとまっていたけど、じいさんの相続も必要なのか」と。

この場合、表題登記しか入っていない建物については、どのように登記することになるんですか？

との質問を受けたので、お答えしました。

その前に、まずどのような相続関係になるのかをちょっと整理してみたいと思います。

お客様Ａ

ご家族

被相続人お父様Ｂ

お母様Ｃ

お姉さまＤ

亡くなられたおじい様Ｅ

おじい様の子供たち

Ｂ（お客様のお父様）

Ｆ

Ｇ

Ｈ

Ｉ

Ｊ

Ｋ

の合計７人

そのうちＦを除いた６人がすでに亡くなっている。Ｆには子供がいない。

Ｂには

Ａ（お客様）とＤの二人の子供がいる

Ｇには

Ｌ、Ｍ、Ｎの三人の子供がいる

Ｈには

Ｏ、一人の子供がいる

Ｉには

Ｐ、Ｑの二人の子供がいたが、Ｐはすでに亡くなっており、その子供Ｒがいる

Ｊには

Ｓ、一人の子供がいる

Ｋには

Ｔ、Ｕの二人の子供がいる

という状況です。ちなみに全員成年に達していました。

稚拙ですが、図解すると下記のような感じです（わかりますか？？）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　Ｅーーーーーーーー○

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜

　　　　　　ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

　　　　　　｜　　　　 ｜　　　　 ｜　　　　　　 ｜　　　　　　｜　　｜　 ｜

　　　 ○－Ｋ　　○－Ｊ　　　○－Ｉ　　　　○－Ｈ　　　○－Ｇ　　　Ｆ　　Ｂ－Ｃ

　　　　　｜　　　　 ｜　　　　　 ｜　　　　　　｜　　　　　 ｜　　　　　　　 ｜

　　　　Ｕ　Ｔ　　　 Ｓ　　　　　Ｑ　Ｐ　　　　　 Ｏ　　　　Ｎ　Ｍ　Ｌ　　　　 Ｄ　Ａ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　｜　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Ｒ

（赤字は死亡している人を示しています）

土地については、Ｂ名義とのことですから、遺産分割をする場合、Ｃ、Ｄ、Ａ（お客様）で行えばＯＫです。

しかし、建物についてはＡさんの単独名義にするためには、まずおじい様の相続について、

Ｂの相続人Ａ、Ｄ

Ｆ

Ｇの相続人Ｎ、Ｍ、Ｌ

Ｈの相続人Ｏ

Ｉの相続人Ｑ、Ｐの相続人Ｒ

Ｊの相続人Ｓ

Ｋの相続人Ｕ、Ｔ

の合計１２人でまず、

①すでに死亡しているＢに相続させる旨の遺産分割協議を行う。

そのうえで、

②Ｃ、Ｄ、ＡでＢ名義となる建物をＡに相続させる旨の遺産分割協議を行う。

という２段構えにする必要があります。

めちゃめちゃ大変ですね。。。

今回のお客様は親族間の関係がとても良好で、すぐに話がまとめられそうということでしたので、大丈夫かとは思いますが、これが関係がよろしくないと、ものすご～くもめる可能性があります。

そんなことにならないためにも、相続の手続きは早めに行ったほうがいいですよ！

今日のお昼は麻布十番にあるスタバです。

このスタバは３階まであり、とてもゆったりとしたソファーがあって寛げます。でもちょっと前にはもっと寛げるソファーがあったのですが、最近なくなってしまいました。あまりに長居されるからかな～（長居する一人（笑））

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