書類が一斉に戻ってきた！
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今日は、午前中は事務所で午後からの残代金決済の確認を行い、お昼を食べてちょうど良い感じだったので、立川駅北口伊勢丹の１階にあるスタバで休憩。
取引を終えて、事務所に戻ると、僕のデスクには何やら大量の郵便物が・・・
それは今僕が抱えている相続登記のお客様からの書類たちでした。
相続登記案件は、相続人間で揉めている等の特殊な事情でもない限りは、時間に終われることなく比較的ゆっくり進行させることができる仕事だと思っています。
というのも必要になる戸籍関係を集めるだけでもかなりの時間を要しますし、また集める書類が揃った後は遺産分割協議書や登記の委任状に署名押印をもらわなければなりません。
これがまた、お客様の都合でなかなか整わなかったりします。なので、かなり時間を置いてから書類が揃うということはよくあることなんです。なので、どうしても時間がかかってしまいます。
今日は、いろいろお客様の「なかなか整わなかった書類」たちが一斉に送られてきたということでした。こういうこともよくあります。。
こうなると一つの相続登記案件につき、
①遺産分割協議書の署名押印の確認
印鑑証明書と照合
②相続人全員に本人確認、遺産分割協議内容について最終確認
③申請書作成（これは終わらせておくこともあります。というより終わらせておけ！（笑））
④申請書セッティング
⑤最終確認
を行います。
午後から帰ってきてからはずっといろいろな相続登記にかかりっきりでした。
こうして、全てが完了してから無事登記申請をして、問題なく登記が完了するとホッとします。
大抵相続登記をお願いしてくるお客様は、こうした煩雑な手続きがわからず、とても困っていたりするので、「無事完了しました」とご連絡を差し上げると、とても喜んでくれます。それがまたなんとも嬉しいです。
さ、明日も頑張ろう！
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根抵当権の抹消の場合には気をつけよう！
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引越し準備で、洋服棚から洋服を出して、畳んだところで力尽きました（笑）
あと９日で準備しなきゃならないのに大丈夫かな？
さて、不動産残代金決済の際には、既登記の担保は全て抹消したうえで所有権移転登記を入れるようにするのが基本です。
ここで既登記の担保で根抵当権が入っている場合にはちょっと注意しておいた方がいいことがあります。
それは
「残代金決済当日の根抵当権によって担保される残債務の額」です。
というのも根抵当権という権利は、一定の範囲に属する債権を極度額という枠の範囲内で担保する権利であるため、もしかすると残代金決済当日に、不動産会社の営業マンが把握していた予定返済額を上回っているかもしれないんです。
どういうことかというと
「一定の範囲」、たとえば「金銭消費貸借取引」という取引の範囲内で発生した債権（＝貸金債権）を根抵当権によって担保しているとします。（「老後のゆとり生活応援ローン」みたいな（たしかこんな感じだったと思うんですけど・・）商品を金融機関で見かけます。）
これは、金銭消費貸借契約と締結してお金を貸しては返済を受け、また契約を締結してお金を貸しては返済を受け・・・を繰り返し、根抵当権が「確定」という状態になったときに、そのときに存在する金銭消費貸借取引による債権を極度額という枠の範囲で全て担保するというものです。
このように「確定」状態になるまでは、取引は継続されているということです。なので、残代金決済までに、あらたに金銭消費貸借契約を締結してお金を借りていたるすると、不動産会社の営業マンが売買契約を締結するときに把握したであろう残債務の額と異なってくることになります。
もし、これを知らないまま、残代金決済当日をむかえてしまうと、買主さんからの残代金だけでは根抵当権を抹消することができないという大変な事態になってしまいます。。
しかし、このことは不動産会社の営業マンに注意を促すことくらいしか出来ないと思います。
まあ、不動産の売買契約が締結された後に、新たに残債務を増加させるようなことをする売主さんだとしたら、ちょっと考えた方がいいかもしれませんね。。
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公証人の認証による本人確認情報
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今日、都内は本当に暖かかったですね。
コートを着ていこうかどうか迷いまいしたが、夜のことを考えて着ていきました。
昼は、暑くて着ていられなくてずっと手に持っていましたが（笑）
さて、今日の不動産残代金決済では売主さんが権利証を失くしていました。
以前の記事で、登記済権利証を失くしている場合には、救済手段として３つの方法がある。そして、その中の
資格者代理人による本人確認情報
について、説明したかと思います。
http://ameblo.jp/gouaoki/entry-10200323175.html
今日は別の方法
「公証人の認証による本人確認情報」の方法を用いて、決済を進めることにしました。
公証人による本人確認情報は、資格者代理人による本人確認情報作成に比べ、と～っても簡単です。
資格者代理人による本人確認情報提供の場合、登記の申請代理人となる司法書士等の資格者が、登記義務者（売主さん）に対して、それはもう根掘り葉掘り聞くことになります。また、すべての責任を司法書士等が負うことになるため、費用も高くなります。
登記義務者（売主さん）としては、プライベートと自身のことを曝け出させられたうえ、財布まで寒くなるという、ダブルパンチを食らうようなものです。
それでも、これは仕方ないことなんだ、ということは以前の記事で書かせてもらいました。どうか理解してやってください（笑）
http://ameblo.jp/gouaoki/entry-10200323175.html
対して、公証人の認証による本人確認情報は、
① 登記義務者（売主さん）公証人役場に出向く
② 身分証明書（運転免許証等）等、印鑑証明書を準備する
③ 登記の委任状（登記申請を司法書士等に委任する場合）に、公証人の面前で印鑑証明書のとおり（省略しないで）、住所、氏名を記入する
④ その委任状を公証人が認証する
⑤ 認証手数料３，５００円を支払う
以上です。
②の必要書類等については、各公証人役場で多少異なります。印鑑証明書だけあればいいというところもあれば、厳しい公証人役場となると、登記事項証明書の原本、印鑑証明書、顔写真入の身分証明書全て用意するよう指示してくるところもあります。
③は、本当にただ公証人の面前で記入するだけです。なんやかんや質問されることもありません。
確かに登記義務者（売主さん）としては、自分が必ず出向いていかなければならないという手間はありますが、プライベートを他人に曝す必要もないし、費用も３，５００円＋司法書士等が立ち会った場合、その費用（１万円～）を取らるだけです。
司法書士側からのメリットを言わせてもらえば、責任を公証人に負ってもらえるのでかなり気が楽です。
個人的な意見ですが、この公証人の認証による本人確認情報、ほんとにそんな程度の確認でいいのかよ！？と思っています。
資格者代理人による本人確認情報と同じものであるにも関わらず、確認内容の濃さには雲泥の差がある。
ほんとにこのままでいいのかな？という心配はあります。
なんにせよ、制度として認められているものだし、お客様と司法書士等にとってメリットが大きいというのは事実です。売主さんに不審な点がなく、ただプライベートを曝したくない、費用を安くしたいという場合には大いに使うべき制度だと思います。
帰りに撮った新宿南口近辺。
ＮＴＴドコモビルと高島屋
新宿駅南口 タクシーがいっぱい！
甲州街道
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