家賃の値上げを可能にする交渉の秘訣とは

以下「不動産投資TIMES」2018年11月20日記事より

引用させていただきます。

https://www.fudousantoshi-times.com/pro/mansion/8450

記事によると

所有物件のあるエリアの人気が高まったり、再開発で利便性が向上したりした結果、従来設定していた家賃が割安になってしまったと感じているオーナーの方は多くいらっしゃいます入居者の反発を受けずに家賃の値上げをするためには、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか

家賃の値上げは難しい？

はっきり言って、家賃の値上げはそう簡単に達成できることではありません安易に値上げをしてしまうと、入居者や内見者は物件に対して魅力を感じにくくなってしまいます結果的にトラブルが発生し、そのまま退去に至るか、最悪の場合訴訟に至るケースもあります

家賃の値上げは賃貸経営には欠かせない

家賃の値上げにより入居者が退去してしまえば元も子もありませんしかし値上げを達成できれば家賃収入を増やすことができ、より投資の成功に近づくことができるでしょうそのため、値上げが妥当だと感じたら、なるべく入居者や内見者に納得してもらえるよう説明を行い、家賃の値上げを実現するべきです

家賃値上げの法的根拠

オーナーから見ていかに妥当な理由があろうとも、家賃の値上げをするには入居者の正式な同意が必要ですこれは借地借家法という、土地や建物の貸し借りについて規定した法律に定められていることで、どのオーナーもこの法律に則って値上げの手続きをしなければなりません

値上げが認められているケース

借地借家法では、オーナーが家賃の増減を提案するにあたって妥当な場合について以下のように定めています

土地や建物に対する租税などが変化してそれらの価値が変化し、現在の賃料が不相当になった場合
経済事情の変動により、現在の賃料が不相当になった場合
周辺にある似たような種類の建物の賃料相場と比べて不相当となった場合

つまり、ここで規定されている妥当な理由に当てはまらない場合は、入居者によって家賃の値上げを拒否されてしまうということですまた、一定の期間は賃料を変動させないという契約を結んでいた場合はその契約の通りで、どんなに妥当な理由があろうとも賃料の増減はできません

入居者の同意が得られなければ裁判の判決に委ねる

また、オーナーと入居者の間で家賃の増減に関して意見が合わない場合、裁判所にその裁量を決めてもらうように請求することができますこの時、判決が下されるまでは入居者はそれまでの賃料を払い、もし増減いずれかが決まった場合は、その差額を判決が出るまでにかかった期間のうち、1年あたり1割の利息をつけて清算しなければならないと定められています

オーナーは都合よく値上げをすることを認められてはいない

細かい決まりですが、きっちりと理解しておかないとオーナーとして法的に誤った行動や言動をしてしまいかねませんむろん、家賃の値上げについて同意をしない入居者に対し、契約更新を回避したり、退去を迫ったりすることは認められていません

トラブル回避のためには節度のある行動を

上記で説明した事項はいずれも借地借家法に記載されている事柄ですもちろんこれに則った手順や理屈で話を進めていく必要がありますが、妥当な理由があっても入居者が同意してくれないなど、実際には思い通りに話が進まない場合もあります突然家賃の値上げを告げられたとしたら、入居者の中には拒否する人も出てくるかもしれません

こうなってしまうと裁判によって決める、または、家賃の値上げを断念せざるを得なくなり、トラブルが発生することに変わりはないため可能な限り避けるように行動しましょう

賃貸契約時の取り決めはあまり意味をなさない

また、賃貸契約を結ぶ時点で家賃の値上げについて規定を定めておくことは、精神的な余裕を生み出す程度の効力はあるかもしれませんが、法的根拠に匹敵するような効力はほぼありませんただし、契約時に一定期間は家賃の変動をしないと定めた場合のみ、その効力を発揮しますつまり、賃貸契約時に家賃の値上げに関する規定を定めておいたからといって、容易に値上げを達成できるかどうかは全く別の問題であるということです

家賃値上げまでのステップ

ここで、家賃の値上げまでのステップを詳しく見ていきましょう

値上げの通知を出すタイミングについて、法的な規定はありません借地借家法では、家賃の増減に関する通告について、具体的にいつまでにしなくてはならないと規定する文言が含まれていませんしたがって、たとえ家賃が次の日から変わるという通告をしても法的には問題ないということになります

ただし、通告時には理由を添える必要があります家賃の値上げには賃貸契約の中で特別に規定を設けていない限り、借地借家法で定められた妥当な理由を明示します通知の際には、増加額、値上げ開始日、その理由を明記した「値上げ請求通知書」を入居者に送ることになりますその後、入居者が増額した賃料を支払った時点で合意したとみなすことができます

ただし、家賃の増額量だけではなく、値上げ開始日についても入居者の合意が必要です先ほど法的にはいつ通知しても問題はないと説明しましたが、入居者側がより受け入れやすい条件となるように、妥当と思われる範囲で開始日を設定すべきです

オーナーと管理会社の役割分担

賃貸経営をされている方の中には、管理会社に一部または全ての実務を任せている方も多いかと思います管理会社に一部の実務を任せているといっても、どの程度の分量を任せるかは人によりますが、家賃の値上げに関しては、オーナーがやるべき実務と管理会社に任せられる実務があるので区別して認識しておきましょう

オーナーがやるべき実務

実務の大半はオーナーがやるべき実務といっても過言ではありません家賃の値上げに関してオーナーがやるべき実務は大まかに、

どのようにして家賃を上げるのか
いつ家賃を上げるのか
どれくらい家賃を上げるのか

この三点について判断を下すことです

どのようにしてというのは、例えば経年劣化によりリフォームを行わなければならなくなった場合に、部屋の価値を上げたとみなして家賃を上げる、といった家賃の値上げ方法を考えるということです

家賃を上げる時期と上げる額については、上記の説明から入居者に拒否されてしまうことが一番厄介だと言えますから、入居者が納得できるような範囲での上げ方を心掛けましょう

また、もし入居者が家賃の値上げを拒否した場合に、オーナーと入居者が話し合って値上げをするかどうかを決める必要がありますここで、値上げをするのに妥当な理由が揃っているのにもかかわらず、入居者が値上げを拒否するのであれば、裁判に持ち込むという手段も考えられます裁判の実施を含め、値上げにおいて最終的に判断を下す存在がオーナーです

管理会社に任せられる実務

管理会社が担う役割としては以下のようなことが挙げられます。

値上げ通知書を入居者に通達する
入居者からの意見を取り次ぐ

管理会社に任せることは、基本的には普段通りのことです契約更新時と同様に、入居者に対して値上げ通知書を通達したり、入居者に起きたトラブルについて入居者からの意見を取り次いだりします

家賃値上げ交渉の秘訣

家賃の値上げは、オーナーと入居者の双方が同意して初めて成立し、入居者が値上げを拒否した場合、トラブルが生じてしまうなどオーナーにとって都合の悪い状況に立たされてしまうため、オーナーにとっては少なからずリスクが生じますそのリスクを軽減するためには、値上げ交渉を上手く行うことが重要です以下では交渉の秘訣について詳しく紹介します

交渉に不向きな時期は避ける

家賃の値上げ交渉を行うにあたって、オーナーにとって不利な時期が存在しますそれは契約更新時です契約更新のついでに家賃を上げようとした場合、更新期日までに値上げに対する入居者の同意が得られない場合、法定更新という特殊な契約状態に陥ります

値上げに同意しないために契約更新ができないとき、借主である入居者を保護する目的で強行されるのが法定更新です法定更新では、家賃設定額を含めそれまでの内容かつ無期限の契約へと自動的に変わってしまいます

契約更新時に値上げを行おうとすると、賃借契約が法定更新されてしまい、家賃の値上げに失敗してしまいかねません契約更新時に家賃の値上げを提案することは避けたほうがいいかもしれません

増加額は慎重に決める

入居者の納得を左右するポイントとして、増加額が適切か否かというものがあります例えば、先ほど例示した契約更新時の値上げでは、ただ契約更新を迎えたからといって家賃を月あたり5千円上げると通知しても、入居者が納得してくれる可能性は低いでしょうしかし、契約更新時の更新料を無料にする代わりに家賃を月々1千円増加するといえば、納得してくれる入居者もいるかもしれません妥当な理由を説明するのはもちろんですが、入居者の納得を得やすいようにこういった方法を用いてみるべきでしょう

値上げを依頼する依頼状はなるべく丁寧にわかりやすく書く

当然のことですが、値上げの依頼状を入居者に出す際には、自分の要望を押し付けるのではなく、なるべく値上げに至った経緯や値上げをする理由をわかりやすく書くことを心がけましょう入居者が納得しやすいように値上げの説明をすることが肝心ですまた、依頼状という名目ですから、入居者に対して失礼のない書き方を心がけましょう

まとめ

これまで、家賃の値上げについて法的にクリアしなければならない事項や、そのうえで値上げを達成しやすくなるようなポイントについて説明してきました値上げを行う際には入居者の同意が必要不可欠であり、同意を得られなければ様々なトラブルに繋がりますオーナーの責任と管理会社の責任を理解して、入居者の同意を得やすいように丁寧に取り組むようにしましょう

もし自分が借りている立場でしたらどう思うかやはり、人と人なので納得してもらって初めてお互いに気持ちよく過ごすことができるのではないでしょうかそのためにはきちんとした説明や状況を伝えて納得してもらうしかないですよねできることなら、裁判まではいきたくないですよねオーナーとして賃貸業を営んでいるのであれば決断を下すという重要な仕事もありますね

更新期日までに値上げに対する入居者の同意が得られない場合、法定更新という特殊な契約状態になるということを知りました。そういったことも勉強をしないとわからないですね。引き続き勉強をしていきたいと思います