銀行の融資審査基準はどう変わったのか? 融資を受けられる人とそうでない人の違い

銀行の融資審査基準はどう変わったのか? 融資を受けられる人とそうでない人の違い〜二代目元銀行員岡本公男の東京大家スタイル

以下「不動産投資Library」2月17日記事より

引用させていただきます。

http://f-library.com/daily/25208/dadada-3/

記事によると

大家さんに対する金融機関（メガバンクから信用金庫まで）の融資姿勢は、最近の動きを見ていると、金融庁による債務者に対する査定が厳しかったリーマンショック頃の水準に戻っている感があります

■ 融資を受けるための二つの要件て

では、今後の大多数の銀行の融資基準について、予測してみましょうまず、不動産賃貸業向けに銀行が長期の融資をする場合、次の二つの要件が大前提になります

①借りた人が、きちんと返済できる見込みであること
②担保で保全できていること

逆にいえば、この2点で銀行を納得させることができれば融資は出ます

まず、①の「借りた人が、きちんと返済できる見込みであること」についですが、不動産投資を始めて物件数が少ない方にとっては、融資対象物件単体のキャッシュフローで、返済していけることが基本となります

計算式にすると下記のようになります

・融資対象物件単体キャッシュフロー
＝家賃収入－経費－借入金元金返済（－所得税・住民税）

物件数が増えてくると、融資対象物件単体キャッシュフローがマイナスでも、世帯合算キャッシュフローがプラスなら融資してくれる可能性が高くなります

・世帯合算キャッシュフロー
＝世帯保有の各収益不動産キャッシュフローの合計＋世帯各人の給与等不動産以外の所得－法人税（資産保有会社がある場合）－所得税・住民税－生活費

上記2つのキャッシュフローについては、第73話「銀行が重視する2つの「キャッシュフロー」～融資審査のポイントpart2～」で、詳しく解説してますので参照願います

スルガ銀行のシェアハウスローンの「年間所得40％＋満室想定賃料収入の70％をもって返済原資とみなし、その水準までの年間返済額を許容する」という融資基準は、無茶なものでした

「年間所得〇〇％＋」という箇所は他行でも不採用とするところが多いでしょうまた、「満室想定賃料収入の〇〇％」というのも、上記のキャッシュフローの計算式と比較すると、ざっくりし過ぎてますよね

家賃収入が同じだとしても、㎡当たりの賃料単価が違えば経費率も変わりますその大家さんの所得水準によって、所得税・法人税の税率も変わります

今後は、一般事業向け融資の審査と同様、個別案件ごとにオーダーメードでキャッシュフローを算出して、チェックしていく傾向が強まるでしょう

■ 債務償還年数は20年～30年が目安

また、キャッシュフローはプラスであればいくらでもよいというわけではありません大家さんの場合、一言で言えば、「毎年のキャッシュフローで借入金を何年掛かって返せるか」が重要です

これを「債務償還年数」と言います何年で返せれば審査基準内になるかは銀行によって異なりますが、不動産賃貸業の場合、たいていは２０年～３０年が基準となっています

債務償還年数の計算式は、各銀行によって異なりますが、概ね下記のようになります

債務償還年数
　＝有利子負債÷（営業利益＋減価償却費）
　= (要償還債務－現預金)÷営業キャッシュフロー
　= (有利子負債－運転資金－現預金) ÷ (経常利益+減価償却費－税金)

詳しくは、第74話「キャッシュフローより大切な「借入返済能力」とは～融資審査のポイントpart3～」を参照願います

■ 利益の計上について

キャッシュフローの話の次に、利益の計上について触れておきましょうここでいう利益というのは、個人の確定申告でいえば、「課税される所得金額」です法人の損益計算書でいうと、「税引前当期純利益」となります

どちらのケースでも１円でもよいので、融資を受けたい直前２期、できれば３期は黒字にしてください（もちろん黒字は多いにこしたことはないです）

それは、直近２期連続黒字である場合と、そうでない場合は、融資審査基準で大きく左右される銀行が多いことがあげられます

仮に赤字となった場合でも、不動産売却による損失などは、一過性の事象として勘案されることもありますが、金融商品などを活用した過度な節税対策は、勘案されないこともあるので気を付けましょう

重要なポイントになりますので繰り返しますが、銀行から融資を受けたい、さらにより良い融資条件にしたい場合は、以下の二つを意識することが大切です。