(上)不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは？

不動産投資の悩みの種、空室リスクを最小限にする方法とは？

マンションやアパートへ投資をする際の最大の悩みは、「空室リスクをいかに抑えるか」ということに尽きるでしょう。今回は空室リスクを最小限にするための対策についてレクチャーしていきます。

以下「不動産投資TIMES」2018年9月6日記事より引用させていただきます。

https://www.fudousantoshi-times.com/pro/risk/8143

記事によると

空室になりにくい物件の条件とは？

空室リスクを最小限にするためには、第一に空室になりにくい物件を選ぶことが重要です空室になりにくい物件は、どのように探せば見つけることができるのでしょうか空室になりにくい物件の条件について見ていきましょう

立地

物件を選ぶ際には、需要の高い立地を選ぶようにしましょう需要の高い立地であれば、空室になってしまった際に早く次の入居者を見つけることができます。では、需要の高い立地はどのように見極めればいいのでしょうか立地の需要を判断するために、以下の三段階に分けて見ていきましょう

人口の増減に着目

立地の需要の高さを知るための手段として、人口の増減に着目するという手段があります一般に、日本では人口減少の傾向にあります人口減少の度合いは地域によっても大きく異なるほか、逆に人口が増加傾向にある地域もあります東京都の区部をはじめとする人口増加率が高い地域では、住宅に対する大きな需要があります将来的に空室率が下がらないようにするためにも、なるべく人口が増加傾向にある地域を選ぶようにしましょう

地域としての需要

都道府県や市区町村の人口増加率に加えて、より細かな地域ごとに立地の需要を確かめるようにしましょうまず、最寄り駅からの距離が徒歩10分圏内や、スーパー・商業施設が近くにあるエリアでは、生活の利便性から人気が高い傾向にあります徒歩圏内に公園や小学校・中学校があれば、ファミリー層に需要があると見込めますこのように、物件を選ぶ際には、その地域の特徴を考慮に入れた上で検討するようにしましょう

物件の特徴

物件の位置している地域の特徴に加えて、物件そのものの特徴も考慮に入れるようにしましょう利便性の高い立地の物件であったとしても、物件の特徴によっては、近くにある他の物件よりも人気が劣ってしまう可能性があります例えば、騒音の問題があります夜も自動車や電車の騒音が気になってしまう物件は、騒音を気にせずに済む他の物件が近くにあった場合には人気が下がってしまう可能性がありますまた、日当たりの悪い物件も人気が劣ります少しでも空室率を下げるためには、このように物件の特徴にも注意しましょう

ターゲット層に合わせた選択を

空室になりにくい物件の条件は複数ありますので、ターゲットとする入居者像を明確にしなければ、どの条件を優先すべきかを決められず中途半端な選択をしてしまいがちです物件を選択するにあたっては、狙うターゲット層を明確にした上で物件の良し悪しを考えることが大切です

オーナーチェンジ物件

空室になりにくい物件として、オーナーチェンジ物件がありますオーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる物件を、現在のオーナーから買い取って取得する物件のことを指しますすでに入居者がいるため、購入した時点からすぐに家賃収入を得られるというメリットがあります

一方でいくつかのデメリットもありますオーナーチェンジ物件で最もネックになるのは、基本的には購入前に室内を確認することができないということですそのため、室内を実際に見るのではなく、何らかの別の方法で物件の管理状態などを調査し、物件に問題がないかどうかを判断する必要があります例えば共用部分の管理状態や、同じ建物の他の部屋の状態から、その物件の状態をある程度は推測することができるでしょうあるいは、管理会社が修繕履歴を記録していればそれを確認することも一つの方法です購入後すぐに家賃収入を得られるという魅力があっても簡単には飛びつかずに、他の物件と同様にじっくりと判断することが大切です

賃料とローンの設定を工夫する

物件の賃料がいくらであるのかは、入居者にとって大事な判断要素ですそのため、物件に見合わない賃料を設定してしまうと、なかなか入居者が見つからないという事態に陥りかねません空室率を下げるためには、実際に物件を運用する際の賃料とローンの設定を工夫するようにしましょう

賃料とローンの関係

不動産投資では、自己資金のみで物件を購入することができない場合には、金融機関から融資を受けて購入することになりますこのローンは、賃貸収入から支出することで返済する仕組みになっていますこのように、賃料とローンはお互いに影響しているため、双方向から検討することが大切です

当然、賃料はローンの返済に支障が出ないように設定する必要がありますしかしそれと同時に、賃料が相場価格よりも高くなってしまっては、空室率を下げることはできませんよってローンの規模は、相場価格の賃料であっても十分に返済できる程度に調整することが大切です

新築時の賃料で利回りを計算しない

利回りを計算する際に、新築時の賃料を用いて計算しないようにしましょう新築物件は入居者にとって魅力的ですので、はじめは賃料を少し高めに設定できますしかしこれは新築のときだけですので、次の入居者からは築年数に応じた相場賃料へと戻ってしまいます運用のシミュレーションを行う際には、この相場賃料を用いて計算すべきです。新築時の賃料をベースにシミュレーションを行ってしまうと、後に目標とする利回りを下方修正する必要が生まれてしまい、投資計画に狂いが生じます

賃料が高額な物件はなるべく避ける

条件の良い物件には高い賃料を設定し、小さい物件や設備の劣る物件には低い賃料を設定するというのは、当然のことですそれぞれの価格帯に応じて、それなりに需要があると考えて良いでしょうしかし初めて不動産投資を始める方や、ワンルーム等の区分マンションへの投資を行う方にとっては、賃料が高額な物件はなるべく避けた方が無難であると言えます

ワンルーム等の比較的小規模な投資用物件において、高価格帯の物件は、潜在的な入居者の数が少ないと言えます単身世帯や新婚世帯で、高額な家賃を支払ってでも敢えて条件の良い物件に入居したいと考える人は、必ずしも多くはありませんもちろん、賃料が高い物件でも空室率を低く抑えることができるならば、低価格帯物件よりも高い利回りが望めることは事実ですしかし、入居者が見つからず空室率が上がってしまっては元も子もありませんそのような場合には、ローンの返済に支障をきたす可能性も高くなります

募集時期に合わせて賃料を調節する

不動産物件に対する需要は、一年を通して時期によって変動します需要の高い時期には、賃料を高くしても入居者がいる一方で、需要の低い時期には、賃料を下げなければ入居者が見つかりにくくなりますこのように、一年を通して同じ賃料にて入居者を募集するのではなく、募集時期に合わせて賃料を調節するという工夫があります需要の変動に合わせて賃料を設定することで入居率を高めましょう

繁忙期

一般に、1月～3月は会社の異動や入社、学校の入学などに伴って、需要が大幅に高まっている時期ですそのため、賃料を少し高く設定しても入居者を確保できる可能性が高まります

閑散期

梅雨や猛暑の時期である6月～8月は、引越しを避ける場合が多いため、閑散期となりますそのため、この時期には空室が埋まりにくくなりますもしもこの時期に空室となってしまうと、賃料を下げるなどといった対策が必要となります

下につづく