今日もギリギリスーパーホストのK-Familyです
11年間・airbnbで合計5000組以上をホスティングしてきた経験からの意見になりますので、ひとつの参考としてください
家主同居型のメリット
家主同居型メリット①
＝簡単に始められて、簡単に辞めれる。
家主同居型メリット②
＝始める費用がほぼかからない。
家主同居型メリット③
＝ヘタにバイトするより収入がある。住宅ローンの返済ができる。
家主同居型メリット④
＝外国人との英会話が必然になってくるので、自然と英語を覚えれる。
家主同居型メリット⑤
＝子供がいる家庭には英会話以外にも、国際交流で垣根がなくなりグローバルな子供に育つ可能性がある。
家主同居型メリット⑥
＝近隣とのトラブルは起こりづらい。
家主同居型メリット⑦
＝あくまで他人がいるので、家族同士が言い争ったりケンカしたりがなくなる。
家主同居型のデメリット
家主同居型デメリット①
＝他人が家に泊まるのでストレスになる人はいる。
※ズカズカリビングに毎回入ってくる人は10人に1人ぐらいですかね。でもだいたい感じは皆チョー良いです。
家主同居型デメリット②
=シャワー時間がぶつかる。
外国人はほとんど朝シャワーが多いので、一応シャワーを使って良い時間などを話しておく必要がある。
家主同居型デメリット③
＝門限を設定するかを考慮する必要がある。
※だいたいのゲストは、夜はしずかにと伝えるとかなりこっそり帰ってくる。
家主同居型デメリット④
=掃除がある
シーツなどの洗濯があるのと、共用部分を少しだけ整理整頓しとく必要あります。
ウチは子供が小さいのでガンガンちらかってますが、ホームステイしにくるゲストの人は物分かりが良いので、今のところ問題にはなっておりませんが。
家主不在型のメリット
家主不在型メリット①
＝自分で管理する力があれば儲かる！
（失敗してる人も多いのでYoutubeなどで見てみてください）
家主不在型メリット②
軌道にのれば賃貸より3倍以上収益が高い
（５つ星の評価をゲストからもらい続けることができればってことになります）
家主不在型メリット③
家主同居型（ホームステイ型）に比べて精神的に楽な人もいる。
※ゲストと会わないで業務委託・または自分で管理するのであれば、毎日ゲストと顔を合わせて無くても良いので、気持ちは楽かと。
家主不在型のデメリット
家主不在型デメリット①
＝初期費用が高い
消防設備が高い
1軒家・2階建ての場合、無線火災報知器が使えるので消防検査費を業者にお願いして30万～40万程度
1軒家・3階建ての場合、無線火災報知器は利用できず、有線の火災報知器が必要になるので、50万～60万程度
これに旅館業申請を行政書士にお願いすると15万～20万程度。
180日民泊申請は自分でやれば無料。旅館業申請でも2万程度です。
※やり方は保健所が丁寧に教えてくれるし、Youtubeにものってると思うので自分でできちゃいます。
家主不在型デメリット②
＝緊急のかけつけ対応60分以内。
ほぼどこの自治体でも緊急駆けつけ10分以内の要件があります。これは業務委託でお願いすれば問題ないですが、金額はかかります。
（実際は60分ぐらいでも大丈夫のようです）
緊急駆けつけとは、火災報知器などがなる。実際に火事になるなどのことです。
※11年ホストをしておりますが、行政からの呼び出しは一度も経験はありません。
※かけつける人は誰でも良いので、家を離れるときには知り合いにお願いするのも有です。
家主不在型デメリット③
＝180日民泊の場合、住宅宿泊管理業者へ業務委託が必要になる。
※ただ、ゲストへのメッセージ、対応などをご自身でおこなうことにより費用を安くできます。月々3,000円～のところもチラホラみかけます。
デメリット④
＝案内標識・その他を細かくつくっても守らないゲストもおり、近所迷惑になり、近隣と揉めることもある。
家主不在型（投資型）の結論
民泊物件の管理を代行会社へ丸投げする民泊の投資は、立地が良くない場合を覗いて基本お薦めできないと思っております。
立地がよくてもある程度ゲストと会い評価を上げて競合に負けないぐらいの予約をとって売上あげたほうが良いと思います
民泊に投資をすると儲かると一時期話題になりましたが、実際はそんなに甘くないと聞きます
友人が業務委託管理・清掃会社を墨田区・スカイツリー周辺で立ち上げました。
現在200件の物件を管理するまでに成長している友人より聞いたことによると
↓
東京墨田区・駅・徒歩圏内アパート物件のオーナーさんが投資目的で参入しておりますが、すべての作業を委託管理してしまうと収支では賃貸と数万円程度の収益・赤字が続いてるところも少なくないと聞いております
11年・民泊を営業している私たちからすると、ゲストとまったく会わずに、業務委託をし、メッセージだけのやり取りで、良く経営が続いているなと感心しております
観光地へのアクセスがスゴイ良い、または観光地付近であれば、委託業務で収益を上げることはできるようですが。
ゲストと会わない民泊運営だと、最終的にはロケーションと価格での勝負になってきます
どの民泊も内装・写真の外観等は大差がないことも多いからです。
民泊が今後も増え続けていったときに、観光地付近ではない丸投げ業務委託の民泊投資は、評価が下がってしまい予約が入らなくなってくる日も近いかもしれませんね
すでにそのようになっていると思いますが
私の友人も東京都・葛飾区立石でairbnbを一軒家貸し運営しております。彼も、仕事の合間をぬってゲストと10分でも良いので一度はなるべく会うようにしているので（会わないときもあります）、彼はairbnb8年目になりますが、ずっとスーパーホストです
（現在はゲストチョイスとなってます）
物件自体が、築50年・駅徒歩約10分・最大5名の物件ですが、活動率は90%を超えています。
副業にて自分である程度管理できるのであれば、賃貸以上に収益をえられることは全く難しくはないと思いますが、観光地にない物件ではゲストと会うのが評価を落とさない方法だと思います。
ただ、ゲストと会うのは11年以上airbnbホストやっててもストレスになるときがあります。
英語はわからなくても、知り合いなどはgoogle Translateの翻訳アプリでやってます。
中国人だと英語もできない人がけっこういますので。
ちなみに東京都葛飾区の事例ですが、家主不在型戸建で、通常平均でこれ以上は収入ありますっ
※私たちのところは、接客・サービスに力を入れてるので、金額は1.5倍～2倍になっております
活動率を70％。7名目からの追加料金を1人あたり4000円に設定。1泊料金を24000円に設定（低めです）
※清掃費用は8000円などにし、その分は清掃費で相殺されるとして収益にはいれません。
最大宿泊人数6名＝年600万程度
24,000円×21日×12ヵ月=6,048,000円
最大宿泊人数8名＝年800万程度
32,000円×21日×12ヵ月=8,064,000円
最大宿泊人数10名＝年1000万程度
40,000円×21日×12ヵ月=10,080,000円
最大宿泊人数12名＝年1200万程度
48,000円×21日×12ヵ月=12,096,000円
最大宿泊人数14名＝年1400万程度
56,000円×21日×12ヵ月=14,112,000円
葛飾区だとこのぐらいであればだいたい予約は7割程度は予約入ってきます
8割・9割を目指し、継続するのであれば、やっぱりゲストと少しでも良いので会う努力が必要かなと思います
K-Familyの主要物件は京成立石駅徒歩５～6分・コンビニも徒歩５～６分のロケーションが抜群とは言えない場所です。
観光地である浅草までも徒歩と電車で30分程度の距離です。新宿・渋谷に関しては約1時間かかります。
なんとかサービスをよくして、浅草・新宿同等の価格設定でやっていけております
予約後にロケーションが観光地より遠いということで約2割のゲストには毎度キャンセルされますが、なんとかギリギリスーパーホスト継続中です。
やっぱり、家主同居型（ホームステイ）でビジネス感低めで民泊するのが気が楽です
