いつもギリギリでスーパーホストのK-Familyです
こちら2024年3月6日時点での1年間を振り返った総合評価ですが、ゲストからの予約額5210万円・5つ星評価100%になっております
（3月中旬に４つ星評価もらいましたが、またそれは後日のせます汗
）
平均活動率と宿泊料金
活動率（宿泊率）=約75%
キャンセル率=17%
1泊料金平均=43,900円
１組あたりの滞在日数=5.2日
ですが、事前のキャンセル率は他よりかなり高めだと思います。
これには理由があります。
訪日観光客が東京にくる目的の一番は、渋谷・新宿です。
5000組以上のゲストを接客した肌感覚では、浅草・上野・秋葉原も人気ではありますが、知らない人のが多数です。渋谷・新宿を知らないゲストは、ほぼいません。
東京都葛飾区立石駅の物件は、渋谷・新宿からは電車の乗り換えを入れて最低50分以上は距離があります。
ただ過去のゲストからの評価が良く、ゲストチョイス・スーパーホスト・1泊料金が高いということで、ここを渋谷・新宿の近くだと思って予約してくる人が多々いるんですよね。
リスティングの写真で観光地と所要時間などを記載したものを載せておりますが、星評価と高単価を見て、”間違いない良い宿！”って思って予約するゲストが多数です。
予約確定後にこちらから、
”渋谷・新宿には電車で50分かかります。48時間以内なら無料でキャンセルできます”
とメッセージをすると、
100人中20名は48時間以内に立地が悪いことを理由にキャンセルします。
100人中30人はメッセージを読まず既読にすらなりません。
※最近できたこの既読の機能マジ助かります。
100人中40人はメッセージを無視して別の質問をしてきます。
100人中・10名程度が渋谷新宿から離れてても問題ないとの返答をくれます。
メッセージを全く読まない30人・メッセージを無視して別の質問をしてくる40人の合計70人（
キャンセルした人を除くので80名中70名のゲストが立地で不満をもつ可能性が高いです。
確率で100人に87人のゲストが立地で不満を持つことになります。
私たちはゲスト滞在中最低2回・顔を合わせてコミュニケーションをするようにしております。（立地が悪い埋め合わせとして。。。汗
）
ゲストとのコミュニケーション時間は1回あたり10分程度。合計20分程度ですかね。
特にセルフチェックインで宿がわかりづらかったりすると、それだけで第一印象が下がってしまうのでもったいないです。
所有する5軒のリスティングの平均1泊単価は43,900円ですが、1軒・5名程度で1泊10万円を払う物件や1軒で25000円の物件もあります。
価格調査を定期的にしておりますが、葛飾区立石なのに、この価格は渋谷・六本木を超えているときがあります（ヤバっ。。
）。気づいたときには価格の調整をしますが、ここで問題もあります。
あくまで経験上の話ですが、家主不在型民泊（投資型）の客単価が1泊4500円を下まわると、ゲストの質がさがります。客単価3500円を下回ると、他より安いのになぜか評価の厳しいゲストが来る可能性が高くなります。
ハイシーズで客単価が1泊12000円を超えると、とても感じが良く・評価も良いゲストが来る可能性が高いです。
私たちのスィートスポットは客単価1泊7000円～8000円が妥当だと思っております。
※ちなみに徒歩11分駅前にあるビジネスホテルはシングル1泊6500円です。ダブルで9000円です。
家主同居型（ホームステイ型）には、この話はまったく当てはまりません(笑
ホームステイ型は、ある程度1日10分程度でもコミュニケーションをとれば家主不在型民泊（投資型）より客単価が高くても問題ないです。
ただ、毎日顔合わせるとなると、渋谷・新宿あたりじゃないかぎりさすがに1泊1万円は気がひけてしまうのでお勧めはしませんが。。
ただ、ゲストとの波長が合って、家族も連れて食事に行くっていうのであれば、15分圏内のホテルと同等で問題ないです
リスティングを設定する際に個別の表記で家族連れの方は、両親子供の計3名様までで追加別途4000円などしても良いと思います
ホームステイ型に来る外国人はメチャメチャ感じがいい人が多いので、お子さんをつれて英語でコミュニケーションをとらせてあげれるチャンスにもなると思います。
皆さんも英会話がうまくできなくてもGoogle翻訳機でやってるうちにうまくなりますので、是非是非楽しんでみてください
今日もギリギリでなんとかスーパーホストK-Familyでした