「マンションは管理を買え」との格言がありますが、今日はマンション管理の話です。
人気の自己満足のマンションシリーズ第３弾になります。
マンションの良いところは清掃がゆく届き、セキュリティやインフラが充実している面が挙げられますが、それらを維持するためのコストが高いという最大のウィークポイントがあります。
年間の維持費はそうでもありませんが、12－15年毎に行われる大規模修繕工事はすべてのマンションの課題となっていると言って良いと思います。
新築時に売りやすいように修繕積立金を安く設定しているマンションもあり、1回目の大規模修繕でお金が足りないということはさすがにありませんが、2回目の大規模修繕から資金不足に直面するマンションは結構あるみたいです。
マンションは維持管理出来てこそ、末永く快適な生活を保証されますが、管理が不十分だと日常の生活に快適でなくなるばかりか見た目も中身もボロくなり寿命も短くなります。
中古マンションを見学すると分かりますが、人間でも同じ30歳でも20歳に見える人もいれば40歳に見える人がいるように、同じ築30年でもとても30年には見えない綺麗なマンションもあれば、かなり古く見えるマンションもあります。
修繕費用や維持管理費はどれ位かかるのか。
一般論ですが、まずは下記のポイントが大事です。
１．タワーマンションか否か。
タワーマンションの定義を知っていますか？
背高のっぽのタワー型のマンションだと思っている方が多いと思いますが、それは誤りです。
建築基準法で超高層として扱われ厳しい規則となる高さ60ｍ以上のマンションのことを指し、タワーの形でも60ｍ未満はタワーマンではなく、板型であっても60ｍ以上はタワーマンションになります。
一般的な１フロアの階高は3ｍですからおおよそ20階建て以上のマンションはタワマンとなり、維持コストが高くなります。
２．機械式駐車場か否か。
機械式駐車場はメンテナンス費用がかかり金食い虫ということが知られてきており、最近はこの機械式駐車場問題がクローズアップされています。
機械式駐車場の維持管理コストは2段式で1台当たり月7000円、3段式で8500円くらいかかります。
特に機械式駐車場の割合が高いにもかかわらず、駐車料金が安く設定されていたり、空きが多い場合、マンション本体同様、大規模修繕費用が不足する事態になりかねません。
利用の少ない機械式駐車場を廃止するマンションも増えているそうです。
３. 充実した共用スペース
居住者が自由に使える展望ラウンジ、スポーツジム、プール、ゲストルーム。。。
充実した共用スペースは居住者にとって大きな魅力ではありますが、反面維持管理費が高くなると言うデメリットがあります。
一般的に利用率は高くないことが多く、重荷になり機械式駐車場同様に閉鎖するマンションもあるようです。
４．マンションの住戸数
当たり前ではありますが、管理人1人を雇う費用やエレベーターの保守管理を30人で割るのか、50人で割るのかで管理費が違いますので、小規模マンションは不利となります。
これらを踏まえ、適切な長期修繕計画が作成されているか、がとても重要です。
大規模修繕は12〜15年毎に実施されますので、
1回目:12〜15年後
2回目:24〜30年後
3回目:36〜45年後
4回目:48〜60年後
と超長期に及びます。
どこのマンションでも新築時に30年計画は作成しているので、アクシデントがなければ2回目の修繕まではほぼ大丈夫なんですが、3回目の修繕で破綻するマンションがとても多く、中古マンションを購入する際の最大チェックポイントだと思います。
私の住んでいるマンションは2回の大規模修繕を既に終えており、3回目の大規模修繕費用までは資金的な問題はありませんが、4回目の大規模修繕が怪しいということで修繕費の値上げをしました。4回目の大規模修繕まで考えているマンションは圧倒的少数派だと思います。
ちなみに国交省のガイドラインによると適正な修繕積立金の月額は20階建て以上のマンションで平米あたり338円、20階建て未満の大規模マンションだと255円（いずれも機械式駐車場維持管理費は含まない。）となっています。75平米換算だとそれぞれ、25,350円、19,125円になります。
マンション住まいの方、今すぐ、月額の修繕積立金の額が十分か、3回目の大規模修繕に耐えられるか、チェックして見てください。
月々支払っているのは管理費と修繕積立金の合計額になりますが、重要なのはあくまで修繕積立金ですので支払いのうち、修繕積立金がいくらかをチェックして見てください。段階的に値上げが計画されている場合は、値上げ後金額で確認してください。
月額修繕積立金が安いことはラッキーでも何でもなく、むしろ悪材料ということになります。将来、確実に大幅な値上げが必要となり、値上げに反対する人や支払えない方が出るケースが少なくないからです。