生活者のための不動産学 2019年

住宅を借りる場合

• 原状回復に関するトラブルを予防するために原状回復ガイドラインがある
• 撤去時に必ず借りた当時の状態に戻すということではない
• イギリスでは敷金預かり制度がある
• ドイツでは敷金は別口座で預かることになっている
• フランスでは入退去時に、賃貸人、不動産業者が立ち会い、住宅の状況を確認することになっている

ライフステージの都市のプランについて

1. 時間とともに生活スタイルは大きく変化するため、住まいにはそれに対応できるような大きな空間と自由なレイアウトが可能となる仕組みが必須である
2. 子育ての世代にとって住まいを変えることは難しいため、子供が生まれた段階から、独立するまでを見越して住まいを購入することが大切である。
3. 都市空間はなかなか繁華しないものであるため、住まいを選択する際に、そこを訪れて十分確認すれば、将来にわたってよいりすく環境に住まうことができる
4. 新しい制度である立地適正化計画は、人口減少時代を迎えたために導入された制度である

• 以上1～4については間違いである、今日では、自治体は様々な分野でプランを作成して行政を行っており、民間の活動にも影響を与え、不動産を取り巻く地域の状況にも大きく作用している。

ユーザーコストが５％のとき、5000万円の価格の住宅は、1期間当たりどの程度の家賃収入を得られると想定されるか？（資本減耗と維持管理費は住宅価格に比例するとする）

• 賃料＝RT、住宅価格＝PT、1期間後の住宅価格＝PT+１、
• 資本減耗費と維持管理費は住宅価格PTに比例してそれぞれAPT,BPT
• つまりAとBは住宅価格1円当たり資本減耗費と維持管理費がどれくらいあるかを表している
• 利子率Iとしたとき、リスクや流動性が住宅と同程度の投資先からの収益＝=IPT
• 住宅価格の短期均衡条件＝RT－APT-BPT+PT+1－PT＝IPT
• 変形すると　RT/PT＝I+A+B-（PT+1-PT)/PT
• よって、5000万円×０．０５＝250万

住まいを建てる場合に関して

• 木造従来構法は建物を骨組みで支えるのに対して、ツーバイフォー構法は面で支える
• 住まいを建てる場合、建築設計と違う会社に依頼できる
• 建築主は建築確認の申請を提出し、確認済証の交付を受けなければ工事に着工できないが、建築確認の申請を代理人の1級建築士に行ってもらえる
• 木造は設計の自由度が高く施工しやすい
• 鉄筋コンクリートは、耐火、耐久、剛性に富むが工期が長い

重要事項説明に関して

• 重要事項説明は契約より前に行われ生活者は内容を確認し契約を行う必要がある

マンションの所有の仕組みについて

• マンションは一つの建物であるが、複数の所有者で区分所有できる
• 各住居部分は専用部分という
• 廊下や階段、エレベーター、外壁、屋上は共有部分である
• 各マンションの共有部分がどこかは法定共有部分と規約共有部分がある

住み替えに関して

• 区分所有のマンションのバルコニーは共有部分であるが、各住戸に接するバルコニー部分についてはバルコニーに接する住戸の区分所有者が専用使用権を持っていることが一般的である
• 玄関扉の内側は専有部分だが、外側は共用部分である
• 玄関扉を二重ロックは区分所有者が単独ではできない
• 専用使用権は管理室、会議室など管理規約で内容を決めることができる
• 住み替えの場合の売却益は特例があるが税金はかかる

相続に関して

• 相続税は納税者の深刻に基づいて行われる申告税で、納税者が財産額を評価することが前提であるが、評価が困難なことから財産評価基本通達が公表され、これを利用することが多い
• 宅地の価格評価の方式には路線価格方式と倍率方式があり、前者は市街地である。
• 相続税の路線価は地価公示価格の８０％を目安にしている
• 家屋を相続した場合の評価額は、固定資産税評価額を用いることになっている

空き家について

• 空き家対策法は2014年に公布された
• 近隣や地域に迷惑をかけるような特定空き家を定義している
• 特定空き家に対してぎょうせいが除去や修繕などの助言、指導、勧告、命令、行政代執行を可能としている
• 市町村が空き家対策計画を策定、設置することになっている

不動産の専門家について

• 専門家は法令または自主ルールにより定められた業務遂行上の行為規範に従って業務を遂行しなければならない
• 専門家は一般人が他人から業務を依頼された場合に請け負う義務よりは重い注意義務を負う
• 専門家は当事者から求められた範囲以外でも必要かつ十分な説明義務を負う
• 専門家は当事者が知るべき情報をすべて自ら調査して、直接説明する義務を負うわけではない
• 本人からの支持が法令に違反していなくても、社会的に不適切な場合には助言の義務を負う

ある住宅の賃料が毎期120万円、住宅価格が2400万円。利子率４％、住宅居価格の上昇率はゼロ、資本減耗費と維持管理費は住宅価格と比例するものとすると、合わせて住宅価格の１％に相当する。ユーザーコストはいくらか？

• 家賃÷住宅価格＝利子率＋資本減耗費＋維持管理費＋住宅価格上昇比率
• 家賃＝住宅価格×利子率
• よって120万円÷2400万円＝５％

不動産登記に関して

• 民法は不動産登記法の定めるところに従い登記をしなければ第三者に対抗することができない
• 日本の不動産には抗公示力はあるが公信力はない
• 表示の登記、権利の登記がある。表示の登記は表題部に不動産の物理的状況を公示する、登録免許税は非課税だが表示登記には対抗力はない、権利登記は課税されるが対抗力がある、義務ではない。