今回は千葉県にて土地ご所有されている方からコンサルを受けました。
どうやは自宅敷地下の斜面地が気になるようで・・
このような斜面地です。
この斜面地で問題となる、将来的リスクに繋がる点は二つ。
一つは住宅下の「山留」。
もう一つは画像にはありませんが、最下部の土留めについて。
まず裏側がこのような斜面地である土地に、造られている山留や擁壁は特に注意しないといけない点、経過観察を起こってはいけない点があるのでまずはここをアドバイス。
さらに隣地斜面地所有者に対しての「このような対策できないか」ここもアドバイスしました。
また実は最下部については一部「何の崩落防止対策を行っていない」状態であったので、ここの危険性と将来的リスクを説明。
このような自宅敷地擁壁裏が「斜面地」の場合、特に力を入れてアドバイス・コンサルティングする点が多いんです。
今回の擁壁セカンドオピニオンご相談は大阪府の某市で土地購入検討されている方からのご相談でした。
このような擁壁。
これは果たして何の擁壁なのか？
垂直に立ち上がっていることから、ただの擁壁ですと当然倒れます。
したがってアルファベットの「L」の字のように、縦の擁壁と横にも長いベース（これを「底版」といいます）が設置されますが、これが果たして「規定通り」入っているのかどうか、これがこの擁壁の懸念点であることをアドバイス。
さらに別の画像では、擁壁の下が沈下？・・疑うある症状が発生していました。
また画像にも映っている水抜き穴ですが、この擁壁の水抜き穴はほぼ機能していません。
というのも、これは擁壁築造時に設置されたものでは無く、後から穴を空けての水抜き穴だからです。これも将来的リスクに繋がります。
ハウスメーカーからは「建物基礎下に杭を打設するから安全です」そう言われて私も安心しています、そんなクライアントの言を真正面から私は正しました。
「それは間違いです」
この擁壁をやり替えずに住宅建築する場合の将来的リスク、ハウスメーカーは擁壁を「どう解釈するのか」その辺りを中心にセカンドオピニオンさせていただきました。
その後、どうされたのかな・・・
今回のセカンドオピニオンは都内某所の新築分譲住宅購入検討されている方からのご相談。
写真にある建築中の分譲物件です。
今回のセカンドオピニオンのポイントは、通路から一段上がっている本宅地との間にある擁壁でした。
画像からは見えませんが、その擁壁は「古いままの擁壁」と「造り替えた擁壁」と二つあり、それぞれ疑問点と懸念点が見つかりまた。
先ず古い擁壁ですが、この擁壁は「一般ブロック」で、高さが5段。
一般通常ブロックで土圧を受け止められるのは3段程度までなので、このブロックは倒壊の危険がありますが、なぜか分譲業者はやり替えていませんでした。
次に造り替えた擁壁ですが、擁壁の下の地盤について調査改良を行っていないようでした。
擁壁を造る場合、必ずその下の地盤にも気を使い、場合によっては簡易調査から本格的調査を行いますが、「２ｍ以下だから」というよくわからない？言い分でこの調査を行っていないようでした。
そうなると住宅と同様に重い重量物が載るその下の地盤に「乗せてもいい根拠」がないことになり、＜不同沈下＞という将来的リスクが発生する可能性があります。
その他いくつか指摘事項がありましたが、先ずはこの2点をセカンドオピニオンさせていただきました。
最後にこれは私見ですが、都内の物件、都内の擁壁は往々にしてこのような「？」な擁壁、これは古い擁壁でも新設擁壁でも、感じることが多く、あまりにも都内の擁壁には顕著に多いので、「都内の擁壁は大丈夫かな」から「都内の擁壁は要注意」こう私の感じ方も変わってきました。
特に都内の擁壁のある物件購入を検討されている方、ご注意を・・・・
