をご紹介したい。
最近FPとして余り相応しくない話題が多いと今気付いたので
少しまともな話題で今日を締めくくりたい。
私の知り合いの会社では、不動産事業を行っている。
年間の賃貸料収入が２０億だと言う・・・
余り多くを書くと、その会社が判明するのでアパート経営部分
のみご紹介したい。
その会社T社では、アパートを２０棟程度お持ちである。その他
を紹介するとまずいので、その他の不動産もお持ちだと言うこと
でご理解願いたい。
ちなみに半分が自己取得で、半分は投資物件をお買いになられ
たと聞く。その内自己取得分は、本当に自分でお建てになられた。
ちなみに、坪４０万以内で建つそうだ。
大手と比較すると、施工費即ち取得費は半分である。
これは家賃にそんぐり跳ね返る。
ちなみにT社の物件は、家賃が少し安い。
ちなみにほぼ１００％稼働しているそうだ。
大手では、土地保有者に提案し「一括借り上げ制度」と言う
サブリース制度にて、借り手に貸している。その空室リスクが
施工費で賄われるのであろうか？
もしそうだとすれば、T社のようなやり方だと上手く行く感じが
するように感じられると言えないだろうか？
商売はすべて同じ法則である。
安く買って、付加価値を上げて高く売る。
もしくは、安く買って安く貸して、空きを０にする・・・
ちなみに、T社ではアパートは約１０年で元が取れると言う。
勿論、借入などない。
従って、１５年も経つと家賃は相当安くしても問題無い・・・
常識は疑ってみるものだと言う事である。
この話題を整理するが、大事な事は「お客様をどう満足させたか」
と言う点である。
T社では、新築物件でも少し安い。
２回転目でも同様である。
３回転目だと、そろそろ元を取っている。
４回点目だと、家賃すべてが利益かもしれない。
肝心な事は「空かない工夫」だと言う。
空室リスクを考えると「一括借り上げ」を選びがちだが
その時点で勝負は付いていると言える。
T社のような会社ばかりだと、ある意味面白くないが特に
不動産投資の特性を是非ご理解願いたいので、T社を
ご紹介した。
最近何故か、アパートの解体現場によく出くわします。
大手のD社では、賃貸住宅建築が伸びていると言う。
そこに何があるのか？
その辺が勝敗を左右すると感じます。
何をやっても大丈夫な時代は、もう既に終わっていること
だけは間違いないと思います。
リスクも、積極的に取って行くと思わぬ展開があると言う
事になります。
アパート経営では利回りが運営の指標となりますが、その
数値が１０％の場合、利回りが良いのか悪いのか？皆さん
の認識次第で重大な岐路となります。
条件次第では４０％の夢じゃない・・・
この数値が正しいなら、１０％台のアパート投資の善し悪し
は語らずとも足りると思います。
アパート経営の極意・・・
それは、業者が提供する常識に囚われない事にありますね・・・