担保評価出ました！

報告ですが、某銀行で、

売価＜時価×掛け目＝担保評価

の評価が出ました〓

掛け目が入った状態で売価を超えたという事は・・・そう、フルローンの可能性が出てきたわけです。

それにしても銀行の評価は不思議ですね。

まず、時価。

正直よくわからなくなってきました。

評価会社も、銀行担当者も、使っている指標が、相続路線価だったり、周辺売買事例であったり、収益還元（ほとんどありませんが）であったりするため、時価評価は、恐ろしく異なってきます。

今回の例で言うと、銀行によって時価評価は、10000円～6300万円の幅がありました。

同じ不動産に対してですよ！？そういうの、時価って言うんでしょうか（汗）

収益不動産に対する評価が、正しく出来てないのが原因でしょう。

次に掛け目。

これは、不況の時に流行る数字遊びです（笑）

銀行にもよりますが、だいたい、0.7掛け。

0.7の意味は、競売の際に不動産鑑定士が用いる補正係数です。要は、実勢価格でそのままじゃ売れないから、競売ならではの割安感を出すための割引率です。

ただでさえ怪しい時価に、更に競売係数を掛け、担保価値を出そうというつもりらしいです。

今回、銀行回りをしてわかりましたが、リーマンショック以来、ほとんどの銀行が掛け目を採用しているらしいです。結果、担保評価が実勢価格の5割以下なんて事もザラです。

中古なら、頭金5割を入れるか、鬼の指し値を入れるしかありませんね（笑）

某銀行の不思議（続き）

私『こないだ、X銀行でアパートローンの借り換えしてましたよね？』

先輩『うん。融資の担当者が、たまたま俺の高校の後輩でさぁ、びっくりしちゃったよ。』

私『その融資の担当者紹介して下さいます？実はB支店の窓口で門前払いを喰らいまして、何とかならないものかと。』

先輩『じゃ、電話で聞いてみるわ。物件の概要を教えて。』

私『物件の概要は・・・積算は・・・・』

先輩『了解！それならフルローンの可能性ありだね。ちょっと待ってて。』

待つこと数分。

先輩『前向きに検討するって！物件資料と事業計画書を持って行こう。』

私『ありがとうございます！同じ物件でも、担当者が違えば、門前払いじゃないんですね！（笑）』

ここで、私は気付きました。

担当者の数だけチャンスがある事を。

また、

突破口を開くには、紹介が最も楽な事を。

某銀行の不思議

ただ今、春の融資付けキャンペーンという事で、連日金融機関回りをしています。

正直、現場の状況は予想以上に厳しいです。景気の冷え込みと、窓口の行員がマニュアル通りにしか行動できない事がさらに悪化させています。

押し問答を少しご紹介します↓

行員：『自己資金は？』

私：『自己資金はありませんが、値引きと評価の高さで何とか担保評価付近まで持ってきました。頭金を三割入れて、それでも時価に届かない案件よりは遥かに安全だと思うのですが』

行員：『他の資産はお持ちですか』

私：『無いから、今回買うんです』

行員：『実績はありますか』

私：『無いからこの物件を買って実績を作りたいんです。また、他の方が実際にこの地域で同じ形態で経営を行った際のデータもあるので、事業性はわかると思います。』

行員：『担保掛け目は0.7ですが大丈夫ですか。』

私：『そんな物件、存在しません。』

正直、何を言っても無駄ですね。

特に酷かったのが、X銀行です。

事業計画が仕上がり、期待を胸に、X銀行A支店の窓口に相談に行った所、自己資金は？・不動産市況が厳しいから融資は厳しい・掛け目0.7・年収は？

っとまぁ、お決まりの殺し文句のオンパレード。

門前払いとはこの事か・・・物件の資料さえ見てくれない始末です。

がっくり肩を落として帰宅する途中、先日会社の先輩がX銀行B支店でアパートローンの借り換えを行った事を思い出しました。

藁をもすがる思いで、早速先輩にヘルプコールをしました。

（続く）

都会のトカゲ

今電車で帰宅していますが、隣の男性の肩に、小さなトカゲが乗っています（汗）目を疑う光景です（笑）

伝えるべき？

帰国

今朝8時30分、無事に成田に到着しました！

シュノーケリング、ダイビング、イルカウォッチング、各種グルメをおもいっきり堪能してきました。

嫁さんは自慢のプラスチックのカードを振りかざし、ルイヴィトンのバッグを買っていました。

俺も、欲しいものが欲しい(>_<)買いたい物がある嫁さんが羨ましい！！

何はともあれ、無事に帰って来られて一安心といったところです。

ただ、今晩あたりから発熱するかもしれないので、これからきっちり消毒しておかないとですね。

もちろん、
アルコールで(^O^)