以前、土地オーナー様で、
賃貸専門の建設会社から
「デイケア付きの高齢者向け住宅」での土地活用を勧められ、
契約してしまった方がいらっしゃいました。
で、何が『改めてヒヤッとした』のかと言うと、
その土地オーナー様、一度、契約はしたものの、
契約の後、色々とトラブルがあって、
「どうしたらいいですか？」
と、相談があり、
「すぐに弁護士さんをたてて契約解除をしましょう！」
と、うちから弁護士さんを紹介した経緯があり、
あれから３年
「そう言えば、あの介護事業者どうなったかしら？」
と検索したところ
なんと 
負債総額、約１４億円で、今年の３月に倒産していました 
でも、実のところ、
私は、もっと早くそうなると思っていたので、
むしろ、
「よく、持ったな～。」
と思ったくらいです。
あの時、契約解除していなかったら・・・
と思うと、ゾッとしました 
良くあるパターンですが、
建設会社が、特定の介護事業者と提携して、
土地オーナー様に施設を建ててもらい、
介護事業者がこれを一括借り上げして、賃貸経営と
デイケアなどの介護事業を運営していくというものです。
その土地オーナー様は、
アパートなどの居住物件については、
それまでも、さんざん営業を受けていて、
既に所有しているアパートの入居の状況からも、
今後、地域的に、アパートは厳しいと思っていたところ、
目新しい提案を受けたので、
「これからの高齢化社会を考えると、アパートより確実だ！」
と、思ったらしく
私は、反対したんですが、とうとう契約してしまわれて・・・
もちろん、反対したのには理由がありました 
例えば、
入居者のひと月当たりの、住居費も含めたサービス料金が、
著しく低い設定になっていた
「周りの他の施設と比較しても、低い設定なので、
入居が見込める。」
と、説明があったそうだが、
そもそも事業収支の観点からすると、かなり利益率が
低く、事業としての見通しが甘い
従って、契約更新時に一括借り上げの家賃が
下げられる可能性が高い
建築費が高い上に、通常、考えられないような、
オーナーとのリース契約がセットになっている
しかも、リース契約の相手先は、その介護事業者の
関連会社
その介護事業者の母体は、不動産会社で、
介護事業は始めたばかり
説明会での話しを聞かせてもらったが、
介護事業を甘く見ているのでは？
と思われる内容もあった
「ヘルパーさんなどの介護職員の方の
採用は見込めるのか？」
確認しておくように伝えたところ、
「外国人を採用しても確保したい。」
と、返答があったそうで・・・
当事務所でも、クライアント様へ
土地活用における、建築のコンサルティングを行う際、
「サービス付き高齢者向け住宅」などのアドバイスを
行なうこともありますが、
事業をお任せ出来る介護事業者なのかどうか・・・
という判断は、最も重要なポイントになります。
ですから、コンサルティングに当たっては、
私自身が直接、
運営をお任せする介護事業者の候補先として、
検討させて頂きたい施設へ伺って、
その施設の雰囲気や利用者さんの表情を見たり、
代表者の方の考え方をヒアリングさせてもらったりしています。
特に『サービス付き高齢者向け住宅』になると、
補助金ももらえるという事で、
積極的に勧めてくる建設会社もありますが、
そこには、充分な検討が必要ですよ 
【事務所案内】
資産税に特化した税理士・行政書士として、
相続対策をメインに税務に留まらず多方面での
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