【土地活用】改めてヒヤッとした事とは・・・ | 福岡の資産税(相続・不動産)専門税理士・行政書士のブログ

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 以前、土地オーナー様で、

賃貸専門の建設会社から

「デイケア付きの高齢者向け住宅」での土地活用を勧められ、

契約してしまった方がいらっしゃいました。

 

で、何が『改めてヒヤッとした』のかと言うと、

その土地オーナー様、一度、契約はしたものの、

契約の後、色々とトラブルがあって、

「どうしたらいいですか?」

と、相談があり、

「すぐに弁護士さんをたてて契約解除をしましょう!」

と、うちから弁護士さんを紹介した経緯があり、

 

あれから3年

「そう言えば、あの介護事業者どうなったかしら?」

と検索したところ

なんと ビックリマーク

負債総額、約14億円で、今年の3月に倒産していました 爆弾

 

 でも、実のところ、

私は、もっと早くそうなると思っていたので、

むしろ、

「よく、持ったな~。」

と思ったくらいです。

 

 あの時、契約解除していなかったら・・・

と思うと、ゾッとしました 叫び 

 

 良くあるパターンですが、

建設会社が、特定の介護事業者と提携して、

土地オーナー様に施設を建ててもらい、

介護事業者がこれを一括借り上げして、賃貸経営と

デイケアなどの介護事業を運営していくというものです。

 

 その土地オーナー様は、

アパートなどの居住物件については、

それまでも、さんざん営業を受けていて、

 

既に所有しているアパートの入居の状況からも、

今後、地域的に、アパートは厳しいと思っていたところ、

目新しい提案を受けたので、

「これからの高齢化社会を考えると、アパートより確実だ!」

と、思ったらしく

 

私は、反対したんですが、とうとう契約してしまわれて・・・ダウン

 

もちろん、反対したのには理由がありました 注意

 

例えば、

 

1 入居者のひと月当たりの、住居費も含めたサービス料金が、

   著しく低い設定になっていた

 

    右矢印 「周りの他の施設と比較しても、低い設定なので、

       入居が見込める。」

 

      と、説明があったそうだが、

      そもそも事業収支の観点からすると、かなり利益率が

      低く、事業としての見通しが甘い

      

      従って、契約更新時に一括借り上げの家賃が

      下げられる可能性が高い

 

2 建築費が高い上に、通常、考えられないような、

   オーナーとのリース契約がセットになっている

 

    右矢印 しかも、リース契約の相手先は、その介護事業者の

       関連会社

 

3 その介護事業者の母体は、不動産会社で、

   介護事業は始めたばかり

 

    右矢印 説明会での話しを聞かせてもらったが、

       介護事業を甘く見ているのでは?

       と思われる内容もあった

 

      「ヘルパーさんなどの介護職員の方の

      採用は見込めるのか?」

      確認しておくように伝えたところ、

      「外国人を採用しても確保したい。」

      と、返答があったそうで・・・

 

 当事務所でも、クライアント様へ

土地活用における、建築のコンサルティングを行う際、

「サービス付き高齢者向け住宅」などのアドバイスを

行なうこともありますが、

 

事業をお任せ出来る介護事業者なのかどうか・・・

という判断は、最も重要なポイントになります。

 

 ですから、コンサルティングに当たっては、

私自身が直接、

運営をお任せする介護事業者の候補先として、

検討させて頂きたい施設へ伺って、

その施設の雰囲気利用者さんの表情を見たり、

代表者の方の考え方をヒアリングさせてもらったりしています。

 

 特に『サービス付き高齢者向け住宅』になると、

補助金ももらえるという事で、

積極的に勧めてくる建設会社もありますが、

そこには、充分な検討が必要ですよ !!

 

 

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