所得税の確定申告が終わって、
クライアント様の課題の抽出や、改善点のご提案について
洗い出しを行っている時期なのですが、
今回、なんとも嬉しい誤算がありました 
当事務所が建築のコンサルティングも含めて、
トータルプランニングをした賃貸マンションのお話で、
おととしに竣工して、
実は、竣工当時は、けっこう入居で苦戦してしまい、
仲介・管理をお任せした不動産会社さんから、
うちの事務所にも、
入居状況の報告を頂いていたのですが、
竣工直後は、それが芳しくなく、
何とも胃が痛くなる想いでした。
ただ、その理由ははっきり分かっていて、
クライアント様の物件の竣工時期の前後１ヵ月を含めた
３ヶ月のあいだで、
その３キロ圏内に、竣工した新築物件がなんと２００戸 
もちろん、ご提案の段階で、
マーケティングリサーチもしていましたが、
計画を始めたのが、竣工の３年前で、
当時は、この数字はありえない状況でした。
では、なぜその年に限って、
一気に賃貸物件の供給戸数が増えたのか 
そうです。
相続税対策という名目で、建設会社が土地オーナーの方へ、
営業をかけた結果です 
相続税の税制改正が決まって、
この様な状況になる事も予測できたので、
本当は、もう１年早く、着工する予定だったのですが、
どうしても、クライアント様の事情があって、
結果、最悪のタイミングでの竣工となってしまいました。
とは言え、そこは管理会社と、
新築から一定期間経過しても空室の場合には、
それ以降の家賃収入を保証する契約を交わしていたので、
ホント救われました。
（一括借り上げではありません。）
「賃貸借契約書」や「管理委託契約書」も
先方の標準の契約書を、
うちの方で、クライアント様仕様に変更したので、
そこのところは、バッチリ手当て出来ていて、ほっとしました。
で、昨年の２８年分ですが・・・
その物件の総収入金額が、
満室家賃の金額を超えていたんです 
何と１００％超え 
その前の年の事があったので、もうビックリです 
なぜ１００％を超えたかと言うと、
既に、平成２７年中に満室にはなっていたのですが、
平成２８年は
◆ 退去者が２名いたものの、次の入居がすぐに決まって、
空室期間が１週間ほどしかなかったこと
◆ 強気の礼金設定をしているので、入居者の入れ替わりで、
その分、更に収入がアップすること
などの理由からです。
何より、強気の礼金設定が出来たのは、
当事務所から、物件の差別化を提案させていただいて、
それを、建設会社さんや管理会社さんが、
更に良いものにして行こうと、頑張って下さったお陰です 
では、何が嬉しい誤算だったかというと・・・
この案件は、建て替えだったので、
前に建っていた物件の除却費用だったり、
資産損失の金額が大きかったので、
損失の繰越により、
竣工から３年は、不動産所得はゼロとなる予定でした。
ところが、２年目である平成２８年分では、
若干の税額が出てしまったんです。
とは言え、税金がかかってくると言うのは、
それだけ利益があったからです。
クライアント様も、
「これは、むしろ嬉しい誤算ですよ 。」
と、納得して頂きました。
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