福岡の資産税(相続・不動産)専門税理士・行政書士のブログ

福岡の資産税(相続・不動産)専門税理士・行政書士のブログ

【相続・不動産コンサルサポート福岡】
  山本扶美子税理士事務所
  山本扶美子行政書士事務所

◆資産税専門 税理士・行政書士・宅地建物取引士が税務・法務・不動産実務の面からワンストップでお答えします。◆

 相続により取得した不動産の売却又は活用(土地活用・賃貸経営・自宅建て替え)を検討されている場合の、税金遺産分割のやり方登記の方法売却の手順など、相続人の方の疑問にお答え致します。

 どこに相談していいのか分からない・・・という方も、ワンストップでご相談できます!

 相続した不動産を売却する場合は、誰がその不動産を相続するのかどの様な遺産分割の方法をとるのか、いつまでに売却するのか・・・など、相続後の対応によって、その税金が大きく異なってくる事があります。

 平成28年から新たに、相続した実家を売却した場合に適用できる税務上の特例なども御座いますが、まだ、ご存じない方も多いのではないでしょうか?

 特に、遺産分割がまだ終わっていない場合や、相続人に認知症の方がいる場合などは、不動産会社へ売却の依頼をする前に、早急な対応が必要です。

 また、遺産分割の方法を間違ってしまうと、不動産を相続しなかった他の相続人の税負担も上がってしまう事もあるので、注意しなければなりません。

 不動産を売却する時の特例についても、相続人のうち誰に適用があるのか・・・
法定相続分で相続してしまうと、不利になる事も少なくありませんので、そういった判断も、遺産分割の前に行なう必要があります。

 相続した不動産を活用する場合にも、どういった活用(土地活用・賃貸経営・自宅建て替え)の仕方があるのか?
そのためには、どういった事に注意をしたらよいのか、新規に賃貸物件を建築する場合、建て替える場合などのアドバイスを致します。

 遺産分割のやり直しは、更に、贈与税などもかかってきますので、早めのご相談をお勧めします!

 ただし、既に不動産を売却してしまった後のご相談では、メリットのある対策のご提案は難しいため、不動産の売買契約済み、賃貸物件の契約済みの方については、今回のご相談の対象外とさせて頂きます。



【相談事例】
 ◎ 遊休地を相続したが、売却か土地活用した方が良いのか
   迷っている
 ◎ 不動産を売却した時の税金は? 誰が負担するの?
 ◎ 今の自宅を売却し、相続した実家を建て替えて住みたい
 ◎ 相続した土地の活用としてアパートを建てようか迷っている
 ◎ 自分が不動産を相続するために、他の相続人へ
   配慮した方が良い事は?
 ◎ 遺産分割が終わっていない場合の売却までの手続き
 ◎ 売却した時の税金で何か特例が受けられるか
 ◎ 売却の前にやっておいた方が良い事

など、ご相談下さい。

 なお、売却予定の方については、査定額の依頼先や不動産会社などのご紹介も可能です。
賃貸物件の建築・建て替えを検討される方については、建築見積りについて建設会社のご紹介も出来ます。
(ご紹介については、費用はかかりません。)

【日時】 令和2年10月10日(土)

   1組50分。限定2組の個別相談
   ◆ 次のように時間割をしています。
      ①13:00~13:50
      ②14:00~14:50  

【対象者】
◎ 相続した不動産を売却したい方又は活用(土地活用・賃貸経営・自宅建て替え)したい方
◎ 福岡県に居住されている方。又は、相続した物件が福岡県にある方
◎ 相続から2年以内の方

【ご相談方法】 次の何れかの方法を選択できます。
  ① ご面談(マスク着用にご協力お願い致します。)
     (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
           tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
            ホフィスネット天神(受付 3F)  
  ⓶ お電話(お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
  ③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
    (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)
        
※ ご相談のお時間を有効に使える様に、お申込み後に送付する「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【ご相談料】 2,000円(税込み)
ご相談料は、事前にお振込み頂きます。
お申込み後に当方よりメールをお送りしますのでご確認下さい。
※ 3ヵ月以内に業務依頼(下記、業務案内をご参照下さい。)が
 あった場合は、その報酬から今回のご相談料は差し引き致します 

【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
行政書士
宅地建物取引士
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
ライフコンサルタント
成年後見人等推薦者名簿登録者
福祉住環境コーディネーター

ベル セミナー案内 >> こちら

【業務案内】
 ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
 ■ 相続概算評価(相続対策)
 ■ 相続税節税対策
 ■ 資産税節税対策(固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
 ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
 ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
 ■ 遺言サポート
 ■ 遺言執行者の受任
 ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
 ■ 遺産分割協議書の作成
 ■ 不動産の売却サポート
 ■ 成年後見制度サポート
 ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
 ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士・行政書士として、相続対策をメインに税務に留まらず多方面での不動産実務を手掛けています。
 相続税の納税が予定される場合の相続税対策・納税対策・遺産分割対策はもちろんのこと、マイホーム購入や住み替えのライフプランニングなどのアドバイスも行っています。

~~~~~~~~ <モニター制度> ~~~~~~~
定期的に説明会を行っていますのでお気軽に
ご参加下さい
【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
  ◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所が
    お手伝いします
     ☆ 賃貸経営成功の9割は物件取得前に決まります!
     ☆ ご自身だけの判断で大丈夫ですか?
  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

  不動産オーナー様向けモニター制度 >> こちら
        モニター制度説明会の日程は >> こちら

【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
      を取得予定の方
    # 既にマイホームをお持ちの方で、建て替え又は
      売却して新たに新築でマイホームを取得予定の方
  ◎ モニター制度を通じて、お客様の納得のいく
    マイホーム選びを当事務所がお手伝いします。
  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

   マイホーム購入者様向けモニター制度 >> こちら
         モニター制度説明会の日程は >> こちら

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  相続・不動産コンサルサポート福岡
           山本扶美子税理士事務所
           山本扶美子行政書士事務所
【事務局】 TEL : 092-600-8594
       住所 : 福岡市中央区天神4丁目8ー2
            天神ビルプラス(受付 3F)
       HPから >> こちら 
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公式HP 『相続・不動産コンサルサポート福岡』
 資産税専門 税理士・行政書士・宅地建物取引士 がお話を伺って、それぞれのご家庭の事情に応じた相続の際の問題点と相続対策のポイントを「税務」「法務」「不動産実務」について、トータルアドバイス致します。
~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・

 相続においては、ご自身で気が付いていない隠れた問題点がむしろ重要だった・・・というケースも多くあります。

 相続税はかからなくても、一度、遺産分割でもめてしまうと、その後、相続人の間で話をまとめていくのは、なかなか難しくなってしまいます。

 とは言え、相続税の申告が必要な場合と、申告をしなくても良い場合では、取るべき相続対策も異なったものになるため、ある程度の試算は事前に行っておかなければなりません。

 主な財産が、不動産である場合には、不動産は分けにくい財産であるため、そのままでは遺産分割が困難になる事もあります。

 また、相続した不動産を売却する場合には、遺産分割の方法により、不動産売却による税金が高くなってしまう事もあるため、それを含めた遺産分割を検討する必要も出て参ります。

 既に相続が発生している方、及び、次の相続に向けて、事前に対策をしておきたい方など、不安に思っている事や解決しておきたい事をご相談下さい。 

 なお、相談会後3ヵ月以内に当事務所へ業務依頼があった場合は、その報酬から今回の相談料を差し引きしますので、その場合、実質ご相談料は無料となります。



【日時】 令和2年9月30日(水)

1組50分。限定2組の個別相談方式です。
 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【ご相談方法】  次の何れかを選択できます。 
  ① ご面談 (マスク着用にご協力お願い致します。)
     (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
           tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
            ホフィスネット天神(受付 3F) 
  ② お電話 (お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
  ③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
    (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)

※ ご相談のお時間を有効に使える様、お申込み後に送付する「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【 相談事例 】

■ 相続のあと、まだ遺産分割を行っていないが、どの様に進めていったらいいの?
■ 相続財産にはどういったものが含まれるの? 相続税の計算方法は?
■ 相続税の減税対策と遺産分割でもめない為の対策を同時にやっておきたい
■ 遺産分割協議書の書き方やそのポイントを知りたい
■ 被相続人(お亡くなりになった方)の準確定申告って?
■ 相続税対策でアパート建築しまませんか?・・・と提案を受けているが、本当に効果はあるの?
■ 相続した不動産の活用方法を知りたい
■ 配偶者が亡くなった後の老後の住み替えについて
■ 相続財産に共有の不動産があって、どう相続すればいいのか困っている
■ 二次相続では相続税がかかりそうなので、今回の一次相続で何か相続対策ができる?
■ 相続した不動産を売却予定だが,、相続の仕方によって税金が変わってくるって聞いたけど、うちの場合はどの様にしたら有利なの?
■ 相続人の中に、前妻の子供がいるがどう相続手続きを進めていったらいいの?
■ 認知症などで判断能力が乏しい相続人がいる場合の相続手続きは?
など・・・

【 対象者 】
福岡県内にお住いの次のいずれかの方(代理でのご相談は不可) 
■ 次の相続について被相続人又は相続人として相続対策をしておきたい方
■ 既に発生した相続についてご相談したい相続人の方
  ※ 既に相続トラブルとなっている場合の法律上のアドバイスは、
   弁護士業務となるため、お答えできません。
  ※ その場合でも、税務上のアドバイスは可能です。

《ご参考》 次の金額を超える相続財産(純財産額)がある場合、相続税の申告が必要です。
      3,000万円+600万円×法定相続人の数  

【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
行政書士
宅地建物取引士
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
ライフコンサルタント
成年後見人等推薦者名簿登録者
福祉住環境コーディネーター

【特 典】  「相続」の小冊子をプレゼント

【ご相談料】  2,000円(税込み)

 ※ ただし、3ヵ月以内に業務依頼があった場合は、
  その報酬から今回のご相談料は差し引きします。
 ※ 新規にモニター会員に入会される方は無料となります。 

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【業務案内】
   ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
   ■ 相続概算評価(相続対策)
   ■ 相続税・贈与税節税対策
   ■ 資産税節税対策
    (不動産所得・固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
   ■ 遺言執行者の受任
   ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
   ■ 遺産分割協議書の作成
   ■ 不動産の売却サポート
   ■ 成年後見制度サポート
   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士として不動産オーナー様の相続対策や土地活用、節税対策や遺言のプランニングなどコンサルティング業務を多く手掛けています。
 プラス、行政書士及び不動産関連国家資格者としても、不動産実務に基づく様々なアドバイスにより、税務にとどまらない幅広いサポートを提供しています。
 不動産に関わる税金は14税目以上あり、これらを網羅的に検討しなければせっかくの相続対策や節税対策も本当にその効果が見込めるとは限りません。
 対策の成否は計画段階で9割決まってしまいます。成功する為には、ぜひ事前にご相談下さい。
賃貸物件及びマイホームにおける建築コンサルティングも行っています。

~~~~~~~~ <モニター制度> ~~~~~~~
定期的に説明会を行っていますのでお気軽に
ご参加下さい
【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
  ◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所が
    お手伝いします
     ☆ 賃貸経営成功の9割は物件取得前に決まります!
     ☆ ご自身だけの判断で大丈夫ですか?
  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

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【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
      を取得予定の方
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      売却して新たに新築でマイホームを取得予定の方
  ◎ モニター制度を通じて、お客様の納得のいく
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 民法の改正により、新しく令和2年4月1日から施行される事となった「配偶者居住権」ですが、まだまだ馴染みのない方も多いと思いますので、数回にわたってその内容と、相続において配偶者居住権を設定した場合の、相続税の減税効果についてお伝えしたいと思います。

 まず、「配偶者居住権」とはどういったものなのでしょう?



 一般的には、自宅の所有者は夫であることが多いでしょうから、それを前提に、夫が亡くなった場合の、妻に対する権利として、ここでは説明して参ります。

【配偶者居住権とは】

 夫の相続開始の時に、配偶者(妻)が夫の所有する建物に住んでいた場合には、遺言又は遺産分割により、妻がその建物に無償で生涯住むことが出来る権利(配偶者居住権)を設定する事が出来る様になりました。

 相続人に妻以外の方もいる場合は、いくらその自宅が夫婦二人で住んでいたものだから・・・とは言っても、あくまで相続財産の一つです。妻以外の相続人にも、その自宅を相続する権利があります。

 そのため、夫が亡くなった後に、妻が住むところに困らない様に、せめて自宅は妻に相続させたいという事であれば、やはり、夫は遺言を遺しておくべきでしょう。

 この場合、民法改正前であれば
   「所有権」として、妻へ自宅不動産を相続させる
という、内容での遺言になっていましたが、
民法改正後は、
   「配偶者居住権」を妻へ相続させる
事も出来る様になりました。

 そして、この「配偶者居住権」は「住み続ける事が出来る権利」なので、自宅不動産の「所有権」自体は、他の相続人が相続する事になります。

 つまり、夫が所有していた、妻が住んでいる自宅については、相続前は「所有権」1本だったのが、相続後に「配偶者居住権」を設定する事とした場合には、「配偶者居住権」と「所有権」が併存する事になります。

 また、「配偶者居住権」の設定は、遺言でなくても、相続人が話し合って遺産分割で妻が相続する事も出来ます。
あくまで、相続人全員が同意すればという事にはなりますが。ビックリマーク

 なので、「配偶者居住権」を設定する場合には、
ダイヤオレンジ 配偶者居住権 右矢印 配偶者が相続
ダイヤオレンジ 所有権 右矢印 子供が相続
となるケースが多いかと思います。 

【配偶者居住権の設定期間】

丸ブルー 原則:終身
丸ブルー 遺言又は遺産分割で期間を定めた場合はその期間

つまり、特に期間を限定しなければ、配偶者はずっと、その自宅に住み続ける事が出来ます。

【登記】

「配偶者居住権」は、登記する事により第三者に対抗する事が出来る

 そもそも、登記しなければ「配偶者居住権」の設定がなされている不動産なのかどうかを、第三者が知ることは出来ません。

 なお、「配偶者居住権」の設定登記については、居住建物の価額(固定資産税評価額)に対し、1,000分の2の税率により登録免許税が課税される事になります。

 ちなみに、相続人への所有権移転登記(相続登記)の登録免許税は1,000分の4なので、半分の税率になります。

【配偶者居住権を設定出来ない場合】

 建物につき、相続開始時において、夫及び妻以外の共有者(子供など)がいる場合には、配偶者居住権を設定する事は出来ません

 相続前に、夫と妻の共有となっている場合であれば、「配偶者居住権」を設定しても、変わらず配偶者は自宅に住み続ける事が出来るため、何ら問題はありません。

 ところが、夫と第三者(子供など)が共有の場合にも「配偶者居住権」の設定を認めてしまうと、その共有している第三者が、相続前から所有権を持っているにも関わらず、配偶者が住む限りは自宅を売却する事も出来ず、その負担が大きいためです。

 という事で、民法改正で、配偶者の居住の確保のために選択肢が増えたという事を、覚えておきましょう。ひらめき電球


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~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・~・

 専門家にアドバイスを受けていない「遺言」では、遺留分に配慮していなかったり、遺言の通りに相続すると、税金の負担がアップしてしまうなど、思いがけない事態を招き、相続人がトラブルに見舞われることも少なくありません。

 また、税金対策が必要な場合は、遺言書を作成する前に、出来るだけ早く方向性を決めて、対策を実行に移す事が成功の鍵となります。
 相続税の税制改正などにより、遺言の重要性は一段と大きくなりましたが、せっかく遺言を遺しても、税金対策をしないままでは必要以上の税金を支払う羽目にもなり兼ねません。しかも、税金といっても「相続税」だけではありません

 残された大事なご家族のためにも、ぜひ、この機会に「節税対策」+「遺言」を検討してみませんか?
 
 民法の改正により、自筆証書遺言の保管制度もスタートし、これを利用すると、公証役場で手続きをするため、せっかく書いた遺言を相続の際に見つけてもらえないというリスクを解消する事が出来ます。とは言え、公証役場ではその内容についてアドバイスしてもらえる訳ではありませんので、その遺言が実現可能なのか、かえって相続争いを招く内容ではないか・・・といった判断は、ご自身では難しいところです。

 遺言について考えてみる事で、その後の人生を心豊かに、不安なく過ごせるように準備をしておくお手伝いをさせて頂ければと思っています。
 また、遺言を書いておいた方が良いのかどうか迷っている方については、その判断ポイントや遺言以外での相続対策についてもアドバイス致します。

 なお、相談会後3ヵ月以内に当事務所へ業務依頼(「遺言」に限らず、弊所が行う業務のいずれか)があった場合は、報酬から今回のご相談料を差し引きします。

【日時】 令和2年9月15日(火)

1組50分。限定2組の個別相談方式です。
 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【ご相談方法】  次の何れかを選択できます。 
  ① ご面談 (マスク着用にご協力お願い致します。)
     (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
           tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
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  ② お電話 (お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
  ③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
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【ご相談料】   2,000円(税込み)

 ※ ただし、3ヵ月以内に業務依頼(「遺言」に限らず、弊所が行う
  いずれかの業務)があった場合は、その報酬から今回の相談料
  は差し引きします。
 ※ 新規にモニター会員に入会される方は無料となります。

【対象者】 ご自身が遺す遺言書の作成についてご相談したい方
       ※ 代理でのご相談、相続人の立場でのお申込みは不可

 ○ ご家族が相続でもめない様に遺言を検討中の方
 ○ 既に作成済みの遺言についてアドバイスが欲しい方
 ○ 遺言を書いておいた方がよいのか迷っている方
 ○ 遺言での相続について、税金がどうなるのか確認して
  おきたい方
 ○ 節税対策も含めて遺言を検討したい方
 ○ 遺留分について確認しておきたい方
 ○ 遺言を書く場合の注意点について聞いておきたい方
などの疑問にお答えします。



【 講 師 】 山本 扶美子
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   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
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 不動産に関わる税金は14税目以上あり、これらを網羅的に検討しなければせっかくの相続対策や節税対策も本当にその効果が見込めるとは限りません。
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土地を所有している、土地オーナー様又はその相続人様

■ 遊休地に新築で賃貸物件を建てる場合
■ 賃貸物件の建て替えを検討している場合


についての疑問に 不動産オーナー様の相続賃貸経営のコンサルティングに強みのある当事務所が、税務・法務・不動産実務の面から、ワンストップでお答えします。
既に建設会社等からの提案を受けている場合には、その提案書などをお持ち頂くと、より具体的なアドバイスをさせて頂く事ができます。

【日時】 令和2年9月12日(土)

1組50分。
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 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【 相談事例 】
■ 新築でのアパート経営で見積りをしてもらったがチェックポイントはどこ?
■ 古いアパートの建て替えを検討しているが、どの様に進めていったらいいの?
■ 相続税対策でアパート建築を・・・と建設会社から提案を受けているが、本当に効果はあるの?
■ 固定資産税が高いように感じるが、見直しのポイントは?
■ 建築の借入金について、利率は妥当なの?自己資金は入れた方がいい?
■ 相続した不動産の活用方法を知りたい
■ 誰の名義で賃貸物件を建てた方が有利?
■ 不動産所得の節税対策について知りたい
■ 賃貸アパート・マンションの設備で入居率アップのために備え付けておいた方が良いものは?
■ 建設会社・管理会社を選ぶポイントは?

などの疑問にお答えします。



【対象者】
土地を所有している次の方、又は、その方の相続人 
① 遊休地に賃貸物件を新築する予定の個人の方
② 賃貸物件の建て替えを検討している個人の方

個人の方限定(法人での土地活用は今回の相談会の対象外となります。)
※ ご相談のお時間を有効に使える様、お申込み後に送付する「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【当日の持ち物】  
■ 令和1年分の所得税の確定申告書の控え、又は、源泉徴収票など所得の分かるもの
■ 既に建設会社等からの提案を受けている場合には、その提案書など  

【会 場】
福岡市中央区天神4丁目8-2 
tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
    ホフィスネット天神(受付 3F) 

【ご相談料】   2,000円(税込み)
   ※ 相談会当日にお支払い下さい。

 次の方は無料となります。
  ◎ 当事務所クライアント様
  ◎ 不動産オーナー様向けのモニター会員様
   (相談会当日に加入された場合も無料)


【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
行政書士
宅地建物取引士
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
ライフコンサルタント
成年後見人等推薦者名簿登録者
福祉住環境コーディネーター

ベル セミナー案内 >> こちら

【業務案内】
   ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
   ■ 相続概算評価(相続対策)
   ■ 相続税・贈与税節税対策
   ■ 資産税節税対策
    (不動産所得・固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
   ■ 遺言執行者の受任
   ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
   ■ 遺産分割協議書の作成
   ■ 不動産の売却サポート
   ■ 成年後見制度サポート
   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士として不動産オーナー様の相続対策や土地活用、節税対策や遺言のプランニングなどコンサルティング業務を多く手掛けています。
 プラス、行政書士及び不動産関連国家資格者としても、不動産実務に基づく様々なアドバイスにより、税務にとどまらない幅広いサポートを提供しています。
 不動産に関わる税金は14税目以上あり、これらを網羅的に検討しなければせっかくの相続対策や節税対策も本当にその効果が見込めるとは限りません。
 対策の成否は計画段階で9割決まってしまいます。成功する為には、ぜひ事前にご相談下さい。
賃貸物件及びマイホームにおける建築コンサルティングも行っています。

~~~~~~~~ <モニター制度> ~~~~~~~
定期的に説明会を行っていますのでお気軽に
ご参加下さい
【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
  ◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所が
    お手伝いします
     ☆ 賃貸経営成功の9割は物件取得前に決まります!
     ☆ ご自身だけの判断で大丈夫ですか?
  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

  不動産オーナー様向けモニター制度 >> こちら
        モニター制度説明会の日程は >> こちら


【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
      を取得予定の方
    # 既にマイホームをお持ちの方で、建て替え又は
      売却して新たに新築でマイホームを取得予定の方
  ◎ モニター制度を通じて、お客様の納得のいく
    マイホーム選びを当事務所がお手伝いします。
  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

   マイホーム購入者様向けモニター制度 >> こちら
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=========<お問い合わせ>========
  相続・不動産コンサルサポート福岡
           山本扶美子税理士事務所
           山本扶美子行政書士事務所
【事務局】 TEL : 092-600-8594
       住所 : 福岡市中央区天神4丁目8ー2
            天神ビルプラス(受付 3F)
       HPから >> こちら 
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公式HP 『相続・不動産コンサルサポート福岡』
 相続税の申告をしないといけないが、どこに相談していいのか分からないという相続人の方。
 相続においては、ご自身で気が付いてない、隠れた問題点がむしろ重要だった・・・というケースも多くあります。!!
 しかも、税金の問題だけではありません

 そこで、資産税専門税理士・行政書士・宅地建物取引士がお話を伺って、有利な相続税申告の方法、遺産分割の進め方などを「税務」「法務」「不動産実務」について、ワンストップでお答えします

 相続税の申告は、相続から10か月以内となり、申告に必要な書類を集めるだけでも大変で、相続人の中に未成年者や認知症の方がいらっしゃる場合などは、法定後見人の選任も必要になるため、なお一層、早急に対応しなければなりません。

 相続した不動産を売却する場合には、遺産分割の方法により、不動産売却による税金が高くなってしまう事もあるため、それを含めた遺産分割を検討する必要も出て参ります。

 遺産分割によって、相続税額も変ってきますので、その他の税金対策も含めた有利な遺産分割の方法などもアドバイスします。

  不安に思っている事、疑問に思っている事をお気軽にご相談下さい。ベル



【日時】 令和2年8月27日(木)

1組50分。限定2組の個別相談方式です。
 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【対象者】
◎ 令和2年2月1日以降に相続があって、相続税の申告が必要な方
◎ 福岡県に居住されている方。 又は、
  被相続人(お亡くなりになった方)の最後の住所が福岡県の方
  ※ 既に他の税理士に相続税の申告を依頼されている方は不可
  ※ ご自身で作成した相続税申告書のチェックのご依頼は今回の
    ご相談会の対象外となります。別途お問い合わせ下さい。

  《ご参考》 次の金額を超える相続財産(純財産額)がある場合、
         相続税の申告が必要です。
          3,000万円+600万円×法定相続人の数  

【ご相談方法】  次の何れかを選択できます。 
  ① ご面談 (マスク着用にご協力お願い致します。)
     (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
           tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
            ホフィスネット天神(受付 3F) 
  ② お電話 (お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
  ③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
    (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)
        
 ※ ご相談のお時間を有効に使える様に、お申込み後に送付する
  「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【ご相談料】  無  料

【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
行政書士
宅地建物取引士
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賃貸不動産経営管理士
ライフコンサルタント
成年後見人等推薦者名簿登録者
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【業務案内】
   ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
   ■ 相続概算評価(相続対策)
   ■ 相続税・贈与税節税対策
   ■ 資産税節税対策
    (不動産所得・固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
   ■ 遺言執行者の受任
   ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
   ■ 遺産分割協議書の作成
   ■ 不動産の売却サポート
   ■ 成年後見制度サポート
   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士として不動産オーナー様の相続対策や土地活用、節税対策や遺言のプランニングなどコンサルティング業務を多く手掛けています。
 プラス、行政書士及び不動産関連国家資格者としても、不動産実務に基づく様々なアドバイスにより、税務にとどまらない幅広いサポートを提供しています。
 不動産に関わる税金は14税目以上あり、これらを網羅的に検討しなければせっかくの相続対策や節税対策も本当にその効果が見込めるとは限りません。
 対策の成否は計画段階で9割決まってしまいます。成功する為には、ぜひ事前にご相談下さい。
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【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
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    お手伝いします
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【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
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           山本扶美子税理士事務所
           山本扶美子行政書士事務所
【事務局】 TEL : 092-600-8594
       住所 : 福岡市中央区天神4丁目8ー2
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公式HP 『相続・不動産コンサルサポート福岡』
 どういった『終活』があるのか知っておきたい方、老後の不安はあるけれども何から始めていいのか分からない方など、ついつい先延ばしになっているあなたの『終活』を、そろそろ具体的に考えてみませんか!?
 あなたが納得のいく『終活』資産税専門税理士・行政書士・宅地建物取引士「法務」「税務」「不動産実務」の面から、トータルにアドバイス致します。

 ご自身の相続について考えるという事は、すなわち、これまでの人生の棚卸をして整理をするという事でもあります。
 それによって、その後の人生を心豊かに、不安なく過ごせるように準備をしておく事は、ご自身にとっても大切なことではありませんか?

 ひとつは「ご自身のため」、もうひとつは「大切なご家族のため」に、相続前にやっておくべき事や相続後の手続きを知った上で、対策を立てておいた方が良い事などを把握しておくのは重要です。

 加えて、事前に相続対策をした方とそうでない方とでは、税額にも大きな開きが出て来るため、特に節税対策をしておきたい場合は、出来るだけ早く方向性を決めて、それを実行に移す事が成功の鍵となります。新設された「配偶者居住権」を設定した方が良いのかどうか、設定による節税効果も検討可能です。

 また、相続においては、ご自身で気が付いてない、隠れた問題点がむしろ重要だった・・・というケースも多くあります。

 相続税はかからなくても、一度、遺産分割でもめてしまうと、その後、相続人同士で話をまとめていくのは、なかなか難しくなってしまいます。ぜひ、この機会にご相談下さい。
 なお、相談会後3ヵ月以内に当事務所へ業務を依頼された場合は、報酬から今回のご相談料を差し引き致します。



【日時】 令和2年8月25日(火)

お一人様50分。限定お二人の電話相談方式です。
 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【 相談事例 】

■ うちの場合は相続税がかかってくるの?
■ 子供がいなので、認知症に備えて任意後見契約を検討したい
■ 終の棲家として施設の入所を考えているが、自宅は処分した方がいい?
■ 自宅を妻に相続させたいので「配偶者居住権」を検討したい
■ 共有の不動産があって、次の相続でどうしたらいいのか分からない
■ 二次相続で多額の相続税がかかりそうなので、今からできる相続対策は?
■ 家族信託ってなに?
■ 遺言を書いておきたいが、新しい遺言の制度ってどうなの?
■ 他に家族がいないので、亡くなった後の「死後事務委任契約」を検討したい
■ 相続対策も含めて、贈与をする場合の注意点は?
■ 老後の住み替えを検討していて、どう進めたら良いのか税金面も含めて相談したい

などの疑問にお答えします。

【対象者】
相続・贈与・遺言・成年後見制度、家族信託など、
ご自身の「終活」についてご相談したい65歳以上の方 

【ご相談方法】 次の何れか選択できます。
① ご面談(マスク着用にご協力お願い致します。)
   (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
         tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
          ホフィスネット天神(受付 3F)  
⓶ お電話(お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
   (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)
        
※ ご相談のお時間を有効に使える様に、お申込み後に送付する
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【特 典】 
 「相続」の小冊子をプレゼント

【ご相談料】   2,000円(税込み)
  ご相談料は、事前にお振込み頂きます。
  お申込み後に当方よりメールをお送りしますのでご確認下さい。
   ※ 3ヵ月以内に業務依頼があった場合は、
     その報酬から今回のご相談料は差し引き致します。
   ※ モニター会員(当日加入された方も)は無料です。

【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
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【業務案内】
   ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
   ■ 相続概算評価(相続対策)
   ■ 相続税・贈与税節税対策
   ■ 資産税節税対策
     (固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
   ■ 遺言執行者の受任
   ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
   ■ 遺産分割協議書の作成
   ■ 不動産の売却サポート
   ■ 成年後見制度サポート
   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士・行政書士として、相続対策をメインに税務に留まらず多方面での不動産実務を手掛けています。
 相続税の納税が予定される場合の相続税対策・納税対策・遺産分割対策はもちろんのこと、マイホーム購入や住み替えのライフプランニングなどのアドバイスも行っています。

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【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
  ◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所が
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【マイホーム購入者様向け】
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相続税の申告をする必要がある場合には、
生前対策として『生命保険金』の見直しは、必ずやっておくべきですが、
今回は、受取人の変更をしただけで、
200万円の減税効果があったケースをご紹介します。星


財産の内訳

ダイヤグリーン夫(一次相続)
 ・預金及び自宅である土地建物  5,000万円
 ・生命保険金(受取人:妻)   2,000万円

ダイヤオレンジ妻(二次相続)
 ・預金             1,000万円


遺産分割

丸ブルー一次相続 ⇒ 妻・子がそれぞれ1/2の法定相続分通り相続
       死亡保険金の受取人は妻

丸レッド二次相続 ⇒ 子のみが相続人
       一次相続で妻が相続した財産もそのまま引き継ぐ


【対策前】
相続税額の試算


丸ブルー一次相続  
① 妻 ⇒ 0
  ※ 妻は「配偶者の税額軽減」により、1憶6千万円まで、
    若しくは法定相続分までは、相続税がかかりません。
② 子 ⇒ 75万円
③ 計 75万円

丸レッド二次相続
  子 ⇒ 235万円

上三角一次相続・二次相続の合計
  310万円





【対策後】
死亡保険金の受取人を妻から子へ変更

相続税額の試算


丸ブルー一次相続  
① 妻 ⇒ 0
② 子 ⇒ 105万円
③ 計 105万円

丸レッド二次相続
  基礎控除額以下となり相続税の申告義務なし

上三角一次相続・二次相続の合計
  105万円


【減税効果】

205万円 (310万円 ⇒ 105万円)


クリップ保険金額 2,000万円
クリップ相続税の税率(一次相続) 10%

と、特段、保険金額が大きい訳でもなく、
相続税の税率も「10%」と、最低税率でこの減税効果です。 グッ

保険金額、相続税の税率が上がれば、その減税効果はさらに大きくなりますし、対策を立てる場合には、必ず二次相続まで含めて検討して下さい。

このケースでもそうですが、
【対策後】死亡保険金の受取人を妻から子へ変更
の方が、一次相続だけで比較すると【対策後】の方が税額が高くなってしまいます。

これは、受取人が妻だと、「配偶者の税額軽減」の適用で、一見、税額が下がったように見えていますが、そもそも配偶者であるため相続税がかかってこない訳ですから、それにより実際は、生命保険金の非課税枠は使えていない事になる訳です。

更には、生命保険金の受取人を妻にすると、その保険金に一次相続及び二次相続の2回、相続税がかかって来る事になります。

もちろん、これはあくまで税金面でのお話しですから、配偶者へ財産を遺してあげたいという事であれば、その想いを大切にしてあげて下さい。

このケースでは、死亡保険金の受取人を変更するだけで、二次相続は基礎控除額以下となり、相続税の申告は必要なくなりましたが、
妻は死亡保険には加入していない事も多いので、二次相続でも生命保険金の非課税枠が使える様に、預金で遺すよりも少なくとも非課税枠分は、生命保険に組み替えられた方が良いでしょう。ビックリマーク

相続税額の試算や、保険の見直しをされたい方は、ご相談下さい。


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   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

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◆資産税専門 税理士・行政書士・宅地建物取引士が税務・法務・不動産実務の面からワンストップでお答えします。◆

 相続により取得した不動産の売却又は活用(土地活用・賃貸経営)を検討されている場合の、税金や遺産分割のやり方、登記の方法、売却の手順など、相続人の方の疑問にお答え致します。

 どこに相談していいのか分からない・・・という方も、ワンストップでご相談できます!

 相続した不動産を売却する場合は、誰がその不動産を相続するのか、どの様な遺産分割の方法をとるのか、いつまでに売却するのか・・・など、相続後の対応によって、その税金が大きく異なってくる事があります。

 平成28年から新たに、相続した実家を売却した場合に適用できる税務上の特例なども御座いますが、まだ、ご存じない方も多いのではないでしょうか?

 特に、遺産分割がまだ終わっていない場合や、相続人に認知症の方がいる場合などは、不動産会社へ売却の依頼をする前に、早急な対応が必要です。

 また、遺産分割の方法を間違ってしまうと、不動産を相続しなかった他の相続人の税負担も上がってしまう事もあるので、注意しなければなりません。

 不動産を売却する時の特例についても、相続人のうち誰に適用があるのか・・・
法定相続分で相続してしまうと、不利になる事も少なくありませんので、そういった判断も、遺産分割の前に行なう必要があります。

 相続した不動産を活用する場合にも、どういった活用(土地活用・賃貸経営)の仕方があるのか?
そのためには、どういった事に注意をしたらよいのか、新規に賃貸物件を建築する場合、建て替える場合などのアドバイスを致します。

 遺産分割のやり直しは、更に、贈与税などもかかってきますので、早めのご相談をお勧めします!

 ただし、既に不動産を売却してしまった後のご相談では、メリットのある対策のご提案は難しいため、不動産の売買契約済み、賃貸物件の契約済みの方については、今回のご相談の対象外とさせて頂きます。



【相談事例】
 ◎ 遊休地を相続したが、売却か土地活用した方が良いのか
   迷っている
 ◎ 不動産を売却した時の税金は? 誰が負担するの?
 ◎ 今の自宅を売却し、相続した実家を建て替えて住みたい
 ◎ 相続した土地の活用としてアパートを建てようか迷っている
 ◎ 自分が不動産を相続するために、他の相続人へ
   配慮した方が良い事は?
 ◎ 遺産分割が終わっていない場合の売却までの手続き
 ◎ 売却した時の税金で何か特例が受けられるか
 ◎ 売却の前にやっておいた方が良い事

など、ご相談下さい。

 なお、売却予定の方については、査定額の依頼先や不動産会社などのご紹介も可能です。
賃貸物件の建築・建て替えを検討される方については、建築見積りについて建設会社のご紹介も出来ます。
(ご紹介については、費用はかかりません。)

【日時】 令和2年8月15日(土)

   1組50分。限定2組の個別相談
   ◆ 次のように時間割をしています。
      ①15:00~15:50
      ②16:00~16:50  

【対象者】
◎ 相続した不動産を売却したい方又は活用(土地活用・賃貸経営)したい方
◎ 福岡県に居住されている方。又は、相続した物件が福岡県にある方
◎ 相続から2年以内の方

【ご相談方法】 次の何れか選択できます。 
① お電話(お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
② PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
     (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)
        
※ お申込み後に送付する「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【ご相談料】 2,000円(税込み)
ご相談料は、事前にお振込み頂きます。
お申込み後に当方よりメールをお送りしますのでご確認下さい。
※ 3ヵ月以内に業務依頼(下記、業務案内をご参照下さい。)が
 あった場合は、その報酬から今回のご相談料は差し引き致します 

【 講 師 】 山本 扶美子
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 ■ 相続概算評価(相続対策)
 ■ 相続税節税対策
 ■ 資産税節税対策(固定資産税・不動産取得税・譲渡所得税など)
 ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
 ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
 ■ 遺言サポート
 ■ 遺言執行者の受任
 ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
 ■ 遺産分割協議書の作成
 ■ 不動産の売却サポート
 ■ 成年後見制度サポート
 ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
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 相続税の納税が予定される場合の相続税対策・納税対策・遺産分割対策はもちろんのこと、マイホーム購入や住み替えのライフプランニングなどのアドバイスも行っています。

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  ◎ 会員様向けに様々な特典がございます。

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【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
      を取得予定の方
    # 既にマイホームをお持ちの方で、建て替え又は
      売却して新たに新築でマイホームを取得予定の方
  ◎ モニター制度を通じて、お客様の納得のいく
    マイホーム選びを当事務所がお手伝いします。
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  相続・不動産コンサルサポート福岡
           山本扶美子税理士事務所
           山本扶美子行政書士事務所
【事務局】 TEL : 092-600-8594
       住所 : 福岡市中央区天神4丁目8ー2
            天神ビルプラス(受付 3F)
       HPから >> こちら 
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公式HP 『相続・不動産コンサルサポート福岡』
 相続税の申告をしないといけないが、どこに相談していいのか分からないという相続人の方。
 相続においては、ご自身で気が付いてない、隠れた問題点がむしろ重要だった・・・というケースも多くあります。!!
 しかも、税金の問題だけではありません

 そこで、資産税専門税理士・行政書士・宅地建物取引士がお話を伺って、有利な相続税申告の方法、遺産分割の進め方などを「税務」「法務」「不動産実務」について、ワンストップでお答えします

 相続税の申告は、相続から10か月以内となり、申告に必要な書類を集めるだけでも大変で、相続人の中に未成年者や認知症の方がいらっしゃる場合などは、法定後見人の選任も必要になるため、なお一層、早急に対応しなければなりません。

 相続した不動産を売却する場合には、遺産分割の方法により、不動産売却による税金が高くなってしまう事もあるため、それを含めた遺産分割を検討する必要も出て参ります。

 遺産分割によって、相続税額も変ってきますので、その他の税金対策も含めた有利な遺産分割の方法などもアドバイスします。

  不安に思っている事、疑問に思っている事をお気軽にご相談下さい。ベル



【日時】 令和2年8月15日(土)

1組50分。限定2組の個別相談方式です。
 ◆ 次のように時間割をしています。
    ①13:00~13:50
    ②14:00~14:50

【対象者】
◎ 令和2年2月1日以降に相続があって、相続税の申告が必要な方
◎ 福岡県に居住されている方。又は、被
  相続人(お亡くなりになった方)の最後の住所が福岡県の方
  ※ 既に他の税理士に相続税の申告を依頼されている方は不可
  ※ ご自身で作成した相続税申告書のチェックのご依頼は今回の
    ご相談会の対象外となります。別途お問い合わせ下さい。

  《ご参考》 次の金額を超える相続財産(純財産額)がある場合、
         相続税の申告が必要です。
          3,000万円+600万円×法定相続人の数  

【ご相談方法】  次の何れかを選択できます。 
  ① ご面談 (マスク着用にご協力お願い致します。)
     (会 場) 福岡市中央区天神4丁目8-2 
           tenjin Bldg.+(天神ビルプラス) 
            ホフィスネット天神(受付 3F) 
  ② お電話 (お申込みが確定した方へ番号をお知らせします。)
  ③ PC、スマホ、タブレットでのZoomによるオンライン
    (お申込みが確定した方へURLをお知らせします。)
        
 ※ ご相談のお時間を有効に使える様に、お申込み後に送付する
  「ヒアリングシート」をご記入の上、ご返送下さい。

【ご相談料】  無  料

【 講 師 】 山本 扶美子
税理士
行政書士
宅地建物取引士
マンション管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
ライフコンサルタント
成年後見人等推薦者名簿登録者
福祉住環境コーディネーター

ベル セミナー案内 >> こちら

【業務案内】
   ■ 税務申告(相続、贈与、譲渡、不動産所得)
   ■ 相続概算評価(相続対策)
   ■ 相続税節税対策
   ■ 資産税節税対策
   ■ 不動産賃貸経営コンサルティング
   ■ 土地活用プランニング(建築コンサル)
   ■ 遺言サポート
   ■ 遺言執行者の受任
   ■ 相続手続き・名義変更手続き(遺産整理)業務
   ■ 遺産分割協議書の作成
   ■ 不動産の売却サポート
   ■ 成年後見制度サポート
   ■ 保険コンサルティング(生命保険・損害保険)
   ■ マイホームの購入・建築のサポート

【事務所案内】
 資産税に特化した税理士・行政書士として、相続対策をメインに税務に留まらず多方面での不動産実務を手掛けています。
 相続税の納税が予定される場合の相続税対策・納税対策・遺産分割対策はもちろんのこと、マイホーム購入や住み替えのライフプランニングなどのアドバイスも行っています。

~~~~~~~~ <モニター制度> ~~~~~~~
定期的に説明会を行っていますのでお気軽に
ご参加下さい
【不動産オーナー様向け】
  ◎ 賃貸物件を建設(新築・建て替え)予定の方が対象
  ◎ 納得のいく賃貸経営と建設会社選びを当事務所が
    お手伝いします
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【マイホーム購入者様向け】
  ◎ 対象者
    # 新築でマイホーム(注文住宅・建て売り・マンション)
      を取得予定の方
    # 既にマイホームをお持ちの方で、建て替え又は
      売却して新たに新築でマイホームを取得予定の方
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