１ 30年ルール（借地借家法３条）
本条は、一方的強行規定です。借地権者に有利な特約は効力を有しますが、借地権者に不利な特約に効力はありません。
（１）存続期間を定めなかった場合、存続期間は30年となります。
（２）30年未満の存続期間を定めた場合、その約定は無効とし存続期間は30年となります。
（３）30年以上の存続期間を定めた場合は、その約定に従います。
（４）30年ルールは、借地契約締結当初の借地権の最初の存続期間にだけ適用があり
ます。更新後の存続期間は、最初の更新で20年、２回目以降の更新では10年になりま
す。
（借地借家法４条［20年・10年ルール］）
借地上の建物の種類による区別はありません。
２ 民法との関係
借地権には、地上権の借地権と賃借権の借地権がありますが、本条は、いずれの場合にも、存続期間に関して民法の原則を修正しています。
（１）地上権の場合
➀民法の原則によれば、地上権には存続期間の制限はなく、期間を定めないことも可能ですが、借地借家法では下限を30年としました。
②地上権に関しては、民法268条１項本文では、存続期間を定めなかった場合、地上権者は、いつでもその権利を放棄することが出来るとしていますが、借地権ではこの規定の適用は排除されます。
（２）賃借権の場合
➀民法の原則によれば、賃貸借の存続期間は、短期については定めはなく、長期 については50年が上限です。
（民法604条１項）
貸借期間を約定しなかったときは、期間の定めのない賃貸借となります。
（民法617条）
②借地借家法では、存続期間の下限は30年とし、長期についての上限は撤廃されました。
貸借期間を約定しなかったとき、存続期間は30年となります。
３ 借地権設定の時期による存続期間に関する適用ルールの違い
本条が適用されるのは、借地借家法施行日（1994（平成４）年８月１日）以降に新たに設定された借地権です。同法施行日の前に設定された借地権には、旧借地法の存続期間のルールが適用になります。
（借地借家法附則６条）
４ 旧借地法の定め（設定時の存続期間）
旧借地法では、当初借地権設定時における借地権の存続期間につき、堅固建物所有目的と非堅固建物所有に分け、次のとおり区別していました。
（旧借地法２条１項本文・２項）
（１）堅固建物所有目的
➀借地期間を定めないときは、60年。
②30年以上と定めたとき、約定通り。
③30年未満と定めたとき、その約定は無効とし、60年。
（２）非堅固建物所有
➀借地期間を定めないときは、30年。
②20年以上と定めたとき、約定通り。
③20年未満と定めたとき、その約定は無効とし、30年。