ワンルーム投資において、最も重要な指標は「空室率」と「家賃相場の推移」です。
しかし、営業担当者が見せる資料では都合の悪いデータが巧妙に隠されています。
「都心なら空室は発生しません」「家賃が下がることはありません」――
こうしたセールストークを信じて契約し、数年後にキャッシュフローが大幅に悪化する被害が後を絶ちません。
■ 空室率と家賃下落が投資の全てを決める理由
不動産投資の収益は、
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入ってくるお金：家賃
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出ていくお金：ローン・管理費・修繕積立金・固定資産税
この差により決まります。
どれだけ高い利回りの資料を見せられても、
「家賃が下がれば収益は一瞬で崩壊」します。
例えば、家賃が1万円落ちるだけで、年間12万円の損失。
10年では120万円です。
さらに、空室が3ヶ月続けばもっと大きく損失になります。
にもかかわらず、営業資料には空室率や相場推移が書かれていないことが多いのです。
■ 営業資料で隠される典型的なポイント
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平均家賃ではなく「募集家賃」を掲載している
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築年数ごとの家賃変動を提示しない
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近隣の競合物件の供給量を隠す
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入居者の主層（職業・年齢）を説明しない
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エリア特性を「駅距離」でごまかす
特に3つ目の「供給量」は非常に重要で、
人口が減る地域でマンションだけ増えていれば必ず家賃は下落します。
■ 空室と家賃下落を予測するために自分で確認すべきこと
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SUUMOやHOME’Sで同条件の物件を20件以上比較
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築10年・築15年の家賃グラフを見る（未来の自分の物件）
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募集からの掲載期間を見る（掲載長期＝空室リスク）
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駅徒歩時間8分・12分・15分で家賃差を確認
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近隣大学・企業の移転情報（需要の源泉）
営業マンの言葉より、
自分で検索した事実の方が100倍信頼できます。
■ 典型的な失敗例
購入時家賃：115,000円
築13年時点の家賃：96,000円
空室期間：2ヶ月×2回
年間家賃収入：96,000 × 12 = 1,152,000円
ローン・管理費・修繕積立金：1,280,000円
→ 毎年12.8万円の赤字
購入から10年後、売却査定：購入価格の40%
→ 総損失 680万円
営業マンは決してこの未来を教えてくれません。