1. 立地の良さは「競合の多さ」と表裏一体
都心・駅近はたしかに人気がありますが、
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そのエリアにどれくらいワンルームが供給されているか
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近隣の築浅・設備充実物件がどのくらいあるか
によって、
自分の物件の優位性は簡単に崩れます。
2. 「1ヶ月の空室くらい大丈夫」が命取りになる理由
営業トークでよく聞くのが、
「仮に1ヶ月空室になっても、年間で見れば大したことないです」
たしかに1ヶ月だけならそうですが、
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入退去のたびに数週間の空室＋広告費
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家賃を下げないと決まらない
という状況になると、
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年間家賃収入が想定より1～2割減る
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それでも諸費用とローン返済は変わらない
というじわじわ効く赤字パターンになります。
3. 「悪いケース」を先に決めておく
購入前にやるべきは、
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家賃▲5％、▲10％の場合のシミュレーション
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1年間で2ヶ月空室になった場合のキャッシュフロー
これを試算してみて、
それでも生活が破綻しないかを確認することです。
まとめ
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立地が良くても、供給と競合次第で家賃は普通に下がる。
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空室は「ゼロか100か」ではなく、「少しずつ効いてくる慢性的リスク」。
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悪いケースを先に想定して、その数字を見てから判断するのが、詐欺から身を守る一番シンプルな方法です。
すでに物件を持っている人は、
「今の家賃が5％下がった場合」と「2ヶ月空室だった場合」の2パターンを紙に書き出してみてください。
次の記事では、その数字が出た後に取れる選択肢を整理します。