家賃上昇中の賃貸市場、
「不動産投資家：Kさんの目論見！！」
気が付けばいつの間にか、街中にイルミネーションが飾られて、
行き交う人々の足を止め、師走の街に安らぎを与えています。
“光陰矢の如し”
毎年のことではありますが、一年がアッと言う間に過ぎ去りますよね ♪
先日、懇意にして頂いている不動産投資家：Ｋさんが来社され、
「借地権付一棟収益マンションを購入したんだが、賃料の見直し査定をしてくれないか？」
とのご相談を受けました。
査定物件は、山手線『池袋』駅から、私鉄で1つ目の駅で、
最寄駅から徒歩：5分、 築年数：20年余りのＲＣ造5階建、
２ＤＫのファミリータイプが22戸、現行賃料が平均：15万円台でした。
Ｋさん：「知り合いの工事業者さんに、屋上防水・外壁・共用部分の大規模改修工事を
依頼しているんだけど、工事代も高くなったよね。」
「空室が出たら内装・水回り工事をして賃料を値上げしたんだけど、… ね
」
首都圏では歴史的な賃料上昇トレンドの最中、
大規模改修工事をして、室内リフォーム工事をしたら、
次の入居者募集では、20％以上の賃料設定でもすぐに決まる好立地物件でした。
（画像はイメージで、本ブログ内容とは無関係です。）
私：「Ｋさん、さすがにお目が高いですよね～
」
Ｋさん：「実はヒョンなことから知人が“相続で一棟収益マンションを売却したい人がいる”
と、紹介を受けたんですよ。」
私：「不動産業界では、掘出し物件は無いけど、
掘出し物件は自分で作れと言われていますよ！」
「正に自分自身で作る掘出し物件ですよね♪」
賃貸住宅の家賃は、
分譲住宅の価格に比べて緩やかに推移していましたが、
今年に入って急激に、歴史的な賃料上昇トレンドになっています。
家賃相場上昇の背景は、？
◆ 物価・人件費の高騰
① 建築コストの上昇
近年、建築資材の価格や人件費が高騰しており、新築建物の建設コストが増加している。
特に建設業界は人手不足も深刻で、これがコスト上昇に拍車をかけています。
このため、新築物件の賃料が高めに設定され、
それが既存の中古賃貸物件の賃料にも影響を与えています。
② 維持管理費の増加
物価上昇は、建物の維持管理費・清掃費等にも影響を与えています。
管理費や固定資産税などのコストが上昇すると、
賃料に反映せざるを得ない状況になります。
地域の変化と需要の増加
① 都市再開発と地域価値の向上
駅周辺の再開発、商業施設の整備、道路計画の実施、等によって、
特定の地域の利便性が向上し、物件の資産価値が高まり、
その地域の家賃相場全体が上昇トレンド傾向になっています。
② 住宅購入から賃貸へのシフト
世界的な金利上昇により、住宅ローン金利も上昇し、
住宅購入希望者が住宅購入を断念し、賃貸市場に流入することで需要が増加している。
③ 人口動態の変化
都心回帰現象や外国人労働者の増加により、都心部での住宅需要が高まっています。
一方で、新規物件の供給が限られているため、
需要と供給のバランスが崩れ、賃料上昇の原動力となっています。
家賃の値上げが可能な条件
借地借家法では、以下のいずれかの条件が存在する場合、
貸主が借主に対して、家賃の増額を交渉できることが認められています。
【 家賃の値上げが可能な条件 】
① 土地や建物の固定資産税が増加している
② 土地や建物の価格が上昇している
③ 近隣の類似の物件の賃料が上昇している
ここ数年で土地価格の上昇が続いており、
土地価格の上昇や固定資産税の上昇を理由に、
借主に家賃の増額を請求するケースが増えています。
オーナーチェンジ物件の家賃を上げるには、
購入した収益物件を大規模改修などをしてグレードアップすることも
借家人さん達への大きなアピールになります。
その上で、土地公示価格の上昇率データ資料、近隣の同規模物件の賃料、
賃貸条件などを書面で通知することが良いでしょう。
賃料値上げ通知の時期としては、賃貸契約更新の ２～３ヶ月前までに更新条件を、
書面で通知することが望ましいですね
「ベテラン不動産投資家：Ｋさんの目論見」
購入したオーナーチェンジ物件の大規模改修工事を完了し、
空室が出たら、室内水回り改修、バリューアップ工事をすれば、
次の入居者さんもすぐに決まるでしょう
建物賃貸契約期間は2年間ですから、
２年以内には全住戸の賃料値上げが完了するでしょうね! v(^^♪
購入時の表面利回り：５％台が、７％台にアップするのは遠くはないでしょう
歴史的な賃料上昇トレンドの今だからこそ、良い物件を探し、
自分で掘出し物件を作るチャンスでしょうね v(^^♪
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