利回り計算だけでは 成功しない 不動産投資.com・・・（９）
(9)収益物件の「購入」と「借り上げ」投資の比較
不動産投資の形態として
１、【直接投資】 直接 自分で収益不動産を購入（借り上げる）して、賃貸し収益を得る
２、【間接投資】 上場REITなどに投資する
が あります。
前回は （８）参照：収益不動産の種類と特徴 について書きましたが、
今回はその収益不動産を
「購入」した場合と「借り上げた」場合の比較です。
不動産投資にはそれなりの手持ち資金が必要となりますが、
収益不動産を「購入」しないで
「借り上げ」て サブリースする方法もあります。
この場合、
土地・建物の所有者にサブリースすることへの承諾を得ることが前提条件となります。
また、当然のことですが
敷金・保証金等を多く支払っても 毎月の賃料を値下げしてもらい
借り上げ賃料以上でサブリースすることが必須条件となります。
【購入】 【比較項目】 【借り上げ】
・手持ち資金＋ローン借入 [資金内訳] ・手持ち資金
・不動産取得税 [公租公課・税金] ・所得税
・固定資産税・都市計画税
・所得税
・修理代の負担 [メンテナンス] ・建物躯体所有者負担
（設備・造作は負担する）
・借主、テナント負担 [光熱費] ・借主、テナント負担
・あ り [空室リスク] ・あ り
・あ り [キャピタルゲイン] ・な し
・必要（初級程度） [専門的知識] ・必要（中・上級）
（コネ・人脈）
・売却できる [数年で投資を見切る場合] ・解約手続き
・ローン債務が残る場合もある ・残債務はなし
[借り上げサブリースの成功例]
・コインパーキング
・トランクルーム
・コンテナ倉庫
・屋外、屋上広告塔など
・ロードサイド広告、案内板など
・予備校の学生寮
（地方から上京する予備校生）
・日本語学校の学生寮
（外国からの留学生相手）
・飲食店などの設備、造作のついて
いる店舗
このように不動産投資は
「購入」しなくても「借り上げ」で成功している投資家の方々、法人が
多数 いるのも事実です。
当社のクライアントの中にも、
・都内繁華街で大型飲食店をサブリースしている個人オーナー様
・有名私立大学専門の予備校学生寮：「借り上げ」て
サブリースしている法人オーナー様
・中国からの留学生用にファミリーマンションを数室「借り上げ」て
サブリースしている個人オーナー様
が いらしゃいます。
自己の投資環境をよく分析し、
身近に専門的知識をもった不動産業者がいる、
テナント、入居者、留学生などに コネ・人脈がある、・・・
などの投資環境が整っている方には収益不動産を「購入」するよりも
：≪借入金返済後利回り≫ 参照：≪自己資金投資利回り≫ を考えた場合、
「借り上げ」てサブリースする方が好利回りとなる場合もあるでしょう。
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