例題：『利回り計算』と物件選別
『利回り計算』だけでは成功しない、不動産投資．ｃｏｍ・・・（６）
不動産投資を計画している方々にとって一番関心の高いのが「利回り計算」です。
投下資本に対して収益が多い方がいいことは当然です。
しかし、高利回り物件だけを追及しすぎると思わぬ落とし穴に落ちる可能性もあります。
「利回り計算」を一つのバロメーターにしながら、購入物件を決定する際には様々な角度から
分析・検証することをお薦めいたします。
一口で「利回り計算」と言っても様々な計算方法があります。
毎月の賃貸収入を年間所得として計上し、
購入価格等の投資資金で割り算して「利回り計算」します。
年間の収入所得＝インカムゲインの数値を求める算出方法ということになります。
≪例≫：一棟売アパート、売買価格：７５００万円、１Ｋ×８室、
賃料６５，０００円＋管理費２，０００円
自己資金：２０００万円、銀行ローン借入：５５００万円、返済期間１５年、借入金利年２．５％
空室率１０％、年間諸経費(固定資産税・管理委託料・建物修繕費等々・・・）１５％
今回は購入時諸費用(登記費用・印紙代・司法書士報酬・仲介手数料・各種清算金等)は
含まないで試算しました。
上記条件にてそれぞれの「利回り計算」をしてみましょう。
１．【表面利回り】
一番簡便でおおまかな計算方法で、単純に投下資金(借入金含む)に対して賃料収入が１年間でどれ位入ってくるかを求める計算方法です。
【表面利回り】＝年間賃料収入÷購入価格
≪例≫： (６５，０００円＋２，０００円)×８室×１２ヵ月＝６，４３２，０００円
購入価格： ７５，０００，０００円
＝ ０．０８５７６×１００＝８．５７％の利回り
２．【想定表面利回り】 （予想利回り）
上記一棟売アパートが建築中で入居者募集をしている段階、あるいは空室が何室かあり入居者募集をしていて入居者との間で賃貸借契約書が締結されていない場合の利回り計算方法です。
≪例≫：建築中の場合、あるいは空室が２室の場合、賃料６５，０００円、管理費２，０００円で募集をしても入居者からの賃料値下げ交渉があって５，０００円を値引きした場合には表面利回りは下がることとなる。あくまでも募集条件のまま賃貸借契約が締結できたと想定した場合の表面利回り計算方法です。
【想定表面利回り】
(予想利回り) 募集条件で満室になったと想定した年間賃料÷購入価格
≪例≫： （６５，０００円＋２，０００円）×８室×１２ヶ月＝６，４３２，０００円
購入価格： ７５，０００，０００円
＝０．０８５７６×１００＝８．５７％の利回り
３．【実質利回り】
上記一棟売アパートを保有すると仮定した場合の利回り計算方法です。投資用不動産を保有する際、ローン支払前の諸経費、つまりランニングコストを年間賃料収入から差し引き購入価格で割り算した利回り計算方法です。この際、年間賃料収入も空室率を計上しておいた方が安全と言えます。
【実質利回り】＝年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率)÷購入価格
≪例≫：年間賃料収入 金、6,432,000円×１０％(空室率を１０％と仮定)＝６４３，２００円
※空室率は物件種類・立地条件・テナント・入居者・建物グレード等々により異なる。
ランニングコスト：建物修繕費・管理会社への管理委託料・固定資産税・火災保険料１ヶ年分等々の年間諸経費を１５％計上 金、６，４３２，０００円×１５％＝９６４，８００円
【実質利回り】＝６，４３２，０００円ー(ランニングコスト＋空室率)÷金、７，５００万円
６，４３２，０００円ー(９６４，８００円＋６４３，２００円)÷７５，０００，０００円
＝０．０６４３２×１００＝６．４３％の利回り
４．【借入金返済後利回り】
上記一棟売アパートを銀行ローンを利用して購入した場合の利回り計算方法です。
３．【実質利回り】の年間収入金額から借入金返済年間支払額を差し引き、年間手取り金額を購入価格で割り算した利回り計算方法です。
【借入金返済後利回り】＝年間賃料収入ー（ランニングコスト＋空室率＋年間借入金返済額）÷購入価格
≪例≫：年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率＋借入金返済年間支払額)÷購入価格
銀行借り入れは元利均等方式で、借入期間中変動しないものとします。
【借入金返済後利回り】＝６，４３２，０００円－（ランニングコスト＋空室率＋年間借入金返済額）÷７，５００万円
６，４３２，０００円－(９６４，８００円＋６４３，２００円＋４，４００，８２０円)÷７５，０００，０００円
６，４３２，０００－６，００８，８２０÷７５，０００，０００＝０．００５６４
０．００５６４×１００＝０．５６％の利回り
５．【自己資金投資利回り】
上記一棟売アパートを購入する際の自己資金に対する利回り計算方法です。年間収入金額から、ランニングコスト・空室率・借入金返済年間支払額を差し引き、年間手取り金額を投下自己資金で割り算した利回り計算方法です。
【自己資金投資利回り】年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率＋借入金返済年間支払額)÷投下自己資金
≪例≫：年間賃料収入ー(ランニングコスト＋空室率＋借入金返済年間支払額)÷投下自己資金
【自己資金投資利回り】６，４３２，０００円－(９６４，８００円＋６４３，２００円＋４，４００，８２０円)÷投下自己資金：２０，０００，０００円
６，４３２，０００－６，００８，０２０÷２０，０００，０００＝０．０２１１９９
０．０２１１９９×１００＝２．１２％の利回り
以上の「利回り計算」方法から、投資物件を購入する際にはあくまでも自分
の投資環境をよく把握して、利回り計算だけにとらわれることなく、投資物件
の選別をするのが良いでしょう。
いくら利回りがよくても資産価値が低かったり、
不動産価値が低かったり、
安全性が低かったり、
流動性が低い物件を
購入してしまったら後悔することになります。
★投資物件の選別の要素★
１、マーケティング
①エリアマーケティング
②投資物件のリスク分析
③立地条件・建物グレード
２、不動産価値のチェック
①再建築するときに同規模の建物が建設できるか
②道路条件・設備関係
③近隣地価相場のチェック
３、安全性の検証
①借入金返済余裕率・資産価値比率
②損益分岐点
③賃料相場の検証
４、流動性
①換金性
②物件所在地の将来性
③建物メンテナンス・管理委託会社
不動産投資を計画中の皆様、
購入しようと思う投資物件を買う前に、利回り計算だけではなく
上記★投資物件の選別の要素★から、
物件探しをするのが成功への早道とも言えます。
なぜなら、
景気回復して株価・金利が上昇すれば不動産の価値も上昇します。
つまり、期待利回り％は今現在より下がって取引されるようになるからです。
≪例≫：年収６，４３２，０００円 購入価格：７５００万円 利回り：８．５７％
10年後、
景気回復により 期待利回り：６％ で取引されるとすると、
年収６，４３２，０００円 ÷ ６％ ＝１０７，２００，０００円で、売却できる可能性あり
売却価格：１０７，２００，０００円－購入価格：７５，０００，０００円＝３２，２００，０００円
売却益：キャピタルゲイン：３，２２０万円
利回り計算だけではなく、
将来性・換金性の高い物件への
投資をお薦め致します。
ご意見・ご相談は 不動産投資．ｃｏｍ まで ご連絡ください。
