利回り計算だけでは 成功しない 不動産投資.com ・・・（５）
（５）効率性・安全性からの検証
３月２４日（火） 国土交通省の公示地価発表。
全国平均で、３．５％の下落。このニュースは すでに織り込み済みであった。
むしろ、もっと下落しているのが現状である。
このような地価の発表にはタイムラグがあるから当然である。
３月２７日（金） 日経新聞(朝刊）のトップ記事には、目をひかれた。
Ｊ－ＲＥＩＴを支援するために、
官民共同で一兆円規模の投資ファンドを立ち上げようというのだ。
その資金は｢ゆうちょ銀行｣の資金を活用するとの内容。
言い換えれば、Ｊ－ＲＥＩＴの投資法人が投資運用に失敗した投資物件を、
その投資ファンドが買い取るということである。
確かに『東証リート指数』は、０７年５月をピークに現在では１/３以下に下落している。
上場リート会社４１社中の９割がＰＢＲ（株価純資産倍率）：１倍割れしているのである。
これなら むしろ、各投資物件を株主に共有持ち分登記して解散した方がましである。
アメリカの発案であった
『金融工学』の考え方は、大失敗であったと言えるだろう。
それにしても 日本は またぞろ 『郵貯マネー』を あてこむとは、、、。
日本国民のお金は、どんどん目減りしていくのである。
やはり、公的年金をあてにしないで
自分の老後のために私設年金は必要だと痛感する。
さて、前回からの続編：
当社保有目的での「大森の一棟売りマンション」の効率性・安全性の検証を してみる。
売買価格を１億円とし、
自己資金：３，０００万円、ローン借入：７，０００万円/返済期間１５年、
諸費用：全額自己負担として、
効率性・安全性を検証してみると 決して悪くはない結果となった。
取引銀行の担当者と打ち合わせしている中である事に気がついた。
それは、
この建築物がＳ，５６年に建築されていて 建築基準法の耐震基準日以前の建物であった。
いわゆる「新耐震基準」前の建物であった。
〇知って得する・・・
「新耐震基準」前の建築物については金融機関の評価がグッと下がるので要、注意！
空室率を高めた「借入金返済余裕率」も、「損益分岐点」も問題はなかった。
・・・が、しかし・・・
これから いつ大地震がおきるとも限らないし、、、。
今後のことを考えると、やはり「新耐震基準」後の建物がいいのは決まっている。
銀行の担当者も、「本店融資部に審査を出せば きっと、評価が低く借入額の減額か、
あるいは自己資金を多めにして欲しいとのコメントとなるでしょう。」との意見。
投資物件購入の見極めは
やはり、利回り計算だけでは 成功しない！！
大混迷の不動産市況の中、もっと 良い投資物件を会社のため、自分のためにも探そう！
次回予定 『実践、不動産投資.com 飛び歩る記！』
平成３年建築 中野一棟売りマンション
年間収入：９,６９６,０００円
乞う、ご期待。
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