にほんブログ村 応援クリックしてねん！
不動産屋であり中小企業診断士。そして、借金、多重債務問題、競売、任意売却。再生のプロフェッショナル有限会社大野不動産コンサルタント事務所
のブログ部屋へようこそ！日々の思いついた事を、ブログにしています。今日はこんな話・・・
白金台に高級賃貸マンションを一棟持つビルオーナーのＡさんにも悩みがあった。
年を追うごとに、賃料が下がっていくのだ。
一部屋の家賃が50万から100万円だったものが、3割強の値下がりになっているという。
以前なら、場所が良く、グレードの高いマンションであったので、外資系企業の法人契約で瞬く間に埋まっていたのだ。
ところが、リーマンショック以来、空き部屋が目立ち始め、1年近く空室状態の時もあった。
空きを埋めるには、賃料の値下げに応じるしかなかった。
私は、ある方の紹介で、Ａさんの悩みの相談を受け、その改善策に一肌脱ぐことになった。
Ａさんの聞き込みから、長期修繕計画策定、修繕積立金算出、賃料収入稼働率、イノベーションによる賃料収入増の模索、固定管理費・変動管理費比率、借入状況、周辺の実態調査等を行うことになった。
「Ａさん、現状のまま放置すれば、資金がショートする。早急に手を打ちましょう。」と言うことになり現在進行形である。
Ａさんは、いろいろなことが不安で仕方なかったらしい。
でも、ごちゃごちゃして何だかわからない。
そこに相談に来たというわけである。
今年に入ってから、このような相談を受けることが増えた。
賃貸物件の冷え込みは、まだまだ厳しい状況である。
そのような多くの相談を受けているなかで、相談者はなんてもかんでも詰め込んで話す。
多くの課題を整理せず、まったく別物の問題を一緒に解決していこうとするから、解決どころか混乱する。
だから、私はこんがらがった糸をほぐすように分けて解決策を話すのである。
どのような事例でも、この方法は当てはまる。
今回の事例は進行形なので内容は控えさせていただきたい。
で、関連性は全くないが、整理がされていない事例ということで・・・
（「本当に関連性がないの！！！もう少しいい事例あげろ」と言わないでねん。どんな事例でも当てはまるっと言うことで・・・）
以前相談を受けた時の事例だが、宅建業法違反、契約、債務不履行などを整理をせずに話された方がいた。
内容はこうだ。
「契約のときに重要事項説明書の説明がなかった。宅地建物取引主任者証を見せていなかった。だから、契約は無効じゃないですか。」と言う相談を受けた。
宅建業法違反だから、契約も無効だと言っているのである。
宅建業法違反は、宅建業者と本人、相手方または、双方との問題。
契約は、本人と相手方の問題と言うように、分けないとこんがらがる。
だから、宅建業法違反でも、契約は成立している。
当事者を確定することが大事である。
後で問題が起こった時。誰が当事者なの？？？って。
たとえば、相手が金を払わない。家を引き渡さない。なんて時に債務不履行で契約を解除することができるとか。
解除は無効ではないから、相手が履行をすれば契約は成立することもあるとか。
宅建業者を訴えてやるって言ったって、実害を受けたか、受けなかったかとか。
あと後で、隠れたる瑕疵がわかったとか、使用するにあたり目的を達せなかったとか。
ね、とぎほぐしていくと見えてくるでしょ。
でも、細かく書くと、あさってになってしまうから・・・
「え～～、見えてこない！！！」って。
でも、今日はこれまで。
では、では。