前回、収益物件を売却する事を書いた。
なぜ物件を売却するのかの話が今回だ。
現在７棟。
かなりのハイレバレッジで購入している。
と言うことはCF、手残りは少ないと言うこと。
再度、ざっくりと言いましょう。
１億利回り10%の物件がフルローンで購入できたとしましょう。
家賃収入は1000万円。
それだけあれば悠々自適じゃん、って言うオメデタイ人はいないと思うけれど、銀行元金利息返済、管理費、共有電気代、固定資産税、火災保険、空室で発生するリフォーム代、広告費、空室期間のマイナスCF。
ざっと上げてみてもこれだけ支払うものがある。
で、フルローンでしたよね？
であれば銀行返済金額はかなりのボリュームになり、1000万円のCFを強く圧迫する。
ではそれはいくらの手残りになるの？
経験から言うと、150万〜250万円でしょう。
転居が多ければ100万代、なければ200万円台かな？
では冷静に考えて、１億の物件をこう言った内容で購入しても絶対にリタイアなんてできないと言うことです。
だって月に８〜16万円の収入です。
ウーバーやった方が豊かに暮らせそうです。
そう、僕もここを是正した手法で購入した方がCF的に良い事に遅ればせながらはっきりと気が付いたと言うことなのです。
幸いな事に５年ほど所有した１億くらいの物件が２棟あります。
いくらフルローンに近く購入していても５年も保有すると残債がかなり減ってきているのです。
どれくらいかと申しますと、２物件合わせて１億に近い額が、、、
それを使って物件に自己資金を投入した新しい物件を数棟購入しようと言う訳なのです。
いや〜気づいて良かった！