新しい年が始まり最初のブログです。
今年もよろしくお願いいたします。
さて去年の年末、茅ヶ崎物件に空室が出たので部屋を見て来ました。
まあまあ綺麗に使って頂いていましたが、今回もこの部屋を大幅にリフォームします。
現在は典型的な昔の間取りで2LDKです。
これを壁ぶち抜き、キッチン取り替え、床張り替えリフォームです。
このアパートは全10室ですが既に５部屋はリフォーム済みです。
この部屋をやって6/10がリフォーム終了ということになります。
このアパートは築20年を過ぎているので完全な築古アパートです。
ですので退去が出れば、その都度リフォームしますが、そのまま住んで頂けるのであれば、建て替えまでそのままです。
そう現在は、将来建て替えを視野に入れています。
今回のリフォームで家賃は月額１万円アップします。
ですので年間12万円の家賃アップです。
そして建て替え時期にはローンがほぼ終了予定ですので、
新しくローンを組み直して新築アパートを建築します。
場所も良く、その時は上物だけのローンになるので、通常利回りでも手残りはかなり増えると思われます。
昨年12月に売却した築古アパートはそうではなく売却しました。
しかしここは建て替えを検討します。
その違いは、土地の形と場所にあります。
去年の売却の三浦半島築古アパートは土地に起伏があり、崖地を背負った土地でした。
そのため雑排水の流れがうまく作れず常に業者を入れてメンテをやっていました。
またそのような土地形状なので建て替えにかなりの経費がかかることが予想されました。
さらに、三浦半島なので人口減少が懸念されました。
物件は常に満室で経営していましたが、これからはわかりません。
なるべく神奈川県でも人口の多い場所への物件のシフトは必要と判断したため諸々のことを考え売却したのでした。
しかし今回の茅ヶ崎は駅からも近く、平坦で土地の形もいいのでせっかく手に入れて土地は手放したくないと思っています。
そしてそれまでは手を入れて、家賃を上げて、利回りを更に上げて行くことは経営には必要な事です。
嬉しいことに、まだ何も手を入れていないですが、問い合わせもありました。
早く部屋が出来上がって契約になることを願っています。