(横浜みなとみらい…ここは周辺も含めての名所。巡るだけでも優に一週間かかるよ。)
今日は最近のバカバカしいと思うお話を。
このブログでは、投資を焦るな、
10年前と同じ投資法が現在に通用するのは希だ、こんな云い方をしています。
その一端の紹介をしてみますね。
投資もそろそろ10年選手にならんとすると、
こんなことに出会うこともあるんです。
１．おっと…キミにはいつかお会いしたことがあったね。
当方いつも物件広告には定期的に目を通していますが、
そんななか、最近増えてきたパターンです。
以前(当方の投資初期)、売り広告に出ていた物件が
再度出ているのをよく見かけるようになりました。
そして、その価格がバカ上がりしていることに驚きます。
例えば、
直近だと、神奈川県下、東京隣接区域、某人気路線周辺の物件が、
8～9年前に利回り9％、約2億円で売りに出ていたんですね。
この物件、自宅から徒歩圏だったので現地視察行ったから、
しっかり覚えていますよ。
ただ、興味を惹く物件ではなかったので、
特にアクションを起こすことなく流しました。
その後広告は取り下げられましたから、
誰かが買ったんでしょう。それとも売り止めしたのかな？
１．バブル並みとはいかないけれども、価格上昇が顕著でした
そして今日、ネットサーフィンしていたら、
同じ物件の売り広告が再度出ていて、その利回りは7.2%まで低下。
ちょっと計算してみて下さい。
逆算できるでしょ？今いくらで売りに出されているか。
2億円×9％＝1,800万円(当時の価格と利回り)、
1,800万円÷7.2%＝2億5,000万円(現状の利回りに引き直した価格)。
当時興味なしでも、ムリしてでも、
買っていたら8～9年で5,000万円程度(税引前)の譲渡益が発生したんですよ。
この期間の家賃と合わせてね。
１．皆さん自身はどう考えますか？
で、この現象を皆さんがみたとしたら、今欲しい？買う？
今から数年後にかけて、同じことができると思う？
当方だったら買いません。
だって不動産価格がこれ以上、上がると思えませんから。
ただでさえ新築物件が投入され続け、
都心部での空室率が30％、神奈川で36％。
買っても維持できないや。
これからは、回らない物件持っている人から順番にポシャるし。
そういう人が持っていた物件の叩き売りが増えてくだろうし、
供給過多から競合物件が増え、空室に伴う家賃下げ＝実質利回りの低下＝ちょっとしたバブル崩壊＝物件価格の下落、このサイクルが現出するような気が。
でも買う人はいるんだろうね。
で、当方に買い時売り時、今はどちら？って訊かれたら、
売り時だって答えると思うよ？
さっきのやつ、2億5,000万円で買った物件が
数年後にまた5,000万円追加、3億まで上がるとは到底思えないし。
そのときには相当築古になっているし、
融資環境が利上げとか規制の方向に行ってたら売れねぇし。
不動産でも株でもそうなんだけど、投資は絶対的な将来が見越せないんだよね。
後で「あのときこうすれば」っていうことはいくらでも云えるんだけど。
だから悩ましいんですよね。
１．これからはどうなるんでしょうね
ホントだったらさ、当方サンもとっくに浮世や煩悩から解脱して、
あっちの世界に行ってたハズなんだけど、
物件価格の高騰で動きを止めざるを得ない状況になっちゃったからね。
ちまちま株で取っているような状況ですよ。
そんな中、焦ってごり押ししてダメージ蒙ったら本末転倒だし。
いつもいろいろ考えますよ。
小金でも儲けるんだったら暫くは大規模な戸建投資ですか？なんて。
いやいや、当方サン、こっちは経験値が全くないですぞ？なんて。
デンジャラスゾーンだけど…やる？
こっから先個人名義でやると、税率が半端なくなるから…法人でやる？
融資環境から何から全部変わっちゃうけど。
今後保有物件の空室率も上がることが予測されるところ、
ローンとの追いかけっこも始まる可能性があるからね。
いつ戸建投資を始めることになってもよいように情報だけは集めておかないとね。
やっぱり不動産投資も努力が欠かせないってことですよね。
これからの人は、特に「経済的自由」とか「精神的自由」を
「放置プレイでカネが稼げるんだ！」なんてことと混同しないよう注意してね！
物件選びを間違えると、モノによっては周囲の状況に左右されて、
入居率とか家賃に影響するから充分注意してね。
１．トウホウサンの独り言
今後は不人気物件とか築古物件の価格崩壊が起こりそう。
特に、区分ものとか1棟もののうち、RC狭小1R物件は、
今以上に家賃下落し、物件価格自体も崩壊して戻らないような気がしています。
RCなんて木造みたいに簡単に間取り変更できないから、
時代に応じた適応力が低いんですよね。
今現在、当方の生活圏で新築物件が投入されている最多の区分が1Rだからね。
当方の行動エリアだけかも知れないけど。
大抵建築屋は収益性を高くするために1R勧めるからね。
競合の上にまた競合してどうすんのさ。
せっかく建てても次々と新築が投入されるからすぐに築古になっちゃうのにね。
充分注意して下さい。
最後はいつも同じメッセージ。
「精神的自由」やら「経済的自由」なんて心地よい言葉に浮かれると、
デンジャラスな人生を送ることになるかも知れません。
焦りは禁物ね。
大丈夫。不動産は逃げませんから。
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紹介コーナー二度目の登場。ここ最近また読み直しているんですが、面白いのなんの。
経済的に豊かになるための処方箋がぎっしり詰まっています。これから不動産の世界へ足を踏み入れたいが、元手をどうしようと考えておられている方は是非ご一読を。