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今回は、プロは物件の資産価値をどのようにしてチェックしているのか、
ということを解説していきたいと思います。
不動産価格が上昇する昨今、
こちらの記事を資産価値チェックの一助としていただくことで、
『その物件は本当に適切な価格なのか否か』などを簡易に確認すことができ、
市場の価格変化に踊らされることがない基準を作ることが出来ます。
また、それによって『高値掴み』や『悪質な取引』から、
皆様の大切な財産を守ることが出来る場合もあるでしょう。
少し小難しいですが、
この確認を行うだけで、何千万円も支払う金額が変わることもザラにありますので、
是非チャレンジしてみてくださいね❕
【プロが行う、資産価値評価法３つ】
不動産鑑定理論でも初期に学ぶのですが、以下の３つがあります。
1．積算価格
2．比準価格
3．収益価格
上記の１～３について、なるべく簡潔に解説していきますね❕
【積算価格】
分かりやすく言えば、『いま、その物件を再調達するのにかかるコストはいくらか』というものです。
土地と建物の価格を別々に計算して合計します。
土地の価格は国税庁発表の路線価をもとにし、
建物の価格は、建築費と法定耐用年数をもとにします。
積算価格は、金融機関が融資の担保査定に使うことが多いです。
例えば、以下のような物件の価格を計算してみましょう。
土地：路線価が100万円/m2、面積が100m2 、東京都の物件
建物：木造一戸建て、延床面積100m2、築10年
土地価格＝路線価100万円×100m2＝1億円
建物価格＝建築費17.3万円×延床面積100m2×残存年数(1－10/22耐用年数)＝約943万円
合計＝10,943万円
なお、路線価は一般的に取引される価格の8割程度とされています。路線価
令和5年の建築単価はこちら。地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】
【比準価格】
比準価格は、市場で実際に取引された類似物件の価格を参考にして、対象物件の価格を推定します。
例えば、同じエリアで同じ規模のマンションがどのくらいの価格で売買されているかを調べます。
それらの価格の平均値や傾向を分析して、対象物件の価格を決めるのが比準価格です。
上記の物件が、同じエリアや同条件のエリアにて1億５千万円平均で取引されている場合、
1億5千万円が比準価格となります。
【収益価格】
収益価格は、対象物件の収益性に着目した評価指標です。
例えば、上記の物件が45万円/月、540万円/年で賃貸可能、期待利回りが6％とすると、
540万円/6％＝9,000万円 (収益還元法)
となります。
☆最後に☆
上記は一例に過ぎませんが、3種の価格というのは通常ズレる場合が多いです。
ですから、それぞれの売買や評価目的に合わせて重視する計算方法や割合、項目などを変えていきます。
普通に住む賃貸分譲マンションであれば、比準価格に重きを置いたり、
居住用の戸建であれば、実勢価格に補正した積算価格や比準価格を用いたり、
場合によっては、両者共に収益価格もチェックするでしょう。
その割合や項目は評価する人の経験や哲学・目的によって変化し、そして
リスクに対する安全範囲の幅や経費の見込も異なります。
そういった部分から、不動産の価格設定は非常に奥深く難しいものとなるのです。
しかしながら、例えば一般的な素人の方であっても、
上記のような方法で価格チェックをしておくということは、決して無駄なことではないと私は考えます。
悪質な取引から身を守ったり、無用な不動産バブルに巻き込まれることを避けれる場合があるからです。
最終的に支払う金額が1,000万円以上変化してくることもザラにありますので、
将来的に家を買いたいとお考えの方々は、是非一度検討し、
本当に信頼できる業者に仕事をお任せくださいね❕
最後までご覧くださり、ありがとうございます❕
