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12年5月27日実施対応 FP技能検定 2級学科試験
【予想問題】
【問題50】
●本命予想問題（10年9月問題50 出題）
不動産の投資判断の手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．ＮＰＶ法（正味現在価値法）は、収益の現在価値の合計から投資額の現在価値の合計を差し引いて、投資の適否を判定する方法である。
２．ＩＲＲ法（内部収益率法）は、不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率（期待収益率）とを比較して、投資の適否を判定する方法である。
３．レバレッジ効果とは、投資を行うに当たって投資利益率が借入利子率よりも下回っている場合に、借入金の利用により自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果をいう。
４．ＤＳＣＲ（借入金償却余裕率）は、元利金返済前の年間キャッシュフロー（純収益）を借入金の年間元利返済額で除した比率のことで、借入金返済の安全度を測る尺度として用いられる。
【解答】
１）適切
２）適切
３）不適切
レバレッジ効果とは、借入金の利用により自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果をいい、投資を行うに当たって投資利益率が借入利子率よりも上回っている場合に効果を発揮する。
４）適切
【出題傾向】問題50は前回12年1月のような不動産の有効活用の出題か、予想問題のような投資判断の指標の出題に分かれる。今回は投資判断の問題にしたが、できれば両方対応できれば望ましい。
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●直近12年1月22日出題
Ａさんは、所有する土地の有効活用として、自己建設方式で賃貸マンションを建築することを検討していたが、ファイナンシャル・プランナーのＢさんに相談したところ、他の３つの方式も検討してはどうかとアドバイスされた。Ｂさんによる次の説明の空欄（ア）～（ウ）にあてはまる語句の組み合わせとして、最も適切なものはどれか。
（ ア ）方式は、Ａさんが土地の所有権を一切手放すことなく建物を取得し、事業推進をデベロッパー等の専門業者に任せられますが、自己建設方式と同様に、建物の建設資金はＡさんが負担することになります。
（ イ ）方式は、事業推進をデベロッパー等の専門業者に任せられ、通常は、Ａさんが建物の建設資金を負担する必要がありませんが、Ａさんは土地の所有権の一部を手放すことになり、建物の全部を取得することもできません。
（ ウ ）方式は、基本的に建物の建設資金の負担や事業推進の煩わしさがなく、Ａさんは土地の所有権を保持したまま、比較的安定的な収入を一定期間得られる方式ですが、収入金額は概して多くありません。
１．（ア）事業受託 （イ）定期借地権(ウ）等価交換
２．（ア）定期借地権(イ）事業受託 （ウ）等価交換
３．（ア）等価交換 （イ）事業受託 （ウ）定期借地権
４．（ア）事業受託 （イ）等価交換 （ウ）定期借地権
【解答】４
設問のとおり
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