離婚協議中の自宅どうする？FPが教える最も安全な選択肢
※はじめに本ブログは、2024年9月末時のものを2026年7月に修正したものです。
離婚協議中・離婚を検討中のあなたへ
自宅不動産をどうするべきか、悩んでいませんか。
離婚はただでさえ心身の負担が大きいのに、
「家を売る？住み続ける？ローンはどうなる？」
といった不動産問題は、さらに大きなストレスになります。
そこで今回は、できるだけ揉めない離婚へ進むための“自宅不動産の最適な扱い方” を、離婚経験者かつFPの視点からお伝えします。
■ 離婚時の自宅不動産の選択肢は3つ
1. 売る
2. 売られる（競売など）
3. どちらか一方が住み続ける
この3つしかありません。
そして私は、売却できるのであれば「離婚前に第三者へ売却する」ことを強くおすすめします。
その理由は5つあります。
① 離婚前のほうが、まだ連絡が取りやすいから
不動産売却はスピードが命です。
しかし、離婚後はどうしても連絡が取りづらくなり、
「返信が来ない」「書類が進まない」など、
売却手続きが滞りやすくなります。
離婚前の“まだ話ができるうち”に売却しておくことで、
後々の余計なストレスを避けられます。
② 第三者への売却なら、3,000万円特別控除を確実に使えるから
離婚前に夫婦間で売却すると、居住用財産の3,000万円特別控除が使えません。
国税庁の規定では、
「夫婦・親子など特別な関係者への売却は対象外」
と明記されています。
つまり、
・親族への売却 → ❌
・離婚前の夫婦間売買 → ❌
・第三者への売却 → ⭕（確実に適用）
離婚後であれば元配偶者は“他人”になるため適用可能ですが、
手続きが複雑になるため、離婚前の第三者売却が最も安全です。
【居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例】国税庁HPより↓
マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
※適用に当たり↓
（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
③ 住宅ローンのしがらみから解放される
ローンが残っている場合、売却時に一括返済が必要です。
売却が実現すれば、
・ローンが完済される
・名義の問題が解消される
・夫婦双方の負担が軽くなる
というメリットがあります。
「財産は減るけど、負債も減る」
これは精神的にも大きなプラスです。
④ 財産分与がシンプルになる
離婚前に売却して現金化しておけば、財産分与は非常にスムーズです。
離婚後に不動産を共同所有したままにすると、
「売る？売らない？どっちが住む？」
といった問題が延々と続きます。
⑤ どちらかが住み続ける場合の“重大リスク”を避けられる
住み続ける選択肢には、以下のような深刻なリスクがあります。
● リスク1：連帯保証人のまま責任が残る
元夫が住み続け、元妻が連帯保証人のままだと、
離婚しても返済義務は消えません。
元夫が滞納すれば、元妻に請求が来ます。
拒否はできません。
● リスク2：名義人が住んでいないとローン違反になるケース
元妻が住み続け、名義が元夫のままの場合、
「名義人が居住すること」がローン条件だと違反となり、
一括返済を求められる可能性があります。
● リスク3：滞納されたら競売・強制退去の危険
元夫名義のまま元妻が住んでいるケースで、
元夫が滞納すると、
競売 → 強制退去
という最悪の流れもあり得ます。
■結論
この3つを満たすことで、
あなたは多くのリスクとストレスから解放され、
“揉めない離婚”へ大きく近づきます。
いかがでしたか？
最後までお付き合いいただきありがとうございました。
お力になれれば、幸いです。
また良ければ、次回お会いしましょう。
月に一度は、お金の勉強に関する情報を更新予定です。
なお、2026年6月6日（土）から当面の間、毎週土曜13時に過去のブログを修正し、公開しています。
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FP.Daiki【離婚マネーアドバイザー】
・AFP
・社会保険労務士有資格者
・年金アドバイザー２級
・離婚カウンセラー
産後クライシスを乗り切れず、離婚。離婚を機に「同じ苦しみを味わう人を救いたい」という思いで再起。
現在は、家計診断・勉強会・個別サポートでお客様の離婚×お金の問題を二人三脚で解決しています。