関西のワンルーム物件 皮算用と見込み違い その２

（その１からの続き）

購入当初は入居者さんも切れ目なくついて絶好調だった、関西の「新築」ワンルームマンションですが、年月が経つにつれて、問題が出てきました。

手を出してはいけない物件だったようです。

（その１）でも述べた通り、ワンルームマンション投資で新築を購入してしまったこと。これは購入価格が高めに設定されるため、月々の返済も高め。でも家賃は中古相場までどんどん下落していく、それに応じて月々の返済が年々圧迫されていくということを知らなかった。

はじめから中古を買っておくと、この問題が回避できたのです。

そして、私にとってこの物件が手出し無用だった第２のポイントとは、、、

２）マンションの部屋が１階であること。

でした。普通マンションは４階、５階と適度に高度があって見晴らしのきくところに人気が集中するようで、１階の部屋は、最後まで売れ残る。その売れ残りに何も知らずに食いついたカモがこの私だったようです。１階は、建てつけ、たたずまいがネイルサロンの営業にぴったりだとか、入居者さんが極端な高所恐怖症だとか、特別な場合を除いて敬遠されるようです。特に女性の方は侵入、のぞき見などを恐れて入居までにはいたらないとか。地震の時エレベータ停止しても真っ先に逃げられるとか、そういうのはないみたい。だって、エレベータほとんど使わないのに、これの建設、管理費まで負担させられているんだから、こりゃどう考えても割高ですよ。

このワンルームの１階は投資に不利という話、実は、（その１）でも書いた、購入後に入居者が３か月もつかなくなったとき、売り主のデベロッパーのやっている管理会社の社員が言ったこと。１階の利点を営業トークされたその口で何を言うんだとあきれましたよ。

その時を再現してみると、

（Foregel）: 「ちょっと、３か月もお客がつかないじゃないですか。もう２４万も損失出た。客付け営業やってるんですか。」

（管理会社営業さん）「いやー。やってはいるんですが。お客さんの部屋は何しろ1階なもんでねえ。お客が敬遠するんですよ。」

(Foregel)「は？何言っているんですか！お宅の会社のＮ本さんに、1階はとくに便利で有利って言われたから、早い者勝ちとか言われたから喜んで買ったのに。い、いまさら、何言うんですか。そんなに1階はだめなの？」

（管理会社営業さん）「Ｎ本はもう退社してます。そうですねえ。ふつうは敬遠されますねえ。特に女性は。」

(Foregel)「特に女性はって、ここおしゃれモールの近くで、女子大もいっぱいあるから若い女性ターゲットで買ったんですけど。ちょおっと、話が違いすぎるよお。」「だいたい、3か月も家賃振り込まれてないの、今通帳見て気づいたんだけれど、あんたの会社では、退去して家主に連絡もしないの？」

（営業さん）「あ。はがきは送ってますから大丈夫です。」

(Foregel)「大丈夫って。私がそのはがきを見てなかったのよ。3か月も放置されて電話もよこさないなんて、いい加減にしてよ。このまま連絡なかったらずーっと放置になるところだったよ。」

（営業さん）「では、わかりました。もっとお家賃を下げて頑張ってみましょうか。」

という風に、皆が知っている関西の有力マンションデベロッパーに付属した管理会社Ｅ管理は、ワンルームを売れば後は管理費もついでに吸い上げられると思っているだけで全然仕事に意欲を見せません。マンション販売営業のついでに雑用で同じデスクで管理もやっているって感じ。

やるせない思いで、3か月の空室を埋めるため、あと少し、この会社に客付けを託してみることにしました。

これが間違いでした。さっさとこの管理会社には見切りをつけるべきでした。

（つづく）

関西のワンルーム物件 皮算用と見込み違い その１

関西のH電車中核駅近くの新築マンションの購入は、2012年ごろの不動産デベロッパーからの電話での営業がきっかけです。

新築ですでに入居者さんも付いたうえでの購入です。1階でした。

毎月7万円強の収入です。

立地は最高のような気がしました。なんといっても震災後の都市開発と、球場の跡地に立ったばかりのおしゃれモールまで歩いて5分です。これはいいわと思い、頭金をいれてローンを1400万も組んで、1600万円での購入になりました。我ながら、いい物件だと満足していました。

「ここは立地最高、将来性最高のポイント。将来はインカムゲイン、キャピタルゲイン両方狙える。うーん。俺ってこういうことさせればホントうまい。やっぱ才能あるんじゃね？」

いろいろなことを知った今では、これって絶対手を出してはいけない物件でした。

売却まで済んだ今、落ち着いて振り返ってみたいと思います

その絶対に手を出してはいけないポイントとは、、、、

１）ワンルームマンション投資は中古が鉄則、新築に手を出せば必ず損する。

こんなことすら知りませんでした。

え？新築がいいに決まってるじゃないの？と普通は思いますよね、

新築には入居者がすぐつきます。だから月々の支払も安心、と営業サイドは言います。でも、当然新築は購入価格が高く、その分月々の銀行への融資の返済も高く設定されます。この状態のまま、年月が経つのです。

お客さんが新築だと思うのは少しの間だけで、次の次当たりの入居者さんは、もうこの物件を新築としてみてくれません、するといきなり設定家賃が下落します。最初は家賃に対して月々数千円の持ち出しで将来自分のもの、なんていう営業トーク通りでしたが、その月々のマイナスが1万円を超えてくると、重苦しい雰囲気が漂ってきます。私の場合もそれは数年後にやってきました。

マンション用の口座に振り込まれて、銀行が返済のために月々引き落とす。マイナスがつかないように毎年12万円も余分に入れておいたのに、もう次の年にはさらに12万の補充が必要。

そして、ついに、ある日入居者が退去された後、長期に次の入居者さんがつかないという緊急事態がやってきます。月々1万円マイナスが、一挙に8万円マイナスとかになる状態が3か月も続くのです。血の出るような努力で稼いだサラリーのかなりの部分が、この銀行返済に充当されることになります。銀行への支払いを無視なんかしたら、さっさと担保に取られてこれまで必死に維持したワンルームを持っていかれますので、なんとか次の入居者さんを探して家賃をお支払いいただかなければなりません。はやく空室よ埋まれ、早く、ああ神様お願いします。私だけ何でこんなに苦しいの。夜も眠れなくなってきます。

サラリーマン家庭にとって超絶緊急事態です。

（つづく）

きっかけは営業電話

Foresta gelことモリシゲです。

2018年夏に自宅に一本の電話がかかってきました。

「関西にお持ちのワンルームマンション1室、売却をご検討されませんか」

聞けば神戸に本拠地のあるワンルームマンションの売買仲介を専門にする不動産業者の営業さんです。

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このワンルームは、ちょうど2012年ごろ新築で購入しました。1600万円です。

私は、どちらかというと投資好き。若いころから株やFXなどをやっていて、相当痛い目にも会っていました。2012年日本経済が低迷しているとき、今が不動産の仕入れ時と思って購入したものの一つです。手持ち資金はいつでも株をやりたいので温存し、200万ほどの頭金だけで、残額を不動産投資ローンを銀行から組んで、えいやと購入したものです。

場所はH電車の中核駅のそばで利便性最高、球場跡にショッピングセンターもできたところでしかもピカピカの新築ですから、入居者さんがきちんとつき、月々7万円がお家賃としてきちんと口座に振り込まれます。そして7万5千円ほどが月々の銀行への返済です。

え？それって、損しているだけじゃない？と思われるかもしれませんが、3月の確定申告の際に、いろいろなことが経費として計上できて不動産収入としての損失が確定できますので、給料から税金を払いすぎていることになり、6月に税務署から、損失を上回る還付（お金の払い戻し）があるんです。

おお、これはなんといい投資なんだ。それまでやっていた数々の投資が、儲かった。損した、と毎日おびただしい精神的消耗を強いられることと比べて、なんと楽なんだ。銀行がお金を貸してくれて、ほぼ何にもしないで心配も、勉強もしないで、確実にお金が入ってくる。こんなことがあっていいのか、と当時はとてもいい気持でした。

しかし、年月が経つにつれて、この夢のような時代は終わります。

まず、不動産で確定申告の際参入できる経費は、年を追うにしたがって、少なくなっていきます。減価償却という経費の年分割が毎年ゼロに近づいてきて、毎年の確定申告後の還付額がどんどん減ってくるのです。

さらに、最初は新築なので、入居者さんが退去されてもすぐ空室が埋まりましたが、そのうち退去後に空室が長引くことも時々出てくるようになっていました。この資産がじわじわと不良債権と化してきていたのです。でも当時は、入居者さんがきちんと家賃をお支払いされていたし、仕事に夢中だったので、あまり深刻には考えず放置していました。そのうち売れば利益が出るかな、なんて軽く考えていたのです。

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そんななかで売却しませんか、と上述の女性の営業さんの声でお話があり、いつもは不動産のセールス電話に対してはガチャ切りする私も、なぜか、そうなんだ、そろそろ売却を考える時期か、と心の中にスイッチを入れてもらいました。

こちらの希望の売却価格はもちろん1600万で、だめでも1400万ぐらいだったのですが、聞けばそんなのはとても無理とのこと。急いで各社に見積もりを出すと1000万ぐらいでしょうなんて平気で言われてしまいました。

え？つまり、この夢の不動産投資は結局大損で終わるのですか？

これが、それまで眠っていた私が目を覚ましたポイントでした。

急に将来が怖くなった。何とかなると軽く考えていた自分の将来が、実はぼけっとしていたらなんともならない可能性があることをつきつけられた瞬間でした。

ふとしたことから、流れが変わった

Foresta gelことモリシゲです。

定年退職を控えて、このまま現状を維持していては、必ず終わりが来る。

その後、ご苦労様でした、と若いみんなに言われて

すぐに何十年も苦楽を共にした机やなんやかやに別れを告げ

出ていかなければならない。

その日から自宅でのぬれ落ち葉の生活が始まる。

家でゴロゴロしていると、ついに嫁から

何でもいいから働けばいいのに

と言われ、聞かないふりして朝刊に目を通す。

朝からやることもないから脳トレもかねて、今日あった出来事、時事問題などをメモして

忙しそうな気になってみる。嫁にいちいち暇なんだから働けと言われるのが嫌なんで、

忙しそうなポーズをとる。でも実質何か身になることをしているわけじゃない。

時間がたったので、河原に散歩に出てみる。

皆忙しそうに働いて楽しそうだ。

少し働いてみるか、とも思う。でも激務激務でここまでやってきたためか、

もう寄る年波で、無理は効かない。今更深夜業務など体がもたないだろう、

とてもできそうもない。

自分はもうやるだけやったんだからいいんだ、

だからこその年金支給じゃないかと思い込んでみるが虚しい。

自分の心をだまして生きていく。まさに余生と言っていい心境だ。

ある日この未来がリアルにリアルに見えたんだ。

募る不安。でも日々の業務は充実している。いつもいついも時間と戦い勝ち抜きが求められる厳しい世界に生きてきた。やりがいもある。

何となくこの生活が続くかもしれないじゃないか、

だれかにヘッドハンティングされて、、、との思いもよぎる。

でも、そんな他力本願でいいのか、自分は誰にも声がかからない、

普通のその他大勢さんではないという保証や自信でもあるのか。

ない。そんなものはどこにもない。やはり時間がくれば、私はどこからもお呼びはかからず

はい、さようならに、ちがいない。だって自分の技術を磨くのに一生懸命で、人脈づくりをどちらかというと軽視し、こういうときにお声が必ずかかるような分厚いネットワークづくりを怠ったからだ。というか、そういうことがとても苦手で、そういう事しないで、何かを極めたいという人生を送ったつもりだったからだ。

どうする。そんなことが、激務の合間にふっとよぎるのです。でもまだ残り時間がないとか、そんな切迫感は全然なく、時々漠然とした不安に襲われても、すぐ忘れて仕事に没頭することができていました。今思うとのんびりしてるなあ、なにやっとんじゃあ、タイタニック号はもう傾き始めてるのになあ、と思うのですが。

ある日何気ない一本の電話から、ゆっくりと何かに向けて動き出しました。もちろん今その何かを成し遂げたわけではなく、今もって夢を構築中ではあるのだけれども、とにかく流れが変わったその一歩目は、誰かに誘われたとか、探し求めていたものが見つかったとか、そんなことではなく、まだ漠然とした不安の中での本当にふわーっとしたゆるやかなスタートでした。

【私の自己紹介】ブログ始めました！

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Foresta gel ことモリシゲと申します。数年後に定年退職を控えたある日、仕事仕事で忙殺される日々の中、突然このままではダメだとの思いがマグマのように吹き上がりついに覚醒いたしました。

まずは経済的自由を獲得し、その後精神的自由をも得て、日々魂を温かく熱くして生きるために必要な事を探し始めました。

このブログでは、定年退職を控えて、自分を見つめ直し、新たなステージに生きてみたいと願う同じ志を持つ方々とコミュニティーを創りたいとの思いから、始めることにいたしました。

新型コロナウイルスで世の中の多くの価値観がひっくり返ろうとしているこの時、共に後半生を荒波に飲まれることなく戦っていただける方々と交流できれば幸いです。