不動産投資ではみなさん、何を重視されますでしょうか。
やはり利回りだと思います。
しかし、利回りだけに目を向けてしまうのはリスクが高いです。
私は不動産屋なので、利回りだけでなくリセールも考え不動産投資を実施しております。
まず、利回りの計算方法ですが、
年間収入÷購入価格×100=A％
賃料15万、物件価格3000万であれば
180万÷3000万×100で
利回り6％です。
当たり前ですが、利回りが高ければ高いほど回収が早いです。
次にどういった物件を買うかが非常に大切になってきます。
ここではややこしくなるので減価償却や管理費や固定資産税の額は抜きにします。
まず、利回りを重視するのであれば郊外の物件になるかと思います。
具体例として賃料15万、物件価格2000万としましょう。
上の式にあてはめると利回りは9％となります。
こちらが郊外のモデルで都心モデルを既出の物件価格3000万としましょう。
単純に見ると賃料は同じでも郊外であれば広い部屋で更に価格も安い為、利回りが高いです。
しかし、リセールにも目を向けると郊外の物件は購入時からの値下がり率は高い為、なかなか良い条件で売却するのは難しいです。
2000万の物件が10年後、1500万になるとすると－500万です。
都心の物件では物件さえ間違えなければ大きく下がることはないです。
モデルの3000万の物件で10年後、2700万とすると－300万です。
賃料は同じなので、都心物件の方が利回りは悪いですが、資産性が高く総合的に見ると投資としては向いています。借りに1000万は借入で月に1万が利子としても都心物件の方が良いことがわかります。
お客様でも利回りを求めてこられますが、目先の利益にとらわれないことが大切です。
私も都心部で購入し、まわしているのも資産性を考えている為です。
私の購入した物件は中古で成約しているもの全て分譲価格より高く売れています。
私のローン返済額、利子、管理費、固定資産税に加え余剰金も払って頂いて、更に買った値段より高く売れるという、ここに不動産投資の醍醐味があります。
株の様にスピードはないですが、マイナスになることはないですし、安定収入、資産としては不動産投資は最適だと思います。
私の考える不動産投資の大切な点は
●都心部の物件(そもそも賃貸需要も高いです)
●利回りだけでなくリセールバリューも考える
●分譲価格より高く売りたいなら再開発エリア。勇気は必要です(笑)
です。他に色々ありますが、今度書きたいと思います。個別に悩んでいる物件があれば教えてください。
相場については自身が投資をしていることもあり、相当、研究していると思いますのでご相談があればメッセージください。
よろしくお願いいたします。
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