先日、子供と買い物した後、不動産サイトのネットサーフィン。面白い投資物件を見つけました。
◯物件
アパート
築44〜45年
6世帯
◯恐らく
3-4万／1世帯家賃。
最大24万／月
不動産屋さんへ連絡しました
Mr.しーさー
「築44ー45年の様ですが、新築時の完成年は昭和55or56年ですか？昭和55年だと旧耐震基準ですね」
不動産屋さん
「耐震基準って何ですか？ 昭和55年ですが、それって何か買うに当たり関係ありますか？ 」
いつも取引してる不動産屋さんへ連絡。この方は一級建築施工管理士持ってます。またこの方も不動産投資家。投資家目線もある方です。
いつも取引不動産屋さん
「旧耐震基準の建物は、新しくペンキ塗り直ししてても躯体は鉄筋から剥離し、一部破裂してるのがほとんど。そもそも躯体として信頼性も耐久性も無い。やめとけ」
流石です。
実際に見に行きました。新しくペンキ塗り直しされていましたが、一部壁は剥離、爆裂箇所あり。壁は薄く柱は細かった。つまり旧耐震基準です。いつもの取引不動産屋さんの言う通りでした。
また旧耐震基準では、地震保険割引の対象外。不動産資産として見る時、本当にリスクがあります。
沖縄では、復帰前後の建物のコンクリートは、今の様にキチンと洗われていない海砂が使われ、廊下落下の事案もあります。また当時は施工技術も未熟であったと思慮されます。
旧耐震基準を知らず、不動産売買するサラリーマン不動産担当者と言うのは、不動産投資家の考え方や、資産設計、運用など理解していない人がほとんどと感じました。
1978年（昭和53年）に発生した宮城県沖地震があります。マグニチュード7.4・最大震度5の地震が発生。縦揺れによって多くの建築物が損壊。特に、ブロック塀の損壊が激しく、安全な避難路の確保ができず、混乱が生じました。この地震を教訓に耐震基準について見直され、1981年6月1日より改正された建築基準法が施行されています。
また1995年（平成7年）に発生した阪神淡路大震災を受けて、2000年にも建築基準法は改正。木造住宅の壁の強さや地盤調査などについて改正し、2000年から施行しました。
不動産や建築に関わる人であれば、必ずここは押さえておきましょう。
せっかく見に行ったのに、残念です笑っ