どうもKパパです。
不動産投資をしておられる方は、一度は客付けに苦労した経験があるかと思います。
駅近物件だったり地方の物件だったりと、不動産にも様々な条件があります。
そんな条件の中、駅近なのに全然客が付かない時もあれば、地方なのにすぐに客付けに成功する場合もだったりと客付けの難しさが伺えます。
重要なポイントは需要と供給のバランスであり、簡単に考えれば需要の条件にさえ当てはまれば借り手はすぐに見つかるという単純な話なんです☝
そこで今回は駅から少し離れた築古戸建に着目してみましょう。
駅から近くない徒歩１０分～２０分くらい、近くにスーパーもない、駐車場もない、そんな戸建ありますよね？？
正直条件的には厳しい方ではないでしょうか
そんな物件の場合、普通に賃貸募集をかけても問い合わせ数はたかが知れた数字が予想されますよね。
おそらく微々たるものでしょう
それではいつまでたっても入居者が決まらず空き家状態となり最悪の場合、固定資産税だけを毎年払わされるただけになる可能性も
そこで今回、そんな困った悩みを抱えた家主さんに向けて『地方の築古戸建に客付けを成功させる裏ワザ４選』を紹介したいと思います。
この方法を使用すれば、客付けの可能性が大幅にアップするはず☝
地方の築古戸建に客付けを成功させる裏ワザ４選とは？
仮に家賃設定が３９０００円の築古戸建があったと仮定しましょう☝
月極の駐車場をセットにする
家賃設定３９０００円で依頼をかけるだけでは到底客は付きません💦
そんな時は、近くの月極の駐車場に空きがないか調べて家賃と駐車場の料金をセット価格にしてしまえばいいのです☝
例えば
家賃３９０００円の物件
礼金０円
月極駐車場６０００円
すると３９０００＋６０００＝４５０００円になりますね？
これを駐車場付きで４５０００円にして応募をかける方法です。
これなら、「ここで３９０００円？高いなぁ💦」となるところが、
「え？駐車場付きで４５０００円、安いじゃん」てなことに
いかがでしょうか。同じ家賃でも借り手側の印象が全然違いますよね？
借りてから駐車場探して、、、なんてひと手間も省いていますからなおさらお客さんは大喜び
年齢制限を解除
よくあるのが募集をかけている不動産業者が勝手に年齢制限をかけている場合です！
こちらからあえて質問をしない限りは先方側は「年齢制限をかけてますよ」説明なんてしてきません⤵
入居付けが成功して管理するのは先方側になるので、高齢者に亡くなられでもしたら管理の手間が大幅に増えてしまいます。
だから募集条件に「７０歳以上は不可」などと制限をかけるというのが今回のからくりです。
それでは７０歳以上の高齢者が借りたくても家を借りれない、住む家がなくて困る、空き家も増える一方です💦
そこで、年齢制限を解除してしまおうというわけです☝
解除してしまえば年齢に制限されず様々な高齢者も借りれるようになり、集客の域が大幅に広がります！
ただしリスクはもちろんあります。あくまで高齢者です。
途中で亡くなった場合は事故物件として取り扱いされてしまいます。
しかしそれならそれで事故物件として取り扱い応募して客付けする手法に変えればいいだけの話☝
何かを捨てなければ成功は掴めないんです。
生活保護の方も視野に入れて２通りの応募方法にすべき
生活保護の方は４００００円以下でないと借りることができません。
そうなるとさきほどの駐車場の話でのセット料金４５０００円では家賃が４００００円オーバーになってしまいますよね？
そこで今回また例にあげて説明したいと思います☝
例えば
家賃３９０００円
礼金６０００円×１２ヵ月×２年＝１４４０００円
駐車場なし
にしてしまうのです。
２年以上は最低でも住む可能性が高いです。
その２年間の駐車場代を礼金として先取りでいただくという方法です☝
礼金などの諸費用は市がある程度負担してくれるはずなので生活保護の方の負担が増えるわけではありません！
この方法ならば、先ほどの駐車場セット料金である４５０００円と同等の家賃収入を得ることが可能となります。
保証会社は１社にしぼらない
保証会社に関しても、こちらかの要望を事前に伝えない限りは不動産業者の決めている１社だけに限定されている可能性が高いです。
保証会社も１社だけでは制限が厳しくなる一方であり、もちろん制限から外れた方は借りることができなくなります💦
それでは客付けどころか需要状況を自らが悪くしているのと同じです⤵
そこで、１社だけでなく他の保障会社も候補に入れて制限を少しでも緩和させる方法をとるべきです☝
確かにここでもデメリットは先ほどと同様にあります。
お客様のレベル層ももちろん下がる可能性はあります。
管理する側からすれば妙な客が付いてしまえば苦労が絶えないことだって大いにあり得ます。
ですが、そこは管理会社と家主の信頼関係。
客が付かないことには家主に収益は入ってきません☝
まずは家主を安心させてあげるのが業者の努めではないでしょうか！
まとめ地方の築古戸建に客付けを成功させる裏ワザ４選
地方の築古戸建に客付けを成功させる裏ワザ４選はいかがでしたでしょうか。
改めてポイントをおさえておきましょう☝
・月極駐車場をセットにする
・年齢制限を解除
・生活保護の方も視野に入れて２通りの応募方法にすべき
・保証会社は１社にしぼらない
でしたね。
客付けが思うように進んでおられない方はぜひ裏ワザ５選を実践してみてください！
本記事が皆様の悩みの解決に少しでも貢献できれば幸いです⤴
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