どうもKパパです。
定年後に豊かに暮らしてく為には年金以外に2,000万円の資産が必要だと言われています。
1日でも早くお金の準備をしていくことで、老後への不安を少しでも減らしていきましょう。
しかし、お金の準備と言っても一体何をすればいいか分からない人がほとんどではないでしょうか。
最近では副業という言葉をよく耳にするかと思います。
今回は副業の中でも不労所得に着目し、その中でも築古戸建投資の方法を紹介していきたいと思います。
不労所得とは
不労所得とは働かずにお金を得る所得の事です。
企業に勤めて毎月給料をもらうサラリーマンにとっては夢のような話です。
本業の給料以外に不労所得が月５万円あれば生活にゆとりが生まれると思いませんか？
もし５万円あれば、我慢していたほしい物が買えたり、普段は行けないちょっと高めのお店に食べに行ったり、旅行に行ったり、、、と数えるときりがありません。
生活に選択肢が増え、日常のモチベーションも向上することでしょう。
しかし不労所得の中には不動産投資、株式投資、投資信託、FXなど様々なものが存在し、一体どれを選べばよいか分からない方も多いかと思います。
不動産投資にはビル、マンション、アパートを購入して貸し出すことで家賃を得る方法、または売買によって売却益を得る方法の２通りの投資方法があります。
本記事で紹介したいのは前者の家賃を得る方法です。
一般的には大家またはオーナーと呼ばれています。
例えば、賃貸を借りた際に大家に家賃を毎月支払いしますよね？
その大家側になることで家賃収入という不労所得を得ることができます。
不動産はビル、マンション等大きいものを想像しがちですが、私が特におすすめしたいのは築古戸建投資と呼ばれる方法です。
。
そんな方に特におすすめしたいのが不動産投資です。
不動産投資とは
不動産投資にはビル、マンション、アパートを購入して貸し出すことで家賃を得る方法、または売買によって売却益を得る方法の２通りの投資方法があります。
本記事で紹介したいのは前者の家賃を得る方法です。
一般的には大家またはオーナーと呼ばれています。
例えば、賃貸を借りた際に大家に家賃を毎月支払いしますよね？
その大家側になることで家賃収入という不労所得を得ることができます。
不動産はビル、マンション等大きいものを想像しがちですが、私が特におすすめしたいのは築古戸建投資と呼ばれる方法です。
築古戸建投資の方法と不労所得の仕組み
築古戸建とは築年数がかなり経過した戸建のことを言います。
おおよそ３０～４０年以上経過した物件になります。
そんなに経過しているのであれば、古くて価値がないのでは？と思われる方も多いかと思います。
ですがもし外観も内装もリフォームされてとても綺麗な状態だとしたら？
さらには、既に入居者がいて家賃が支払われている状態の物件を購入することができたとしたら？
入居者が居る状態の物件が購入できれば、購入したその瞬間から家賃収入を得ることができます。
例えば、毎月家賃が５万円支払われている築古戸建を５００万円で購入したとしましょう。
すると毎月５万円の家賃が不労所得として入ってきます。
これだけで築古戸建投資の仕組が出来上がります。
もし定年後にもこの不労所得があれば安心です。
この築古戸建投資には不労所得以外にも様々なメリットがあるので紹介していきたいと思います。
メモ書きのご用意いいですか。ではいきましょう。
築古戸建投資のメリット
主なメリットは５つあります。
・ローリスク
・短期間で投資資金の回収が可能
・家賃の下落がほとんどない
・長期の入居が期待できる
・DIY好きに最適
次項で１つずつ解説していきます。
ローリスク
不動産なんて高額なのでは？と不安になる方もおられるでしょう。
しかし築古戸建は不動産の中でも始めやすい金額で売買されています。
３００万円～５００万円で売買されている物件も多く存在します。
不動産は建物+土地＝売買金額が一般的です。
しかし築古戸建の場合、年数が経過し建物本体の価値はほとんどなくなっている為、土地の価値＝売買金額となります。
もちろん時代や景気に左右されますが、購入時の土地の価値というのは年数が経過したとしても価値そのものは滅多に下落していきません。
ここは押さえておきたいポイントです。
売買金額＝土地の価値であれば、買った後にやっぱり手放したくなった時、損することなく売却できる可能性は十分にあります。
もちろん仲介手数料や登記費用などの購入時の経費はかかっている為、購入時の金額そのままで売却してしまうと経費分だけ損をしてしまう為注意は必要です。
ただ、金額設定を工夫して売却すれば損することは回避できます。
例えば、購入時より高額で売却するかもしくは経費分を上載せした金額で売却すればいいのです。
始めやすい金額で購入でき、購入後には売却も可能であるところはローリスクと言えるでしょう。
ローリスクで投資が可能なのは築古戸建のメリットと言えるでしょう。
短期間での投資資金の回収が可能
新築のマンションであれば投資資金の回収に２０年、３０年と長い年月が必要かと思います。
しかし築古戸建は短期間での投資資金の回収が可能です。その仕組みを以下で説明します。
月５万の家賃とした場合、５万円×１２ヵ月で家賃収入合計は年６０万円となります。これが９年経過すると６０万円×９年で５４０万円になります。購入金額は５００万円なので９年で投資資金を回収できた事になります。
考え方を変えると、９年後に０円でその物件が手に入る事と同じ意味になります。
これは本当に驚きです。たったの９年です！！
このように短期間での回収が可能なのは築古戸建のメリットと言えるでしょう。
家賃の下落がほとんどない
家賃が下落して泣きを見ている大家がたくさんおられるのをご存じでしょうか。
最初は新築を謳い文句に高い家賃でも入居者はすぐ決まりますが、新築ではなくなった途端、当初の家賃設定では入居者が決まらない事があります。
そのような場合は家賃を下げないと新しい入居者がなかなか決まりません。
ですがご安心ください。
築古戸建にはそのリスクはほぼありません。
それは家賃が低めに設定されることが多い事、また家賃は景気に左右されにくい事が理由として考えられます。
中には低めに設定されすぎている物件もある為、次の入居者を募集する際には当初の家賃より数千円(２０００円程)家賃を上げて募集される方もいます。また、リノベーションをして建物の価値を高めることで家賃を高く設定して入居付けに成功している方もおられます。
固定費となる家賃をなるべく安くして入居したい方などもいらっしゃるので、低めに家賃設定される築古戸建の魅力はますます高まっていくでしょう。
このように家賃の下落もなく家賃のアップすらも見込めてしまうのは築古戸建のメリットだと言えるでしょう。
長期の入居が期待できる
大家にとって入居者がいつまで住んでくれるのか、と言う事は重要となってくる事です。
入居者がいなければ家賃収入はゼロになってしまいます。
１K、2DKなどのマンションでは入居者は単身者が多くなり、頻繁に入退が発生してしまいます。
しかし築古戸建ではそのリスクも軽減されるため安心です。
築古物件は間取りが３DK以上の物件が多く部屋数もそれなりに多くなります。そのため入居者は単身者よりも家族連れが多くなる傾向があります。
家族連れであれば『気軽に引越し』は、しにくいかと思われますので長期間に渡って住み続けてくれる可能性が高まります。
さらに長期で住み続けることでその物件に愛着が沸き、最終的には購入したいとおっしゃる入居者の方もおられます。
長期の入居が期待できる築古戸建は大家にとって一番の安心材料であり強い味方です。十分に築古戸建のメリットと言えるでしょう。
DIY好きに最適
入居者が付いてない築古戸建はさらに少額で売買されています。
DIYに長けている方なら自らリフォームも可能です。
自らリフォームし経費が節約できれば格安で築古戸建を手に入れることができます。
DIY仲間と一緒にリフォームされる方も少なくありません。楽しくDIYが出来てオシャレに生まれかわった戸建が手に入れば最高です。
これも築古戸建のメリットになるのではないでしょうか。
築古戸建投資のデメリット
もちろんメリットだけではなく注意点やデメリットもあるので、しっかり読んで対策をしてください。
デメリットばかりが気になり不安になられる方も多くいると思いますが、デメリットを事前にしっかり理解し対策を施しておけば何も不安になることはありません。
主なデメリットは４つあります。
・まとまった資金が必要
・購入した途端に退去される
・退去した際の内装・外装費
・漏水問題
まとまった資金が必要
毎月５万円の家賃収入を得ようとすると、最低でも５００万円ないと築古戸建を購入するのは難しいです。
(投資資金が３００万円なら毎月３万円程の家賃収入が見込めます。)
キャッシュで購入するからこそ月５万円の家賃収入が実現します。ローンを組んで購入することもできなくはないですが返済額を差し引いたときの手残りは微々たるものになってしまいます。
まさに『キャッシュオブキング』と言うほど現金の力は絶大です。
購入した途端に退去される
入居された状態の物件を購入すれば、購入した瞬間から不労所得を得れるわけですが、もし購入した１ヵ月後に退去されてしまったとしたら・・・。
退去のタイミングは入居者の判断となるので予測するのは不可能です。
いきなり退去されても慌てないためには、購入前に不動産の仲介業者を通じて入居者の情報をしっかり収集しておく必要があります。
例えば、入居者は単身か家族連れか？家族構成は？借主は男性か女性か？年齢は？いつから住んでいるのか？等、調べれる限りの情報を集めておくべきです。
仲介業者の担当者は自分の成績を上げるためにメリットしか発言していないかもしれません。
あくまで参考に意見は聞きつつ、得た全ての情報を総評して最終的には自分自身で判断し決断するようにしましょう。
不労所得を得る為とは言え高額な出費となりますので慎重に検討するようにしましょう。
私が好条件かと思うのは、『入居してからの歳月が一年程以内の家族連れ』物件です。
焦らず、自分が納得できる好条件の物件を探しましょう。
退去した際の内装費・外装費
退去した際に内装費・外装費が多く掛かる場合があります。
例えば、入居者が既に１２年住んでいる物件を購入したとしましょう。
１２年住み続けた戸建はどのように劣化しているでしょうか。
クロスは日に焼けて変色しているかもしれません。
床は傷み、畳も劣化して張り替えが必要かもしれません。
そうなればクロスを張り替え、畳も張り替え、、、のようにリフォームしないと次の入居者が決まりにくくなります。
外壁の塗り替えや屋根の張り替えも必要な状態かもしれません。
戸建の規模にもよりますが、数十万～１００万単位の予算を見ておく必要があります。
退去してもすぐに対応できる費用は備えておかなければいけません。
退去→内装・外装確認→リフォームが必要→リフォーム→客付けの手順を踏むことになります。
初めての作業は大変だと感じる事かと思いますが、一度経験すれば二回目からは同じ手順を踏むだけとなります。
毎月５万円の家賃収入を最初のうちは従来通り、なかったものとしてなるべく遣わずに不測の事態に備えておきましょう。
漏水問題
漏水とは言葉の通り水漏れです。漏水にも様々な種類があります。
例えば、天井からの漏水、壁からの漏水、洗面所やキッチンの配管からの漏水、などがあります。
目に見える箇所からなら対処もしやすくなるのですが、どこで漏水が発生しているか不明な場合は少々厄介です。
地面の中や壁の中の調査、修理となってきますが掛かる費用も時間も大きくなってしまいます。
さらに漏水したことで入居者に何かしらの物損被害が発生したら、、、大変です。
そのような事態に備えて保険に入るのも対策の一つです。火災保険のオプションでそのような漏水被害に対する保険もあるかと思いますので保険加入も視野に入れて見てはいかがでしょうか。
まとめ:月５万の不労所得でゆとりある人生を
ここまで、不労所得で月５万円を得る方法として築古戸建投資のメリット・デメリットを紹介してきました。
不労所得と聞くと楽して稼げると想像するかもしれませんが、収益を得るには時間と労力が必要です。
築古戸建投資も物件探しから購入するまでの道のりは決して簡単ではありません。
確かな知識を身につけてしっかりリスクと向き合うことが大事です。仕組みさえ作ってしまえばあとは毎月安定した不労所得が入ってくるでしょう。
不労所得を得ることでぜひゆとりある人生を手に入れてみてはいかがでしょうか。
＊投資は余裕ある資金で行いましょう。
＊投資は自己責任となります。自身で判断して行いましょう。