【実体験】不動産の中古一戸建投資に必要な初期費用の相場を紹介！！

どうもKパパです。

不動産投資と言っても様々でマンションを思い浮かべる方が多いかと思いますが、私がおすすめしたい投資は『中古一戸建投資』です。

投資を始める際「初期費用の相場っていくら？」と気になる方がほとんどではないでしょうか。

本記事では購入時に必要な初期費用の相場を初心者に分かり易く解説していきたいと思います。

中古一戸建投資に必要な初期費用の相場

結論:物件価格以外の初期費用＝物件価格×10％　　※内訳根拠例は下記です。

私が実際に購入した物件を例に挙げて説明したいと思います☝
・物件価格430万の物件(土地評価額:360万、建物評価額:50万)　延べ床:51ｍ２の場合
　
手付金→40万
物件価格(手付が引かれた分)→390万
仲介手数→20万
家賃収入(日割り分)→月末だったため0円
固定資産税・都市計画税(3末購入で日割り分)→21,000円
司法書士費用→10万
印紙代→1,000円
不動産取得税→7万円
火災・地震保険→24,000円/年
初期費用合計→4,716,200円　≒470万

物件価格以外の費用をまとめると470万－430万＝40万となります。
430万に対して40万なので物件価格の約9.3%≒10%という結果となりました！！

すなわち初期費用(物件価格除く)＝物件価格×10％

ここから内訳の相場について分かり易く説明していきたいと思います。

手付金

・手付金の相場は概ね5～20％程度
☝私が中古戸建を購入した際は10％でした！！

手付金とは不動産売買契約の際に買主から売主に支払うお金のことです。

買主が手付金を支払い売主が受領することで買主と売主双方が不動産の売買について同意し、契約が成立したことを明確に意思表示したことになります。

この意味で支払われる手付金のことを『証約手付』と呼びます。

物価価格(土地+建物)

物件価格とは土地付き建物の売買金額のことです。

土地は非課税で建物は課税対象となり、ネットや広告に記載されているのは税込み金額です。

税込み金額か不安な方は購入前に売主に「税込みで間違いないですよね？」と念のため確認しておきましょう☝

仲介手数料

・物件価格が200万円以下の場合→『物件価格(消費税除く)×5％+消費税』

・物件価格が200万円超～400万円以下の場合→『物件価格(消費税除く)×4％+2万円+消費税』

・物件価格が400万円超の場合→『物件価格(消費税除く)×3％+6万円+消費税』

仲介手数料とは仲介してくれた不動産会社に対して支払う手数料のことです。

参考:不動産売却の仲介手数料の相場や計算方法は？何百万円も大損する前にこれだけは必要【不動産売却の仲介手数料の相場や計算方法】 (day-brighter.com)

司法書士費用(登記費用)

・登記の種類や不動産の価格、地域によって異なりますが3～10万円が目安

☝私が430万円物件購入の際は10万円でした！！

登録免許税、書類費、司法書士への報酬費用をまとめて登記費用と呼びます。

不動産を購入する際には、土地や建物を取得した場合に持ち主や状態を記録する登記が必要です。

登記するのに法的な義務はありませんが、土地や建物を奪われたりしないように不動産の持ち主を公的に証明するための記録と考えてください。

不動産登記の手続きは不動産所有者自身が行うこともできますが、登記の手続きには専門的な知識が必要なため、司法書士に手続きを依頼するのが一般的です。

参考：不動産登記費用の相場は？司法書士費用を抑えるポイントも解説！ | 司法書士を探すなら「比較ビズ」 (biz.ne.jp)

固定資産税・都市計画税(清算金)

・固定資産税＝固定資産税評価額(課税標準額)×標準税率(1.4％)

・都市計画税＝固定資産税評価額(課税標準額)×制限税率(0.3％)

私の購入した物件価格430万円の物件(土地評価額:360万円、建物評価額:50万円)の場合は下記金額でした。
土地＝12,175円、建物＝8,841円で合計21,016円≒21,000でした。

固定資産税と都市計画税は毎年1月1日に支払いますので、購入日が1月1日以降の場合は1月1日～購入日までの分を売主負担、購入日～分を買主負担として日割り計算されます。

簡単に説明すると、先に売主が立て替えてくれている費用を購入日からの分だけ買主から売主に返金するようなイメージが分かり易いかと思います☝

固定資産税とは

毎年1月1日に土地や家屋、償却資産の所有者に対して課せられる地方税です。

固定資産の評価額をもとに税額を計算しその固定資産の所在する市町村が課税しています。

都市計画税とは

市町村や都が都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的として課税されるものです。

毎年1月1日に市街化区域内に土地や家屋を所有している人が４期に分けて都市計画税を納付します。

参考：固定資産税と都市計画税とは？2種類の税金の違いや計算方法を解説「イエウール土地活用」 (ieul.jp)

賃料(清算金)

6月の家賃3万円の場合30日で3万円なので1日あたり1,000円になります。
もし5/11が購入日だった場合4月に5月分の家賃が売主に先に振り込みされているので、

売主分→5/1～5/10の10日間で1万円
買主分→5/11～5/30で10日間で2万円

という計算になり2万円は買主に返金されます☝

賃料は家賃のことで、固定資産税とは逆で日割り分がプラスで収入として入ってきます。

印紙代

不動産売買における課税文書には、収入印紙を貼り付けることが必要です。

印紙代は契約金額によって異なり、法律によって定められています。

記載金額	不動産売買契約書	工事請負契約書	金銭消費貸借契約書
1万円未満のもの	非課税	非課税	非課税
1万円以上10万円以下	200円	200円	200円
10万円超50万円以下	200円	200円	400円
50万円超100万円以下	500円	200円	1,000円
100万円超200万円以下	1,000円	200円	2,000円
200万円超300万円以下	1,000円	500円	2,000円
300万円超500万円以下	1,000円	1,000円	2,000円
500万円超1,000万円以下	5,000円	5,000円	10,000円
1000万円超5,000万円以下	10,000円	10,000円	20,000円
5,000万円超1億円以下	30,000円	30,000円	60,000円
1億円超5億円以下	60,000円	60,000円	100,000円
5億円超10億円以下	160,000円	160,000円	200,000円
10億超50億円以下	320,000円	320,000円	400,000円
50億円超	480,000円	480,000円	600,000円
記載金額なし	200円	200円	200円

引用元:不動産売買契約書にかかる印紙税はいくら？領収書に収入印紙が必要なケースも解説 (o-uccino.com)

不動産取得税

・～2024年3月30日
土地や家屋の「評価額」×3％

・2024年３月31日～
土地や家屋の「評価額」×4％

不動産取得税とは、土地や家屋などの不動産を新たに取得した際に一度だけ課税される地方税（都道府県税）です。

参考：不動産取得税とは？―計算方法と、軽減措置の申請まで― | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)

火災保険・地震保険

火災保険は、火災や落雷、爆発などで、建物やその中にある家財（家具・家電など）が損害を負ったときに保険金が支払われます。

・物件(土地+建物)価格430万円
火災保険保証→430万円
地震保険保証→215万円

上記条件で火災・地震保険5年更新で年払いで24,000円でした☝

※私は初期費用の負担を減らすために年払いにしていますが、5年分一括や10年分一括払いにするほど合計費用は安価になりますので予算と相談しながら支払い計画をたてましょう！！

建物条件によって保険金額は全く違います。自分の建物に合った保証額になっているかよく確認するようにしましょう☝

また保険会社によって、保険料の計算方法や適用できる割引が異なります。

火災保険に加入する際には、複数の保険会社から見積もりを取り寄せて保険料を比較することをおすすめします。

参考：地震保険とは？保険料の相場や5年契約の保険料はいくらになるか解説 (hoken-room.jp)

まとめ:初期費用を把握して計画ある投資を！！

中古一戸建投資の初期費用の相場と目安はいかがでしたでしょうか。

条件によっては減税対象になる物件もありますのでよく調べて対応していきましょう。

私の物件から算出した初期費用(物件価格を除く)の合計は物件価格の約10%という結果でした。

もちろん物件条件によって金額の上下はありますが、購入可能かどうかの計画を立てる際の目安にしていただけると幸いです。

不動産は人生を左右する大きい買物です。

初期費用を事前にしっかり把握して計画性のある投資を心掛けましょう☝️