盗難事件
私の物件じゃないのですが、知人の区画で複数ケーブルが盗まれました。
休業保険に入っていた友人もいれば、入っていなかった友人もいました。
改めて、休業保険は、必須だと。
ちなみに故障の場合は、すぐに修理をして売電開始できますが、警察が関与した盗難になると、２ヶ月も売電できない場合があるとか。
これからの時期、売電がいい時期なので、こんな時期に発電できないのは、とても痛いです。
我が家は、９０日間売電の保証にすべての太陽光物件入っています。
何かの時の保険、重要ですね。
休業保険に入っていた友人もいれば、入っていなかった友人もいました。
改めて、休業保険は、必須だと。
ちなみに故障の場合は、すぐに修理をして売電開始できますが、警察が関与した盗難になると、２ヶ月も売電できない場合があるとか。
これからの時期、売電がいい時期なので、こんな時期に発電できないのは、とても痛いです。
我が家は、９０日間売電の保証にすべての太陽光物件入っています。
何かの時の保険、重要ですね。
２基稼働
２月１５日に新たに５５キロワットと５４キロワットの２基が稼働しました！！
日当たりの良い高台にありました。発電も稼働して１週間ぐらいたちました！
かなり発電が良いです！これは期待できます！！今
回のこの案件は、自主管理するので、毎日モニターでチェックしてます。
除草剤も買いました。これで合計９基、約半メガソーラの規模に！
あと６基ぐらい買えるといいな。
レントロール 稼働率整理
最新のレントロールを整理し、物件の稼働率、返済率を整理しました！！
家賃も数年前に比べると下がっている部屋もあるので、たまにこうやって見直すのも大切です。
物件稼働率９６％ 空室は、全物件で３部屋。
この調子で稼働率１００％を目指したい！
返済率も５０％切っているので、優良成績！！
ちなみに太陽光も返済率５０％ぐらい。
ですが、やはり不動産と 比べて費用が圧倒的にかからないので、CFが全然違います。
固定資産税も安い上に、手間もかからず、保険で手厚い保証がありながら、費用がかからない！！
最高です！！
家賃も数年前に比べると下がっている部屋もあるので、たまにこうやって見直すのも大切です。
物件稼働率９６％ 空室は、全物件で３部屋。
この調子で稼働率１００％を目指したい！
返済率も５０％切っているので、優良成績！！
ちなみに太陽光も返済率５０％ぐらい。
ですが、やはり不動産と 比べて費用が圧倒的にかからないので、CFが全然違います。
固定資産税も安い上に、手間もかからず、保険で手厚い保証がありながら、費用がかからない！！
最高です！！
SBパワーとの売電契約解消
今年の３月からSBパワーと売電契約を３年間結びました。
６基契約しておりました。
SBパワーは、売電代金を３ヶ月ごとにお支払いなので、支払は４ヶ月目になります。
まだまだ投資するのに資金が必要なのに４ヶ月収入が途絶えるのは痛い。
１基につき９５００円の違約金がかかりますが、それでもプラス１円高く買い取っていただいたので、元はとれたかな。
また東京電力に戻すのに３－４ヶ月かかるそうです。
６基契約しておりました。
SBパワーは、売電代金を３ヶ月ごとにお支払いなので、支払は４ヶ月目になります。
まだまだ投資するのに資金が必要なのに４ヶ月収入が途絶えるのは痛い。
１基につき９５００円の違約金がかかりますが、それでもプラス１円高く買い取っていただいたので、元はとれたかな。
また東京電力に戻すのに３－４ヶ月かかるそうです。
８、９基融資がでました。
新しい会社を設立し、また融資が通りました！！
頭金は、２基で１２００万円と言われてますが、とりあえずほっとしました。
連係は、２０１６年の１１－１月の間になりそうでう。目標まであと１基！
１０基あれば、半メガ。
年間２３００万以上の売り上げになり、
経費をさっ引いても半分以上残ります。
支払いが終わる１０年後 １５年後（１０年完済と１５年完済があり）は
丸儲けの期間が５－１０年。５年間で１億円以上入ってきます。
繰り上げ返済をしてすべて１０年で返済すれば１０年で２億円以上も！！
これがおいしい！！経費もほぼかからない、太陽光は、最高です！！
不動産より、ストレスがなく支出も少なく税金も安い太陽光最高だ！！
とはいえ、１基だとその恩恵は、小さくなるので、やはり１０基という目標にしたのは、やはり正解でした！！
頭金は、２基で１２００万円と言われてますが、とりあえずほっとしました。
連係は、２０１６年の１１－１月の間になりそうでう。目標まであと１基！
１０基あれば、半メガ。
年間２３００万以上の売り上げになり、
経費をさっ引いても半分以上残ります。
支払いが終わる１０年後 １５年後（１０年完済と１５年完済があり）は
丸儲けの期間が５－１０年。５年間で１億円以上入ってきます。
繰り上げ返済をしてすべて１０年で返済すれば１０年で２億円以上も！！
これがおいしい！！経費もほぼかからない、太陽光は、最高です！！
不動産より、ストレスがなく支出も少なく税金も安い太陽光最高だ！！
とはいえ、１基だとその恩恵は、小さくなるので、やはり１０基という目標にしたのは、やはり正解でした！！
休業保険
太陽光発電システム７基分、すべて休業保険二入りました。
５年間で１基つにつき２－２．５万円（場所により保険料が変わってきます）
で 何かあった時は９０日間売電が保証されます。
これから購入する物件すべて加入する予定です。
５年間で１基つにつき２－２．５万円（場所により保険料が変わってきます）
で 何かあった時は９０日間売電が保証されます。
これから購入する物件すべて加入する予定です。
20部屋（1部屋空室）、利回り13%、軽量鉄骨、公庫でオーバーローン可能物件の罠
ある業者から上記の条件で売り込みのメールが来ました。
価格も3,000万台。
初めて不動産投資を行う方や、ローンを増やさずに投資したい方にオススメの物件かなと思いつつ、自分の基準に当てはめてみると、まず購入はないなと感じました。
⚪️よかった点
場所は日本でもTop10に入る県にあり、賃貸需要がありそう。
近くに国道、大学、工場などあり。
部屋数が20部屋あるのでリスク分散できる。
公庫を利用できるので固定金利でローンが可能。返済率も50%ぐらい。
積算が出るのと、公庫が使える点で将来売却も可能かも。
◾️ダメな点
家賃10,000円が安すぎる。
１R。
20年ぐらい経過しているので、屋根の状態が気になる。
（階段、手すりは修繕済み）
実はダメな点はそれぐらいなんです。強いて言うと軽量鉄骨。残像年数が少ないので使える銀行が限られますが、公庫で融資可能ということなのでここは問題なしと判断しました。
では、なぜ良い点が多いのに ダメ という判断をしたかです。
家賃が低すぎるのと1Rだからです。
やはり、1Rは出入りが頻繁にあります。
それに伴って発生してくるのが、現状回復費、修繕費、新しい入居者さんを呼び込む広告費です。
おそらく、築20年ぐらい立っているので、広告費が家賃の200% or 300%を見ていた方が良さそうです。
けど、家賃が安いので仲介業者さんからみるとそれでもあまり魅力的ないと思われます。
また、現状回復工事などを考えると悲惨です。
なぜなら、1Rで壁紙の張り替え、床の張り替えなどほぼフルリフォールすると約25万程度かかります。（水場は除く）
すると、この金額を回収するのに25ヶ月かかるわけです。
２年で出て行かれると赤字です。さらに、また、現状回復工事が５万くらいかかります。
さらに、屋根が20年くらい経つと悲惨な状態になっている可能性があります。
また、場所柄しょっちゅうではないですが、雪が降る地区なので、水漏れが心配です。
雪はじわじわ溶けるので、屋根に相当ダメージを与えます。
私の物件でも、かつて雪が降った際、天井に雨漏りがあったのです。
もし、屋根を張り替えてなければ、張り替えをすると300万は覚悟しなくてはなりません。
そうすると家賃１万×20戸だとしても、15ヶ月回収にかかります。
これまで見てきた回収期間はあくまで現金で買った場合なので、
返済率50%のローンを組んだことで考えると、回収にはそれぞれその倍の月が必要だということです。
これはとてもではありませんが買うとえらいことになりそうです。
物件の出入りもなく、修繕も何もなければ、オーバーで借りてもCFが150万くらい残るのですが、おそらく出入りは少なくとも３、４件あるでしょう。
もちろん全てリフォームする部屋だけではないので、ならして一回の修繕15万として60万。
広告宣伝費で300%のせたとして、12万。
これらを引くと78万。
さらに、修繕費を考えるなければなりません。
なんやかんやで年間４件の修繕があったとして、
5万/1件で考えると年間20万。
結局 58万くらいが本来のCFと考えるべきでしょう。
いやいや、稼働率を考えなければいけません。
過去の稼働率は90%というので、これを反映すると 52万円 です。
この数字は物件価格の1.35%しかCFが残らない計算となります。
*通常3%が優良物件と言われています。
そして、現状10,000円で募集している家賃がRRを見ると、
現在埋まっている家賃が平均15000円。すると新家賃は30%引きの家賃と成ります。
こちらの衝撃はかなり大きいですね。
ちなみに、52万の30％引きは約36万。
結論、買いません。
価格も3,000万台。
初めて不動産投資を行う方や、ローンを増やさずに投資したい方にオススメの物件かなと思いつつ、自分の基準に当てはめてみると、まず購入はないなと感じました。
⚪️よかった点
場所は日本でもTop10に入る県にあり、賃貸需要がありそう。
近くに国道、大学、工場などあり。
部屋数が20部屋あるのでリスク分散できる。
公庫を利用できるので固定金利でローンが可能。返済率も50%ぐらい。
積算が出るのと、公庫が使える点で将来売却も可能かも。
◾️ダメな点
家賃10,000円が安すぎる。
１R。
20年ぐらい経過しているので、屋根の状態が気になる。
（階段、手すりは修繕済み）
実はダメな点はそれぐらいなんです。強いて言うと軽量鉄骨。残像年数が少ないので使える銀行が限られますが、公庫で融資可能ということなのでここは問題なしと判断しました。
では、なぜ良い点が多いのに ダメ という判断をしたかです。
家賃が低すぎるのと1Rだからです。
やはり、1Rは出入りが頻繁にあります。
それに伴って発生してくるのが、現状回復費、修繕費、新しい入居者さんを呼び込む広告費です。
おそらく、築20年ぐらい立っているので、広告費が家賃の200% or 300%を見ていた方が良さそうです。
けど、家賃が安いので仲介業者さんからみるとそれでもあまり魅力的ないと思われます。
また、現状回復工事などを考えると悲惨です。
なぜなら、1Rで壁紙の張り替え、床の張り替えなどほぼフルリフォールすると約25万程度かかります。（水場は除く）
すると、この金額を回収するのに25ヶ月かかるわけです。
２年で出て行かれると赤字です。さらに、また、現状回復工事が５万くらいかかります。
さらに、屋根が20年くらい経つと悲惨な状態になっている可能性があります。
また、場所柄しょっちゅうではないですが、雪が降る地区なので、水漏れが心配です。
雪はじわじわ溶けるので、屋根に相当ダメージを与えます。
私の物件でも、かつて雪が降った際、天井に雨漏りがあったのです。
もし、屋根を張り替えてなければ、張り替えをすると300万は覚悟しなくてはなりません。
そうすると家賃１万×20戸だとしても、15ヶ月回収にかかります。
これまで見てきた回収期間はあくまで現金で買った場合なので、
返済率50%のローンを組んだことで考えると、回収にはそれぞれその倍の月が必要だということです。
これはとてもではありませんが買うとえらいことになりそうです。
物件の出入りもなく、修繕も何もなければ、オーバーで借りてもCFが150万くらい残るのですが、おそらく出入りは少なくとも３、４件あるでしょう。
もちろん全てリフォームする部屋だけではないので、ならして一回の修繕15万として60万。
広告宣伝費で300%のせたとして、12万。
これらを引くと78万。
さらに、修繕費を考えるなければなりません。
なんやかんやで年間４件の修繕があったとして、
5万/1件で考えると年間20万。
結局 58万くらいが本来のCFと考えるべきでしょう。
いやいや、稼働率を考えなければいけません。
過去の稼働率は90%というので、これを反映すると 52万円 です。
この数字は物件価格の1.35%しかCFが残らない計算となります。
*通常3%が優良物件と言われています。
そして、現状10,000円で募集している家賃がRRを見ると、
現在埋まっている家賃が平均15000円。すると新家賃は30%引きの家賃と成ります。
こちらの衝撃はかなり大きいですね。
ちなみに、52万の30％引きは約36万。
結論、買いません。