初ペンキ

私が業者と打ち合わせ中に、主人が空室の壁紙にペイントしてきました！！



素人の主人がぬっても綺麗、ペンキが臭くない。
素人でも綺麗にぬれるんですね！！

夫婦で、ペイントフルコーチングに参加し、主人が早速実践です。
綺麗にぬれてる！！そして、こちらのペンキの色は、ベンジャミンムーアで実際に使われていて素敵だと思った色をお願いしました！！

入居者さんよろこんでいただけるかな？
床は、張り替えするので、ペンキがついてます。

主人曰く、養生が命と。仕上げの６割は養生で決まる。そうです。

ベンジャミンムーア
３６００種類の色が選べます。

berore










after

太陽光発電アドバイザーテスト前日

宅建、AFPに続き、太陽光発電アドバイザーの資格取得にむけて勉強とおもっていました。

が、GWが長い下の娘がずーっと家にいたので、まったくはかどってません。(;^_^A

簡単なテストらしいですが、勉強してないと落ちるそうなので。

とりあえず、今日は、主人にこども達をみてもらって、勉強時間を確保します。

明日、無事おわるといいなあ。テストっていくつになってもプレッシャーです。

千葉某所物件見学

千葉の某所駅から６分のファミリー物件を見てきました。利回りは、８．５６％

近くに公園やスーパーもあり、日当りが抜群でした。全戸に駐車場があります。

また水道水も活性水になるものが水道管自体にとりつけられており、
綺麗なお水がでるのもファミリーに喜ばれそうでした。１７部屋中、空室も１部屋だけでした。

気になったのが、収納ボックスのさび。マンションエントランスが豪華なのに、この収納ボックスで損してると感じました。綺麗にペンキをぬれば、見違えるし、たいした費用もかかりません！！

マンションが屋上ではなく、スレートやねになっていたので、屋根の状況もきになりました。（この日当りなら太陽光発電もできそうです）共用部の汚れ。
自転車置き場に、乗っていない自転車が放置されていたので、これも処分した方が見た目が綺麗になります。
今後のかかる費用もふまえて値引きなどの交渉をしたいとおもいます。利回り９％目指します。

今回は、SMBCで融資がひけるかもしれないのです！！

この物件を見ている時に、さきほど入ったという新物件もご紹介いただきました。
こちらも良さそうなので、検討して、どちらにするか決めようと思います。

場所は、今日でてきた物件の方が良さそうです。

太陽光は、仕込める時期が限られますが、不動産はいつでもありますね。
物件に固執しなくても、いつでもいいものはでてくるんですね。

新しく物件見学2棟

名古屋の物件で条件が良かったので、購入を検討していました。

が、調べていくと物件の欠点をみつけてしまいました！！

まず、どうしてこの物件は１年ごとにオーナーチェンジしているのか？
ローン特約なしで契約してくれ、敷金は関西方式でお願いしますともいわれました。

なんだか嫌な匂いが。。。苦労物件では？
というところから調査をしてしまいました。

というのも、屋上の防水工事をし、太陽光パネルもつけたばかりでの売却です。
利回りも９．９％とここ最近よい不動産がないなかなかなか良い利回り。

この物件は駅から２４分。私の基準の１０分以内には、あてはまりませんでしたが、
ファミリー物件で良さそうだったので、色々調べました。

最寄りのバス停は、（物件からバス停まで徒歩4分です）平日ですら１時間に２本。
休日は１時間に１本しかバスがきません。不便すぎる！

駅から遠くても全戸に駐車場があれば問題ないとおもっていたら、
駐車場が借上げになっていた。マンションの横に駐車場があるにもかかわらず。
借り上げた駐車場から物件はそんなに近くない。

調べた結果、横の駐車場を分筆して宅地として販売してました。

迷惑料を１戸につき３万円支払って、駐車場の場所を変えたそうです。
宅地で売ってしまった方が利益がでます。

前オーナーは、物件売却目的で物件の駐車場を売ったのです。

この物件は、駐車場がないと致命的。

しかも、借上げ駐車場も、持ち主がその土地を売ってしまえば駐車場を確保する事が難しくなります。

駐車場があればよい物件だったのに。。。

また地元の不動産会社に連絡し、客付けの相談をしたところ、３社のうち２社は、相場より家賃をかなりさげないと難しいと言われました。

しかもこの物件の家賃、名古屋の相場より相当安いのです。


これでは、心配事が多すぎるし、自分でなんとかできることではないので、やめました。

その後に、埼玉県某所に物件がでてきました。

利回り自体は、そこまでおいしくないのですが、この物件を買うと信用金庫とお付き合いができることになります。信金とつきあうメリットがとても高い。収支も回る。
ご褒美ぐらいにしか考えていませんが、キャピタルも狙えそうです。


積算がでているので、融資もほぼ希望額でおります。

駅まで８分と物件から１０分以内。
家賃も相場とあっており、間取りもよい、日当りもよくファミリー物件でした。

最近ファミリー物件は、利回りが下がっていますが、９.８％あります。

今まで１１％以上の高稼働物件だったので、利回りは美味しくないですが、かなり良さそうなので、購入を検討しています。
また進展したら報告します。

長年の顧客はサービスなし

私事ですが、６年間続けてきたスイミングスクールをやめる事にしました。

６年前の月会費は７４００円。現在は６４８０円に変わったようですが、
私の月会費は、６年前の７４００円が適用されてました。



これって、家賃と同じですね。

長く住んでいる人は、今の家賃に興味がないのか高いまま住んでいる。


携帯電話も新規加入を安くして、既存の顧客は、サービスなし。
どこの業界もそうなんだと。

長年住んでいる方に感謝するサービスをしたら喜ばれるなあと。
と、私は人と違う方向でサービスしていこう！！家賃を下げるというサービスではないですよ！

大家さんは、サービス業なのですよ！

金消契約

３基と4基の金消契約締結。担保設定の関係で、融資実行は今月末です。

ばたばたとしました。（これで買い取り価格の４２円のものは、全て契約終わりました）

また保険に入ることになりました。貯金と思いますが、いいかげん入りすぎていやになってきました。今回は確定年金なので、１２年で払い込みしたらもどってくるので地味に貯金だと思いましょう。笑


今月末新しい太陽光発電の物件がでてきたので、また融資の打診です。（これは３６円のもの）

今年までに１０基は仕込みたいので、頑張ってお金のなる種をまきたいです。

信頼している業者も買い取り価格が３２円のものは、仕込まないようなので、ここ３年ぐらいが勝負かな？（まだ３６円物件は、ありそうなので）

業者との打ち合わせ

太陽光発電の融資もおり、一安心しているところです。
というのも、色々と書類が必要で、もし来月になったら金利優遇がなくなり0.1％上がる可能性があったので、本当にほっとしました。

再来週は、また銀行と決済です。


そして、本業の不動産の業者と打ち合わせ。やはり不動産は、外せないのです。

が、やはり不動産の売り手市場になっており、なっとく行く金額での買い付けが難しいです。
が、２８００万円指したいところですが、１２００万ならおっけーとのことでした。

これだと基準にあてはまらないから、無理なら買い付けやめます。
業者の方がなんとかやってみますと頼もしいお言葉をいただきましたが、売り手市場ですね。
数年前ならもっと利回りでたのにー！！

その打ち合わせで、別件で、サブリースで一括借上げの老人ホームの物件も紹介されました。
政府が保証しているようですが、利回り９％。政府の保証がどこまで続くのか？

サブリースって、今までしなくても客付けに困った事がないので、これはいかがなものか？

投資金額も３億円超えてました。

とりあえず、詳細な資料をみせていただくことにしました。

ドル箱物件になかなか出会えませんが、めげずに探しつづけます。

また某地方銀行が不動産に積極的との情報がありましたが、金利が３％だとか。
高い、スルガほどじゃないけど。。。

私が融資していただいてる銀行はやっぱり金利が低い。大切にお付き合いしなきゃ。

買い付けの結果

やはり４０００万円指値は通りませんでした。

まあ買い付け基準に満たない物件を買ってもしょうがないのでつぎいきます！！

そして今日は、朝からアンテナ賃料の契約、自宅のガス点検、業者から新築アパートの提案があり、
忙しい午前中でした。

アンテナは現在の賃料が二倍になります！すばらしい！！年間１００万以上の賃料がいただけます。
自宅のガス点検問題なし。笑←どうでもいい

業者の提案物件、場所や物件は、とても良いです。

入居者がつくまで満室保証もつけてくれました。

が、利回りが８％。これじゃあまわらないなあ。こちらの業者の中古がほしい。

物件の建築費を抑ることはできるか？
と質問したところブランドを作っているのでこれ以上安くはならないと。

新築の場合頭金２０００万円くらい入れることになりそうですが、
レバレッジきいてないー。２０００万円頭金いれるなら、現金で太陽光買います。

なかなか条件に合う物件を見つけるのは厳しいですが、目を光らせてであいたいです。

太陽光だけでなく不動産も目を光らせて資産形成を頑張っていきたいです！！

RCマンションの買い付けをいれました

各種特約をつけて買い付けをいれました。
２億円価格の物件でしたが鬼の指値１億６千万円で買い付け。

根拠、シュミレーションをして売り主さんへだしました。
これで通ればうれしいけど、さすがに難しいかな？

マンション借換決済

今日は某銀行にて、決済書類を作りにいきました。
なんと、私たちの師匠が隣の部屋で打ち合わせをされていました。
縁があるなあ。

スルガ銀行に連絡すると、明日手続きをしても決済は３月14日になるとか。
利息が高いので、早く決済したいですが、そこは契約書に書いてあって同意のもと契約してるので、
文句はいえません。

某銀行の方からは、融資を明日実行してもらう予定でしたが、スルガ銀行が14日もかかるとのことで、融資の実行をおくらせてもらうことになりそうです。２億４千万円なので、14日も個人口座におけないので、某銀行が管理し決済日に振込になりました。

とりあえず借換が終わってほっとしました。

某銀行からは、保険の加入　毎月浮いたお金の積み立て、またJCBのブラックカード　the classの入会のお願いがありました。

ブラックカードがvisa　visaインフィニットに続いて二枚目になります。
でもJCBのブラックカードのほうがコスパが良さそう！

Visaは、有効期限が切れたらもう更新はしませんが、カードの契約って銀行員にとって点数が稼げるんですね。　JCBのブラックは、ディズニーランドのラウンジにはいれたり、プレゼントやらグルメやら、年会費以上にお得な感じがしました。

ブラックカードアメックスだと３６万くらいの年会費ですが、それに比べると５２５００円は、良心てきかも！さすが日本のカード。

visaインフィニットは年会費１２万６千円。繰り上げ返済機能以外、とりたてて良くなかったです。

とりあえず今日は祝杯です！！