新修繕積立金不足対策

 

日経にも積立金不足が取り上げられてる

うちのマンションの長期修繕計画はすでに借金を見込んだものだが、これは値上げせずとも返済できる予定。

ただこれは物価上昇を見込んでないもの。

仮に毎年２％上昇するとしたら、次に予定している１３年後の大規模修繕工事の時には５０００万不足するという試算が出た（AIによる）

今の理事会はこれに対して何も取り組んでいない。あんまり危機感をもって無いのか、自分事と考えられないのか。

 

彼らに代わって私が勝手にこの５０００万をどう賄うか考えてみる。

１．資産運用

暴落時にも強い資産分散型の投資信託（バランスファンド）でシミュレートしたら１８００万

（大規模工事直前にリーマン級来たらどうするか？という問題はあるが）

２．収支見直し

管理費も色々手を加えれば年１００万、計１３００万ほど浮きそう。

３．工事費の見直し

これは具体的腹案があるわけではないが今後検討し、何とか１０００万近く減らしたい（希望的観測）

４．値上げ

これは最後の手段。だいたい１０００万。これは戸当たりにしたら月額１５００円弱。このくらいならそこまでの反発はないだろう。

 

問題は、これらを一緒に検討してくれる建設的な考えを持つ理事集め。

（うちは超保守的な組合員が多いマンションなので）

 

”最近のマンション管理士活動”

 

さらに、

管理規約の監修業務も加わりそう。

某法人の事務業務は縮小して、なるべくマンション管理本体の業務に集約したいところ。

 

修繕積立金対策

長期修繕計画は、借入含めた均等化は達成できた。つまり次の大規模修繕工事も値上げせず黒字で行ける。

だけど、これはあくまで物価上がらない前提。

AIで物価上昇率２％で計算すると次回大規模修繕工事の時５０００万の不足。

５％だと１．５億の不足と推計される。

 

この対策として、

①バランスファンドで少なめに見積もって４％の運用する。

②管理費を見直してプラス１００万/年をねん出し、修繕積立金に回す。

③それでも足りない分のみ修繕積立金の値上げで賄う

次回大規模～は１３，４年後なので、早ければ早いほど月々の値上げ幅はさらに低く抑えられそう。

 

難点は①。これは現状維持派の多い高齢者層が激しく反対しそう。

といっても普通決議だから”出席者”の過半数でよいので必ずしも彼らの賛同を得なくても、柔軟な考えを持つほかの人から少しでも賛同得られれば良い。ただ接点ないので、それも難しいんだけどね。