新築の戸建てをGETするときは、
主に4パターンに分けられます。
①建売を買う
②条件付き土地を買う
③土地を買って注文で建てる
④建て替える
今回は①と②は、あまり気にしなくてもOK。
で、
③と④の注文建築の場合、
めちゃめちゃ気になるのが、、、
地盤改良があるかどうか？
もうこれでしょ！
資金計画がガラッと変わりますから。。。
先日、お客さんに、
この土地って地盤改良ありますか？
って聞かれたので正直なことを書きます。
建売であろうと注文であろうと、建物を建てるときは必ず地盤調査をします。
地盤調査の結果、軟弱な地盤と判明した場合は改良工事が必要になります。
その改良工事の費用を誰が負担するのか？
①と②は売主さん
③と④は施主さん
となります。
このお客さんは③の注文建築でお考え。
できることなら、地盤改良にお金は使いたくないですよね。
その分オプションに回すこともできるし、融資金額も下げらることもできますから。
でも軟弱判定が出てしまったら、地盤改良をしなければおうちは建てられないんです。
まぁ、土地を探されてるお客さんによく聞かれます。
この土地はどうですか？
って。
大変申し訳ないのですが、、、
ぶっちゃけ、わかりません。
地盤が硬いのか？柔らかいのか？なんて、土地を見ただけではわからないんです。
マンション・アパートの跡地。
なんて場合は、おそらく改良工事が必要になる確率は高いです。
なんでかって言うと、マンションは基礎が深く埋まってたはずなんで、地面を掘り起こして基礎を取り除き、埋め戻してるわけですから弱い可能性が高いんです。
あと、元ガソリンスタンドなんてところも、改良工事が必要なケースは多いです。
盛り土にしたところなんかもそうですね。
こんな感じで、わかりやすい土地なら想像つくのですが、、、
もともと
駐車場・住宅・田んぼ・畑
なんて土地はわかりません。
田んぼの跡地は地盤改良がいらないケースはあります。
意外でしょ？
田んぼなんて深さ1mもないですから。
なので、
ちゃんと地盤調査をしてからでないと、なんとも言えないんですよ・・・
例えば、
開発現場で全10棟の分譲地であっても、
1号棟は地盤改良出なかったけど、隣の2号棟は出たよ。
なんてこともよくあるわけで。。。
地盤改良に関しては、ホント気休め程度に、
出なかったら良いですね！
ぐらいしか言えないです。
でもね、
お客さんは知りたいんですよ！
地盤改良があるのか？ないのか？
今すぐ知りたい気持ちはわかるんだけど、
ごめんなさい。
調査しないとわかりません。
んじゃ、今すぐ調査して！
と言われても、ひと様の土地を勝手に掘ることもできないし、今のおうちを壊してからでないと調査できません。
それに、新しいおうちの間取りが決まっていないと調査しようもありません。
おうちの荷重がどこにかかるのか？によって掘る場所が変わりますから。
それと、改良工事の費用もわかりません。
軟弱度合いによって費用が変わります。
20万円でおさまる場合もあれば、150万円になる場合だってあるんです。
ホントわからないづくしですみません。
地盤に関しては、不動産のプロとか素人とか関係なく、調査をしないとわからない。
ってことをご承知おきください。
しかも、
土地を買ってから
もしくは
おうちを壊してから
になるから後戻りができません。
もうね、地盤調査はギャンブルと思ってください。
注文建築を検討されてる方は、地盤改良工事があった場合でもアタフタしないようにゆとりのある資金計画を立ててくださいね。
