登録免許税とは、
土地や家屋等の登記をする際に課税される税金です。
税額は、固定資産税評価額（課税標準額）に
一定の税率を乗じて求めますが、不動産取引では、
◆新築建物等で最初に行われる「所有権の保存登記」
◆土地や建物の売買による「所有権の移転登記」
◆贈与や相続による「所有権の移転登記」
◆住宅ローンの借入による「抵当権の設定登記」
等、「不動産の権利に関する登記」が対象となります。
ちなみに、
土地の地番や地目等、建物の家屋番号や構造・床面積等、登記記録で表題部を構成する登記には、原則登録免許税は課税されません。
また、建物が新築である場合には、
固定資産課税台帳に価格が登録されていないので、
法務局ごとに定められた「新築建物課税標準価格認定基準額」を
基にして課税標準額が決定されることになります。
●登録免許税の減税証明書「住宅用家屋証明書」とは？
住宅用家屋証明の制度は、個人の良質な持家の取得を促進し、
もって国民の居住水準の向上を図るという住宅政策上から、
一定の要件を充たす住宅に対して、
登録免許税の軽減措置が受けられるように設けられたものであり、
新築住宅の保存登記や中古住宅の売買による移転登記、あるいは
これらのための借入金を担保するための抵当権設定登記の際、
その建物が住宅用家屋証明の適用対象である場合には、
事前に市区町村より取得した「住宅用家屋証明書」を提出することで
登録免許税が軽減されます。
住宅用家屋証明は、
租税特別措置法という法律で規定され、税率の減税は
◆所有権保存登記 ：「０．４％⇒０．１５％」
◆所有権移転登記 ：「２．０％⇒０．３％」
◆抵当権の設定登記：「０．４％⇒０．１％」
となり、特例対象住宅は
「個人の住宅の用に供される床面積５０㎡以上の家屋」
であることが共通条件となり、
加えて中古住宅の場合は、
「築後２５年以内（木造は２０年以内）のもの」
又は「一定の耐震基準に適合するもの」
が対象となります。
これらの特例条件を満たすことで、
特例税率は本則税率の1/3～1/6程度に減額されるため、
不動産取得時の諸費用に大きく影響してきます。
但し、注意点が２つあります。
まず１つは、
築２５年以上（木造は築２０年以上）の戸建てで、住宅家屋証明書の
取得を申請する際には、市区町村窓口に耐震基準適合証明書を提出することを要するため、あらかじめ専門機関（一級建築士事務所等）に依頼して、耐震基準適合証明書を取得しておくことが必要になります。
※「耐震基準適合証明書って、何？？」という方は ⇒ こちら
もう１つは、
住宅用家屋証明書は、不動産の売買により取得した人（買主）が取得した建物への居住が条件となっているため住宅用家屋証明書を取得する時点で取得した建物に居住していること、つまり、これを証明する住民票の住所が取得建物の住所（新住所）であることが必要です。
もし、新住所に住所を移さないまま、住宅用家屋証明書を取得する
場合には、市区町村に上申書（申立書）を提出します。
上申書（申立書）には、必ず住居として使用する旨、入居予定日、入居日より登記申請日が先になる理由、現在居住している建物を処分する理由を記載し、処分を証明する書類（賃貸借契約書、売買契約書等）を提出する必要があります。
また、登記申請日より入居日が後になる場合は、住宅ローンの抵当権がある場合は、抵当権の登記を急ぐため、など正当な理由を記載する必要があります。
住宅用家屋証明書を取得する条件である「居住すること」は、不動産売買の登記をした後に、納税通知がある不動産取得税や住宅ローンのある住宅ローン減税にも影響しますので、居住用の建物を購入した場合は、すみやかに、購入した建物に住所を移す必要があります。
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