●「心理的瑕疵」が原因となる瑕疵担保責任とは？
「心理的瑕疵物件」とは、
その物件内で事件（殺人、自殺等）や
事故（焼死、一酸化炭素中毒死等）、
孤独死（孤立死含む）が発生したことにより、
「目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景により、
建物が通常有すべき住み心地の良さを欠くもの」
のことで、いわゆる「事故物件」として取り扱われます。
心理的瑕疵の有無は、
不動産取引において相手方（買主、借主）の契約判断に
重要な影響を与えることになる為、
売主（貸主）や仲介する宅地建物取引業者は
事実を告知説明する義務があります。
この心理的瑕疵は、
通常一般人が簡単に知り得ることは難しいことから、
不動産取引では隠れた瑕疵である
「瑕疵担保責任」となります。
そして、心理的瑕疵の存在を知らず、かつ、
事実を告げられなかった買主は売主に対して
瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求ができ、
さらに契約の目的が達成出来ない場合には
解除ができることになります。
●心理的瑕疵による価格減価率は「最大で８０％減」！
心理的瑕疵の存在が告知されると、
通常の条件では不動産取引は成立しなくなります。
賃貸の場合では、
半年から１年間は再募集を控えることも多く、
家賃も１～３年間は通常の半額以下に割引し、
割引期間終了後は通常家賃に戻したり、
その後新たに募集する場合は通常家賃で募集し、
心理的瑕疵の存在も告知しないというケースが
多くなります。
売買の場合では、
一時的に居住する賃貸とは異なり、
心理的瑕疵が取引に強く影響します。
価格の減価率も、
市場価格に対して「２０～８０％減」となり、
その多くは半額以下というのが実情です。
また、
「嫌悪すべき心理的欠陥の対象は
具体的な建物の中の一部の空間」
という考え方から、建物が取り壊されて
更地で売り出されることも多いのですが、
殺人等事件性が高かったり、
地域が繁華街ではなく人の入れ替えが少ない
閑静な住宅街である場合には、
更地にしたり価格を下げても
買い手が付かないケースは多くなります。
取引をする際の留意点としては、
心理的瑕疵を重要な告知事項と考えていない
売主（貸主）や仲介業者も少なからずいるので、
自ら積極的に詰問する必要があります。
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