皆様、明けましておめでとうございます。
今年も宜しくお願い申し上げます。
遅い新年の挨拶ですが、ご容赦願います。
今年は頑張って、ブログを更新するぞぉ！
俺の現在の投資状況
1.金融商品(年利30%⁈) : 2014年9月～投資中 運用益 前回+25万円→ +24万円(手数料の支払いがあった為)
2.株式投資 : 2014年9月～ 投資中
3.コンテナ・トランクルーム : 今月中にも契約
4.新築アパート : 計画中
さて、昨年の続き。
マンションの売却で積み立てられた利益があると言ったが、それは何かと言うと。
それは、ローンの返済であった。
ローンの返済が積み立てになるとは？どういう事かと言うと。
家賃収入がある期間は、その家賃からローンの返済に当てている訳で、俺が返済している訳ではない。
説明すると。
家賃収入があった期間は3年間で、月々のローンの返済額は11万円とする。
36ヶ月×11万円=396万円
家賃収入から396万円分のローンの返済を行っている訳だ。
仮に俺が、この物件を売却価格と同じ6400万円で購入していたとして。
内訳は、頭金3000万円と3400万円のローンを借りての購入とする。
ローン3400万円の返済をを3年間の家賃収入(396万円)から支払っていたから、ローンの残債は3400万円ー396万円=3004万円になる。
という事は、購入価格と同じ売却価格でもローンの残債が減っているのだ。
売却価格6400万円から、ローンの残債3004万円を引くと。
6400万円ー3004万円=3396万円
この金額の現金が俺に入ってくる。
頭金に使ったのは3000万円。
これが、3396万円になった訳だ。
差し引き、396万円。
3年間のローンの返済額と一緒。
だから、ローンの返済は積み立てとなるのだ。
これが積み立てられた売却益なのだ。
故に、6400万円の指値でもOKという事。
しかも、この売却益に税金が掛からないのだ。
通常、不動産の売却益には多額の税金が掛かる。
俺の場合は短期譲渡にあたるから、売却益に対して本来は39%の税金が掛かる。
しかし、これが0円。
税務署に確認済み。
それは、何故か？
続きは、また次回。
今年もヨロシクお願いします。