こんばんは。
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
日曜日は広島の重要パートナーである
ケイアイコミュニティ様にお招き頂き、
本氣で収益物件のことを考える方向けセミナー
「所有？売却？どっちが得なの？」
とのテーマで1時間ほどお話してきました。
聞いた話では、広島って外部の方にちょっと冷たい、
なんて話を聞いていたのですが。。。
ところがどっこい、
30人を超えるオーナー様皆様みなさんとても積極的で、
ところところで
「おおっ」「へえーっ」「ほう！」などの反応を頂戴し、
とてもとても楽しくお話しさせて頂くことが出来ました。
ホント「さくらが多数混ざっていたのでは？？？」と思うくらい（笑）。
録音されていることも忘れてついつい喋りすぎましたｗ
セミナーって話し手やコンテンツだけではなく、
聞き手もとても大事なんだな、とつくづく思った次第。
「聞き上手」なオーナー様に恵まれたのだなと思います。
私もセミナーなどで人様のお話を伺うときは氣を付けなきゃ。
おはようございます。
昨晩ごちそう頂いた上海蟹の余韻に浸っているものの、
なんだかもうお腹がすいてきた（最近食い物ネタばかりですね。。。）
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
不動産の仕事を長年やっておりますと、
相続絡みの売買のお話やご相談をよく頂戴します。
専門知識が必要だなぁと思い、「相続対策専門士」なる資格もとりました。
宅建（宅地建物取引士）の上位資格である不動産コンサルティングマスター所持者
のみが受験できる、というものです。
これが結構面白い内容でして、
相続の事前対策のコンサルは弁護士でも税理士でもなく、
不動産プレイヤーが担うべき
ROAで保有不動産を評価する
1に分割2に納税、そして余裕があれば3に節税
コンサルはオーナーの意思決定のお手伝い
などが特に目からうろこ、でした。
1に分割2に納税、そして余裕があれば3に節税
は現場を見ていますととくに思いますね。
これは相続対策専門士の講義でもありましたが
「相続でのトラブル」は必ずしも「相続財産の大小」と相関しません。
つまり、「相続財産、それほど多くないから大丈夫」とは
とてもとても言えない、ということです。
むしろ「あまりない」方が事前準備が全くできていなかったり、
で大もめにもめるケースも多々見てきました。
あと、よくあるのが兄弟や姉妹で相続をするとき。
「兄弟」そのものはとても仲が良くても、
それぞれが家庭を持つと一氣に話はややこしくなります。
仲睦まじい兄弟が相続をきっかけにそれぞれの家族を交えて
「泥沼化」する、という現場を何度も見てきました。
相続対策は事前に。
財産を残される方がお元氣なうちに早め早めにされることを
強く強くお勧めします。
状況が変われば、遺言書を書き直せばいいじゃないですか。
こんにちは。
今晩久しぶりにお客様と会食（中華！！）があるのに、
ランチでチャーハン餃子定食を喰っちまった
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
それにしてもブログのアクセス数、って不思議ですね。
最近、日次のアクセス数の最高記録を更新しました。
11月5日
http://ameblo.jp/evest1/day-20151105.html
久しぶりの記録更新だったのですっかり氣を良くしまして（笑）
「そうかぁ、やっぱり旬な話題をたまには書かないとなぁ」と思い、
今の不動産・建築業界の「旬」と言えばこの事件だろうと
11月10日
http://ameblo.jp/evest1/entry-12094097296.html
をエントリーしました。
しかしながら！結果はこちらの通りです。
11月10日、109件と普通な結果でしたorz
ネタが悪かったのかな・・・
読んでみなきゃネタの良し悪しはわからないからタイトルがもう一つだったのかなぁ・・・
5日が何らかの理由による「異常値」だったのかぁ・・・
いろいろと試行錯誤は続きますｗ
こんにちは。
カミさんに「インフルエンザの予防接種はやめた方がいいよ」と言われながら
会社の行事の一環（？）で打ってしまい後ろめたく思っている
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
M&Aと不動産売買、だんだんと面白くなってきました。
M&Aだけで所有者の名義が変わらないのであれば
＊不動産取得税
＊登録免許税
などの取引コストがかからず、
売主はその分高く売れ、買主はその分安く売れ、
売主・買主ともにハッピーなのでは？と思っていました。
実は仲介会社も嬉しい可能性があります。
不動産売買の売買仲介の場合、
宅建業法上で仲介手数料の上限が法律で決まっています。
ただ、M&Aの売買仲介の場合、制限する法律が直接的には無く、
仲介手数料の法律上の制限はありません。
実際にはレーマン方式なる業界慣行があり、
それに従うことが多いようです。
こちらは額により変動しますが不動産の仲介手数料よりは多いです。
一方、デメリットも見えてきました。
現在わかってきた範囲では、
＊不動産と比較して圧倒的にM&Aの方がメンドクサイ。
隠れた債務や瑕疵などを洗い出すのに時間や手間がかかる。
＊不動産の簿価が時価よりも相当低い場合、
繰延税金負債を計上する必要な場合がある。
＊「負ののれん」が発生した場合、5年にわたって償却しなければならない
などなど。いいことばかりじゃないこともわかってきました。
これまでいろいろなM&A案件を扱ってきましたが、
やはりキーになる（そのような案件ばかりを集めている、とも言えますが）のは
「所有不動産の評価」ですね。
となると「M&Aのプロ」も必要ですが「不動産投資のプロ」が
お役にたてるんじゃないか、と改めて思います。
「M&A」も「不動産投資」の両方が分かれば、
もっと良いですね☆
その第一人者になるように
株式会社JPMCアセットマネジメントは
益々精進したいと思います☆
こんばんは。
歯医者で処置して頂いた詰め物を
昼飯のトンカツ定食のおかずとして食べてしまった（らしい）、
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
先日のタワーマンションにかかわる相続税強化の記事へのアクセスが
300超！と本ブログの最高記録を更新し、やはり時事ネタを書かねばと。
まだまだ全く全容が見えませんが、杭打ち偽装事件について。
マンションデベロッパーの開発責任者として、
また縁があってやむを得なく臨時現場所長・現場監督をした経験からお話しします。
今回まず思ったのは、入居者もさることながら、
開発会社（＝三井不動産レジデンシャルさん）や
ゼネコン（＝三井住友建設さん）が
お氣の毒だなぁ、と。
「杭打ち」は極めて専門的な工事で、
通常は専門業者さん（＝旭化成建材さん）が行います。
デベもゼネコンも、ほぼ専門業者にお任せ（悪く言えば丸投げ）し、
私自身もボーリングデータと施工データを見比べて
「ああ、必要なN値のところまで、支持層まで届いたね」
くらいのチェックしかしていませんでした。
今回の事件では14m程度、私の物件では60m（！）という杭を打ったこともあります。
さすがに施工現場を目で見ても、支持層に達したのか届いていないかなどは
おそらくどのような玄人でも全く分からず、データで判断するしかありません。
となると自分でチェックできないのだから
信用できるところに任せる、という判断をせざるを得ません。
元請けの日立ハイテクノロジーさんや旭化成建材さんの
「日立」や「旭化成」というブランドを信じざるを得ず、
それに裏切られたデベ担当者や現場所長の無念は如何に、
と心中を察するものであります。
今回の新聞記事などを見ていると
「行政は規制を厳しくすべきだ！」という基調が多いですが、
現場経験者からすると理想はそうかもしれないが、
現実的にはまぁ無理なんじゃないの？と密かに思います。
現場で責任を負う皆さんの矜持を信じるしかないかと。
となると、「新築＝一番価値が高い」というマーケット神話が崩れ、
「ある程度（10年くらいでしょうか？）経過して大きな問題が
起こっていないマンション」の価値が逆に上がるのでは？と。
下戸なのでよくわかりませんがワインもちょっと古い方が価値が高いのでしょう？
マンションも「ワイン化」「ビンテージ化」が進むかもしれませんね☆
こんばんは。
そういえば先日「いきなりステーキ」を食べて胸焼けがしたくせに
今日は吉野牛丼Aセット生卵付を楽しんでしまった
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
さて。
一棟マンションや一棟アパートの平均売却期間
（物件情報配信から成約、決済完了まで）
はおおよそ3か月くらいです。
なぜそれだけの期間が必要かというと、
買主の銀行融資の融資判断や融資承認までに
おおよそ1か月くらいかかってしまうから、です。
これは金融機関によって異なり、
弊社が懇意にさせて頂いている日本政策金融公庫さんだともっと速いですが、
地銀・第二地銀クラスだと1か月以上必要だったりします。
弊社や弊社グループの決算は12月末、です。
となりますと、今週くらいに物件情報を配信しないと、
逆算すると今期中の決済に間に合わないことになります（汗）。
この辺りを詳しく書いてしまうと一部上場企業なので
インサイダー情報になってしまうのでこれくらいにしますが、
まぁとにかく今週がある意味「山」です（大汗）。
あと弊社の決算にかかわらず、融資をする金融機関も四半期末や年末は
普段は出さないような驚くべき案件に融資をしてくれたり、
びっくりするような条件が出てきたりもするので
投資家としては逃すわけには参りません☆
「今年中に物件買って正月は『一棟マンションオーナーとして迎えたいなぁ」
と思っているあなた、今週が勝負ですよ！！
・・・目の前の仕事しすぎでいろんな方面に
不義理をしているのは承知しています。
本当にごめんなさいm(_ _)m
こんばんは。
本日「いきなりステーキ」デビューをしたけれど300グラムのランチが多すぎて
しばらく肉はパスしたいなぁと思っている
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
先日、投資不動産業界的にはちょっと衝撃的で、
でも「やっぱりな」という記事がありました。
このブログでもよくご紹介している
●積算価格小
●時価大
となりやすいタワーマンションを使った節税対策に
一定の網がかけられる、とのこと。
業界人としては「確かにちょっと今までやりすぎだったのでは？」とは思いつつも、
でもタワーマンションに「積算価格」や「担保価値」があるとも思えず。。。
弊社では「タワーマンション」も含めた区分マンションはお勧めしておりません。
確かに相続対策の「即効性」はあるし、もしかしたら今のような時期、
短期間に値上がりして「キャピタルゲイン」を得られるかもしれません。
ただ、キャピタルゲインを得られるような投資を長期的・継続的に成功するのは
取引コストが高い不動産ビジネスでは難しいと思います。
且つ、区分マンションは「一戸」でしたら空室になれば
キャッシュフローが100⇒0になります。
ファイナンス理論的に「リスク」を定義すれば、
「キャッシュフローの変動の大きさ（ボラティリティと言います）」ですから、
100が0になりまた100になったりする区分所有マンションは
非常にリスクの高い投資、と言えます。
そんな大事なことに氣が付かずに
区分所有マンションを買ってしまってあとで困る、
というお客様が少しでも減るといいなぁ、
とこの記事を読んで感じましたｗ
こんにちは。
土曜日の合氣道の稽古でイキの良い大学生に技をかけたところ
なぜか自分の腕がちょっと痛くて人生の秋を感じている
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
11月はセミナー盛りだくさん☆なのですが、
とうとう12月も入り始めました。
実は都道府県別取扱実績では最上位の一つである
「岐阜県」でのセミナーです☆
主に既存のオーナー様向け、です。
管理を継続すべきか、
でも売却も考えた方がいいのかな？
と悩んでいる一棟マンションや一棟アパートのオーナー様に
ぴったりの内容です。
日時は12月12日（土）、岐阜市内で開催です。
詳しくは下記チラシをご覧ください！
岐阜でお会いしましょう☆
こんにちは。
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今日はハロウィン♪ということでわが社の女性たちが変装してきましたｗ
うーん、なかなかキマってますなぁ☆
出社時はなんだかみな恥ずかしそうでしたがｗｗ
誰がウォーリー？
執務室の扉にもデコレーション。
受付のペッパー君も変装中☆
とんがり帽子が似合いますねぇ☆
こんにちは。
今日の昼は豪華に「うな重」だったので
夜になってもますます元氣！（仕事上で、です）な
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
今日は面白い案件を検討しました。
一棟マンションしか持っていない法人があり、
これをM&Aで売買仲介出来ないか？というもの。
以前からチャンスがあれば、と思って虎視眈々と狙っていたのですが、
今回はもしかしたらものになるかもしれません。
売主・買主にとっては単純に不動産を売買するよりも
不動産取得税や登録免許税がかからないなど
取引コスト的に優れています☆
私が魅力に感じてるのは今後のビジネスチャンス！というところです。
後継者がいない法人をどうするか？というのが社会問題になりつつあり、
M&Aの専門仲介会社が勢いよく成長していますが、
「不動産」をコアとしたM&A仲介ビジネス、ってブルーオーシャンなのでは？と。
M&Aに詳しい方、不動産売買に詳しい方は世の中ゴマンといらっしゃいますが、
両方わかる、両方詳しい方、ってとてもとても貴重です。
かつ、弊社は購入後の買主のキャッシュフローのボラティリティを
極小化することができる「スーパーサブリース」も提供することができます☆
この観点からすると、ポテンシャル的には業界No1になれますね。
M&Aと不動産仲介、これから面白くなりそうですｗ
