こんにちは。
一棟投資マンション／一棟投資アパート売買仲介専門会社の
JPMCアセットマネジメント代表の小野学です。
主に中古・既存の一棟マンション・一棟アパートの買主・売主や
売買仲介をするようになってもうすぐ四年になります。
それまでの不動産業の現場経験としては
新築マンション開発が主でした。
新築マンションの開発責任者としての経験や常識と
大きくギャップがあったことの一つが「境界」です。
境界とは隣地（民民境界、と言います）や
道路（官民境界や道路境界といいます）との間のことを言いますが、
「境界標 」と「境界線」で成り立っています。
新築マンションの用地を購入するときは、
対象となる土地全周の「境界標」がちゃんとあるのか、
動いたりしていないのか、はしっかりと調べました。
雪や大雨にもかかわらず現地に行って土に埋まっている境界ポイントを
素手で掘りおこしたことは何度もあります。
また、隣地所有者の印鑑をついた民民境界確定書は
必須の書類、でした。
なぜこんなに面倒なことをするのですか？との問いに私の師匠は
「マンションは購入後戸数分の所有者が区分所有をするだろう？
境界のトラブルがあったら、今は1対1でも引渡し後は1対「多」になる。
トラブルを未然に防ぐためにあらかじめ原因を取り除いておくんだ」
とご説明下さいました。
ところが、です。
現在弊社で取り扱っている一棟マンション、一棟アパートは
地方案件がとても多いため、境界が明示されている、確定している、
全周の境界確定書がそろっている案件ばかりではありません。
当初はそのような案件を取り扱うのはとても氣持ちが悪かったのですが、
百件をはるかに超える仲介をしてきましたところ、
境界がらみのトラブルはほぼ皆無に近いです。
推測している理由は、
1．一棟マンション一棟アパートはほぼ単独所有者であること。
2．所有者は「投資家」が大半であるため、
一番の関心はキャッシュフローであること。
3．地方は都心と比較して土地権利意識がやや希薄なため、
境界問題が起こりにくいこと。
なのでしょうか。
最近は月10件近い契約決済を行い、
全件の重要事項説明書をしっかりチェックしていますが
「境界明示はしません」という案件を見てもさすがに驚かなくなりました。
いつか書きますが、投資物件でトラブルになりやすいのは「境界」ではなく、
「収支にかかわるところ」です。
ただ、長年の「癖」で今でも物件現地に行くときは、
必ず「境界」は「空中越境の有無」もふくめて厳密に見てしまいますね～。
