新法によるラスベガス不動産市場の影響

苦闘しているホームオーナーを救うため、ネバダ州ではまたまた新たなBill of Rights, SB 321, AB 273が10月1日から制定されました。

以前のAB 284によって銀行のフォークロージャー手続きが煩雑になり、結果的に市場に出てくる差し抑え物件が急減してしまい、在庫不足のために価格上昇をもたらしましたが、グラフ参照 今回の新法で銀行は再度のシステムの見直しを余儀なくされ軌道に乗るまで時間が掛かりそうです。

その為一部では益々銀行の差し押さえ物件の出回りが遅れ、更なる価格上昇を予測している人もいます。

新法制の内容は以下のような概略です。

SB 321：ホームオーナーのローン会社の担当が一本化される。今まではショートセールとフォークロージャーの担当が別々で同時進行していた。また、“arm’s lengh”ルールを取り除かれる。今までは、家族や親せき等が当該物件を購入することを禁じていた。また、支払い不履行のNotice of Defaultの通知を発行する前に30日の猶予を与えなければならない。

AB 273：Notice of Defaultの通知を受け取ったホームオーナーは自動的にForeclosure Mediation Programに入れられる。手続きをする手間が一つ省かれるが、ホームオーナーは14日以内にプログラムを利用するための意思表示をして＄２００を払う必要がある。何もしないでいると、フォークローズされる。

法制が改正されるたびに銀行は調整のために数か月対応が遅れる。既に60%のホームオーナーは既に何らかの支援を受けており、この新たな法制がどの程度の効果をもたらすかは疑問です。

Atsuko www.VegasFudosan.com

吸収速度ー60 Days Absorption Rate

吸収速度―60 Days Absorption Rate

吸収速度というのは不動産マーケットで過去６０日間の物件売買の需要、供給を基にして出された市場の動きのスピードを図ったものです。

速度をどのようにして図るかというとまず需要供給とはどういう意味があるかを知ることから始まります。

需要とは過去６０日の期間で３０日以内に売買が終了した物件の数です。

Market Condition Report( MCR)には“Sales Per Month”として示されます。

供給はＭＣＲが発表された日に市場に出された物件の数です。これはＭＣＲに“Ｌｉｓｔｅｄ”と示されます。

６０日吸収速度は現在マーケットに出されている物件のうちその何パーセントがこの先６０日以内に売買されるかを計る方法で次のように計算されます。

　 これはマーケットが　２０％から３０％に Speed up したことを示します。

60 Absorb= (S ) (2) ÷Ｌ

リステング件数４００　売約済み４０とすると　(40)(2)÷400=20%

リステング件数４００　売約が６０に増えたとすると(60)(2)÷400=30%

吸収速度が高いと売主 のマーケット
であり吸収速度が低いほど買主にとって有利になります。 

一般概して吸収速度が３０％以下になるとスローなマーケットであり６０％ となると これは非常に高い”Seller’s Market” であり２００４年から２００８年にわたって示されたラスベガス での 情況でした。

２０%以下になるとこれは非常に動きがスローで緩慢ナマーケットといえるでしょう. 吸収速度は 知覚または理解する上では速度計（speedmeter）のようなものです。スピードは市場の現在の供給と比較して売買取引がいかに速く動いているかということを示します。動きの早い市場はスピードも高く動きの遅い市場はスピードは低くなります。

又市場のスピードは拍車がかけられることもあります。拍車のかけられた加速は市場の動きを示すのではなく市場の変化の激しさを示すものであります。 

ラスベガス不動産協会(Greater Las Vegas Realtors Association)の報告によりますとラスベガスの不動産市場は上昇しつつある。 2012年 10月のMedian Price(中間価格)は $140,000で１年前に比較すると15,7%の上昇である。

５５%の物件が３０日以内に売却され又１４．６%が３１日から６０日以内に売れている。

バランスの取れた市場では吸収速度は５ケ月から７カ月である。地域によっては１カ月の地域もあり売主のマーケットである競り合いとなり値段を上昇させる。

健康な市場は１ケ月以上の在庫はない。このPending Supply（Shadow Inventoryといわれる）は隠された在庫で９０日以上ローン支払期限を過ぎた物件、又すでに銀行差し押さえになった物件、レンダーの手に移った物件である。３分の２のホームオーナーは家の価値よりも高いローンを抱え込み約７５０００のホームオーナーは３０日以上支払いが遅れている。。。ということは１年以上の在庫があるといっても言い過ぎではない。

正常の市場の１２倍である。これはラスベガスでの物件３６０００件を前提にしたうえでの推測でこれは２００９年から１ヶ月３０００件の売買を基準にした数字である。この隠れた物件が市場に出される予定はあるが公には発表される気配は今のところなし。出されてもオファーの殺到を避けるため銀行は慎重に価格を検討するものと思われる。

２０１２年の価格増上は需要供給の不自然なバランスから生み出された結果でありネバダ州議会の介入(干渉)が原因である。レンダーに対して抵当物請戻し権喪失(質流れ)を難しくしたAB２８４というネバダ州法案である。

ＡＢ２８４についてはこの次のブログでお話しましょう。

Article by Sachi

投資家のラスベガス住宅争奪戦

最近富に投資家が増えたラスベガス不動産事情、海外、州外から家を見ないで現金購入するのはもう当たり前のような状況。

それでも私たちは買主が見ることができなくても、買主のエージェントとして必ず一つ一つ見に行って、写真を撮ってお客様へEメールで送ります。

オンラインのリスティング情報で良く見えても実際に行って、良くないと判断することはしょっちゅうあること。

ところが、エージェントも見ないで出してくるオファーがなんと多いことか。

先日マスタープランコミュニティの高級住宅をショートセールとして２０万ドル前半で売り出したところ、まだ家を見せてもいないうちにオファーが次々入り、結局家を見せたのは６時間だけで、すぐ締め切ってしまいました。

市場に出していたのはほんの５日間で、１０通のオファーが入りました。

どうしても欲しい買主たちは、複数オファーに対する売主からのカウンターの様々な要求ものみ、値段もどんどん吊り上げ、結局３万ドル高いキャッシュの買主に決まりましたが、さすがにその段階では、エージェントも確認のために見に来ました。

１０通のうち現金の買主からのオファーは７通、現金でも皆高くオファーを出しています。

この家は特にロケーションも良く、魅力的な家で、景色も抜群なので、時間のかかるショートセールでも大人気でした。

Atsuko

vegasfudosan.com