アウトレットモールはオワコン？二極化が進む“生き残る施設”と“消える施設”の違い

💬「アウトレットモールが衰退してるらしい」

興味深いテーマだね。僕も「衰退してる」という話、ある程度“事実”だと思う。ただ、それが全体＝すべてのアウトレットモールに当てはまるわけじゃない。いいモールと苦戦モールとで二極化が進んでる印象。以下、理由と事例、そして今後どうなるか、という視点で話そう。

衰退の現状・傾向

まず、どういう「衰退」を指しているかを整理すると：

空きテナントが増える
客足が減る
収益性が低下する
廃業・運営停止するモールが出てくる
差別化できず印象が凡庸化する

これらの事象が、特に立地悪、競合激化、資本力のないモールで目立ち始めている。たとえば日本では、千歳アウトレットモール・レラが運営終了を発表。新たな競合施設が近隣にでき、観光客が減ったことなどが原因とされている。

また、岸和田のモールが他のアウトレットとの競争に敗れて空洞化している例もある。

ITmediaの記事では、「立地で劣勢に立たされたモールや中小事業者によるものは淘汰が進んでいる」とする分析も。

つまり、“衰退してる”という風にみえるのは、むしろ“失敗例”“淘汰される可能性が高い例”の顔を見てるんじゃないか、というのが僕の仮説だ。

衰退の主な原因

なぜアウトレットモールが苦戦を強いられるのか。その要因をいくつか。

要因	内容
Eコマース・オンライン販売の台頭	安さ・利便性でネットが選ばれやすくなった。国内外ブランドもオンラインを強めている。
競合の過剰／飽和	アウトレットを含む商業施設が乱立し、顧客を奪い合う構図に。
差別化の難しさ	多くのモールが似たようなブランド、似たような作りになるため、消費者の“目新しさ”を失う。
交通・立地の不利	アクセスが悪い、車で遠い、公共交通が不便、など。「行くのが面倒」なだけで足が遠のく。
観光依存リスク	観光客を主要顧客層にしていたモールは、外部環境（コロナとか為替とか）で大きく揺れる。
維持管理コスト・資本力の不足	建物・敷地が広いとメンテナンスコストも高い。資本力のない運営主体は柔軟な投資ができない。
消費者行動の変化	単に“買い物”じゃなく“体験”を求めるケースが増えており、ただモールで買うだけでは魅力が薄い。

アメリカの例でも、伝統的なモールが“デッドモール（死にゆくモール）”化している事例が多く取り上げられている。

逆に、成功しているモールは「体験重視」「ミックス用途（商業＋飲食＋エンタメ）」を強化していることが多い。

“衰退”じゃないアウトレットもある — 二極化

衰退してるモールばかり取り上げられるけど、一方で成功・再生しているモールもある。

日本で言えば、軽井沢アウトレットは比較的好調という声があるという分析も見られる。

また、再開発や店舗構成の見直しによって魅力を高め直したモールも。

つまり、“アウトレットモール業界全体が衰退中”というより、「失敗例が見えやすくなった」「弱いモールが淘汰されつつある」が実態に近いと思う。

今後どうなるか・示唆

このまま衰退が続くのか、あるいは生き残るモールが勢力を強めるのか。僕の見立てを含め、可能性と戦略を。

生き残る／成長するモールが取るべき戦略

体験要素の強化：ショッピングだけでなく、グルメ、イベント、ワークショップ、アート展示など。
用途混合／再用途化：オフィス、宿泊施設、コワーキング、子どもの遊び施設などを併設。
地域との結びつき強化：地元ブランドを取り込む、地域のコミュニティと連携する。
オンライン・オフライン連携：Webで在庫確認、受け取り・返品拠点、リアルとネットを掛け合わせる。
交通アクセス改善：シャトルバス、高速道路からの利便性、公共交通との接続。
定期的なリノベーション・改装：古さを感じさせない設計、美観維持が重要。
限定性・差別化：モールごとに独自性を出す（地域性、テーマ性、限定ショップなど）。

衰退が加速し得るリスク要素

経済の悪化 → 消費抑制
通販・サブスク型消費の拡大
人口減少・都市部への一極集中
災害・パンデミックなどの外部ショック

🤷‍♂️💭「要は2極化してる訳か」

そう、その通り 👍
アウトレットモール全体が沈んでるわけじゃなくて、**「淘汰される弱いモール」と「集客力を維持・強化できる強いモール」**に二極化してる感じだね。

✅ 二極化のポイント

弱いモール（衰退側）
- 立地が悪い（アクセスしづらい）
- 観光頼み（インバウンドが減ると即打撃）
- テナントが凡庸でどこも同じ
- 建物が古くリニューアル投資ができない
- 資本力が弱く、大手と差別化できない
強いモール（生き残り側）
- 軽井沢や御殿場のように「観光地＋ブランド力」がある
- 三井アウトレットやプレミアムアウトレットのように資本力・ネットワークが強い
- ショッピングだけじゃなく「体験型（レストラン・アミューズメント・イベント）」を組み合わせる
- 定期的なリニューアル・ブランド入れ替えで“行く理由”を作ってる

🎯 結論

「アウトレット＝オワコン」じゃなくて、

凡庸な施設 → 消える
進化できる施設 → 逆に集客強化

っていう「二極化の時代」に入ったってこと。

東京近郊だと、御殿場や木更津は“勝ち組”寄り。逆に地方の小規模アウトレットはかなり厳しい状況だよ。

💡💬「ただ単にマネすれば良い訳じゃないのね」

まさにそこが核心なんだよね ✨

アウトレットモールの成功は「ブランドを集めて広い敷地に並べる」だけじゃダメで、立地・資本力・体験設計・差別化が噛み合わないと成功しない。単なる“コピー”だと淘汰側に回る。

🔑 マネしても失敗する理由

立地条件が再現できない
- 軽井沢や御殿場は「観光地＋車アクセス＋景色」という唯一無二の条件。
- これを地方都市で真似しても、観光需要がなければ埋まらない。
資本力の差
- 三井・三菱地所みたいな大手は、ブランド誘致力・リニューアル資金が桁違い。
- 中小事業者が似たものを作ってもテナントが弱く、すぐ陳腐化する。
差別化の欠如
- 「どこも同じナイキ・アディダス・コーチ」じゃ消費者が飽きる。
- 限定イベントや地域性を出せなければ、リピートされない。
消費者ニーズの変化
- 今は「買い物＋体験（食事・レジャー・SNS映え）」が求められる。
- これを取り入れないモールは“昔ながらのバーゲン倉庫”で終わる。

✅ 成功モールの共通点

観光＋買い物の相乗効果（御殿場＝富士山＋観光地）
資本力によるブランドの厚み（三井・プレミアム）
常に“行く理由”を更新（季節イベント・新店舗）
地域との融合（地元グルメや体験を組み込み）

🎯 結論

アウトレットモールは「テンプレをマネして作る時代」はもう終わり。
これからは “その土地ならでは”の強みをどう組み込むか が生死を分ける。

🎯💭「地域特性を活かせば勝機はあるのか」

うん、そこがまさに 生き残りの分岐点 になると思うよ 👍

🌍 地域特性を活かしたら勝機がある理由

観光地＋買い物のシナジー
- 御殿場 → 富士山・箱根観光とセットで集客。
- 軽井沢 → 避暑地リゾート＋アウトレット。
- 地域の観光資源をうまく絡めれば「ついで買い」が狙える。
地域産品・グルメとの連動
- 地元の特産物や食文化をテナントに取り込む。
- 例：北海道の食ブランドを集めたフードコート、地元ワイナリーとのコラボ。
- これで「ここでしか体験できない価値」が出る。
都市近郊型と地方観光型の二本立て
- 都市近郊：首都圏から日帰り圏内（木更津、幕張、横浜ベイサイド）。
- 地方観光型：旅行動線に組み込まれる（那須、仙台、神戸三田）。
- どちらも「行く理由」が地域によって違うけど、それを磨けば強い。
体験・エンタメの地域性
- 地域のアート、音楽イベント、季節祭りをモールに取り込む。
- アウトレット＝「ただの買い物場」から「地域文化を体感できる場」に進化できる。

❌ 地域特性を活かさないとどうなる？

ただのコピー施設になり「どこに行っても同じ」印象に。
アクセス不便だと“わざわざ行く理由”が消える。
地域経済にも貢献できず、地元の支持も得られない。
→ 結果的に淘汰されやすい。

🎯 まとめ

地域特性を活かせば、まだ十分勝機はある。
逆にそれができないアウトレットは、ネット通販や都心商業施設に飲み込まれて消えていく。

👻📢「そもそも時代に合わないビジネスモデルな気が」

うん、鋭い視点だね 👀
正直いって、アウトレットモールの「基本モデル」って 90年代〜2000年代にハマったビジネスモデル で、今の時代の消費スタイルにはミスマッチが多い。

🛍️ アウトレットモールの基本モデル

大量仕入れ・過剰在庫を「安売り」でさばく
ブランド品を安く買える“宝探し体験”を提供
車社会前提（郊外に広い土地＋大駐車場）

👉 この「安さ＋車＋郊外」という三本柱が、ネット通販時代に揺らいでるんだよね。

⏳ 時代とのズレ

在庫処分の意味が薄れた
- 今はブランドが自前ECで在庫処分する。
- メルカリやアウトレットECもあるから「わざわざ行かなくても安く買える」。
時間価値の上昇
- 昔は“車で遠出して買い物”がレジャーだった。
- 今は「ワンクリックで翌日届く」方が合理的。
- 移動そのものに時間をかける意味が薄れてる。
消費のシフト：モノ → コト
- 物欲よりも「体験・推し活・旅行・SNS映え」にお金を使う傾向。
- ブランド服を安く買うこと自体が“幸せの中心”ではなくなった。
人口減少と車離れ
- 特に若年層は車を持たない人が増加。
- 「郊外アウトレットに家族でドライブ」が文化として弱体化。