フラット35適合基準審査でNGな件

最近、中古住宅適合審査で不適合物件が増えてきました。背景に国が推し進めている中古住宅の活用に関する補助支援があるのかも知れませんし、この傾向は増えてくると思われます。

今回は、基礎の幅木についてです。通常、幅木の高さを40センチ以上としています。築後10年を超えるものは、外構変更などにも考慮してか30センチ以上あれば良いことになっています。

通常は、この範囲に納まっているのですが時々全く確保されてない物件があります。

大きく2つに分ける事が出来ますが、一つは30年以上経った物件です。古い物件の場合、接道する道路の整備が進み同時に路面の高さが諸条件により高くなっている傾向があります。

既存の住宅は、接道する道路よりも高くすることで敷地内に雨水が溜まらないようにします。結果的に敷地内の土が盛られる分幅木の高さが低くなるという寸法です。

これには、深刻な欠陥を招くことになります。何かと言いますと、これらの建物が経った30年以上前の物件は敷地内に雨水桝もなく排水設備が整備されていない場合が多くにあります。しかも床下は土の状態が殆どでその敷地内の地面の高さ関係は、敷地内地面の高さより床下の地面が低い関係になり、雨の日など床下に雨水が侵入し易く常に湿気を帯びた状態となる構図です。

古い建物（旧耐震以前のものなど）は、全面リフォームした物件などこのようなことが大きなチェックポイントですね。

幅木の低いもう一つの場合は、次回にお届けしますね。

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引用元：フラット35適合基準審査でNGな件

住宅診断 調査範囲は建物本体だけでは不十分（擁壁編）

住宅を購入する際に見落としがちなのが、建物本体以外の敷地内及び境界付近の状況です。



 



主に気を付ける点としては、1.敷地の地面の不陸状態に不自然なところはないか。2.敷地内に雨水の排水設備が整備されて正しく機能しているか。3.境界付近のブロック塀の所有区別ははっきりしているか。劣化していないか。



4.段差が1メートル以上ある場合、既存の擁壁は目立つ劣化・破損もなく今後も大きな費用を掛けずに使えるか。5.隣地側に水路や川などがないか6.境界杭があり敷地区分が明確になっているか。等です。



 



ここでは、新築と比べて安い中古住宅を購入したいが、建物に手を加えて住めるものか見て欲しいとの依頼を頂いて調査に行ったら擁壁が危険案状態になっており、かえって高いものにつくところだった物件についてご紹介します。



 



写真で分かる通り、高さ5ｍほどの段差があり擁壁が組まれています。構造は、下の3ｍほどが間知石で積まれておりその上にL型の既成コンクリート擁壁を積んであります。想像の範囲ですが、おそらく昔は間知石止まりで緩やかな勾配があり、畑か果樹園であったところを敷地を平らにし、垂直の擁壁をつくる事によって使える敷地を増やしたかったのだと思われます。



 



この構造は、複合擁壁と呼ばれるもので土圧をバランスよく支える事が出来ませんので建築基準上も認められておりません。



 



所有する擁壁などが倒壊し隣地へ被害を及ぼした場合、責任が掛かってきます。



 



皆さん、住いに目が行くのは当然のことではありますが、今一度冷静になって周りも確認しましょうね。



 







 



 

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引用元：住宅診断　調査範囲は建物本体だけでは不十分（擁壁編）

住宅診断 耐震診断 注意するのは建物本体だけではない！（境界ブロック編そのⅠ）

皆さんのインスペクションに対する関心が少しずつ高まっている中で、見落としがちなのが敷地内及び隣地境界ブロックや境界との段差部分に造られた擁壁などの状況である。



 



今回は、ブロックのについてお話します。



 



まず、遠い昔敷地の堺目をはっきりする為に樹木を植えていましたが、ブロックの普及で剪定等の手間が省ける事もあり、移り変わっていきました。当初は、境界をはっきりする目的が優先であったものと思われ、共有物としてrtる繰られていました。



 



ところが、ブロック塀も劣化していきますのでその劣化したブロックの造り直しをどちらがするかという事もあり、今ではどちらの所有化かがはっきりする造り方が標準的となってきました。



 



住宅購入の際に注意して頂きたいのは、境界にブロックがある場合どちらのタイプなのか確認し、もし共有のブロックであれば、現状がどの程度劣化しているのかそして造り替えが必要となった時に費用面やその他必要な約束事を書面で交わすことをお勧めしています。これは、本人が行うよりも売買時に時に仲介業者がいるはずですから、業者に手続きや交渉をしてもらうと良いでしょう。



 







 

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引用元：住宅診断　耐震診断　注意するのは建物本体だけではない！（境界・・・