旧耐震のマンションでもフラット35の審査で適合する！

今回は、マンションにおける注意点です。

マンションの旧耐震（確認の日付が昭和56年6月1日より以前のもの）で1階が駐車場になっている建物は、不適合になる可能性があります。ただ、適合している場合もあるのであきらめず、専門家へ打診してください。

戸建てでも同じことですが、地震被害にあってる建物の多くは1階に壁が少なかったり柱の間隔が離れているものが多く含まれています。地震の揺れに一番力のかかる地表面の階が壁など横揺れに対して抵抗するものが少なかったら当然ですね。

また、建物の形状がいびつ（シンプルな四角形とは反対の不規則な形状）な場合も不適合になる可能性があります。

この形状は、建物を真上から見た場合も横から見た場合も同じことが言えます。

ただ、見た目的には分かりづらいのですが構造的には縁を切って別の建物になっていることがありますので、自己解釈せずに専門家に相談されることをお勧めします。

という事で、フラットにおいてはマンションの適合審査において旧耐震の物件でも適合する可能性は充分にあるという事を知って頂きたいと思います。

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引用元：旧耐震のマンションでもフラット35の審査で適合する！

リノベーション住宅で気を付ける件

今、時代的に中古物件を資産活用しようと国を挙げて補助事業をテコに後押しを進めています。

業者もこの気運に乗っかり、建物の評価がほぼなくなった物件を購入し見た目は新築同様の今風のデザインに外観・内観共に全面改修をし販売しています。

仕上がってしまうと素人では、欠陥や問題がある場合の見分けがつかない場合が多いと思われます。契約して住んでみて、１～２年してなんかおかしいと思って依頼が来て調査したら、問題の多い住宅だったという場面に遭遇することが増えてきました。

施工業者においては、故意なのか知識が無くて工事したのかわかりませんが、夢のマイホームを大金を出して購入した家族は溜まったもんじゃないですよね。

場合によっては、欠陥住宅の不具合に悩まされながら長いローン返済生活を余儀なくされるケースも増えてくると思います。

物件の売買をする仲介会社も事によっては、知らなかったでは済まない場合も出てくると思いますし、気をつけたいものですね。

特に最近目立つのは、築３０年～４０年以上経った住宅のリノベーションです。

特に何が問題かというと、床下の地面が接道面より低い事です。

建物自体の劣化については悪い箇所を改修したり強度に問題があれば、後からでも補修可能ではありますが、長年時代を経過する中で前面道路の嵩上げが進み、接道する敷地は雨水が溜まってくるのでより高く地面を持っていきます。

この時、建物を建て替えない限り、床下の高さはそのままです。

１９８０年以前くらいの建物は、敷地内の排水設備を備えてないケース（自然浸透）が多いようです。

そうするとどうなるかというと、雨水は浸透するよりあふれる分は、低いところに流れるわけで当時の床下はまず土のままです。

よって、常に湿った状態となり劣化・腐朽が進みシロアリの温床となりやすい環境が整います。

換気は、ブロック1枚の大きさの換気口が、４ｍ１箇所ある程度でこれも高さの関係で埋まっている場合もありその物件は殆ど換気が出来ていないことになります。

また、基礎についてですが鉄筋探査測定検査で反応があるので鉄筋コンクリーとかと思いきや、床下に入って内側から見るとみると、現在の法律では認められていないブロック基礎であることも少なくはありません。

この辺りを含めた改善は、住んでからとかでは簡単に出来るものではありません。

事前の出来る限りの現状調査と情報開示が必要ですね。

引用元：リノベーション住宅で気を付ける件

フラット35適合基準審査でＮＧな件その2（戸建ての場合）

前回の続きで今回は、築後間もない物件の基礎についてです。

基礎の高さが低い事で不適合になる事は築10年以内の物件では稀なケースです。

これらの多くは、新築当初から意図的に低く設計されあるものが殆どです。建築基準法では一般的に戸建ての場合、地面から40センチ以上の高さを確保することを規定してありますが、例外として基礎の強度が計算により確保されていることが提示できればそれ以下でもよいということになっています。

ただ、ここは機構の基準に沿う必要があるので認められず不適合ということになります。理由は、確かに基礎の強度はあるかもしれませんが、土台や床下などの湿気による劣化を考えると耐久性に問題があると考えるからです。

フラット35は、文字通り35年を掛けて購入した物件のローンを返済していくわけですから、それに見合う耐久性がないと困りますよね。

デザインを優先する場合、それなりのリスクが伴うという事ですね。

新しいからと言って手放しで融資が通るとは限らないという事ですね。

皆さん、気をつけましょうね。

引用元：フラット35適合基準審査でＮＧな件その2（戸建ての場合）