自動販売機を設置してみよう

所有物件のエントランス横に手頃な空きスペースがあるため，有効利用のために自動販売機の設置を検討しています．

今回は初の設置のため，周辺の相場も分からない状態．

手始めに，同じエリアで物件を多数持たれている先輩大家さんに紹介いただける業者さんがいないか相談．

平行して管理会社さんに数社の見積もりを取ってもらうようお願いしていました．

結果４社の相見積もりをとることができ，大体そのエリアの相場が分かりました．

僕の物件のエリアでは，
１．設置協力金のようなものは一般的ではない
２．まだまだ120円販売が主流で100円販売は少ない
３．電気代を実費負担してくれるプランあり
といった感じでした．


１は，自販機を設置したことについて，業者さんが家主に支払う謝礼のようなものです．「紹介料」と言ったり「設置奨励金」と言ったりもするようですね．

これ，場所によっては何十万円もいただけることもあるとか．

もちろんかなりの販売が予測され，かつ業者間の設置競争が熾烈なエリアに限られることと思います．

残念ながら，僕の物件では，それほど多くの販売は見込めないというのが予測．
もちろん協力金も１社を除いて「支払いなし」という結果でした．


２については地域によっても異なるかもしれません．

例えば大阪では100円販売は当たり前と聞いています．（実際歩いていてもほとんどの自販機は100円販売ですしね）

一般的に，120円→100円販売にすることで1.5～2倍の販売増が見込めるとか．

ただし，売るごとに大家がもらえる販売手数料（リベート）の割合は少なくなる場合もあるので，販売数の予測を考慮して，どちらが良いか考える必要がありますね．


３については他のエリアでは分からないのですが，今回の見積もりでは各社さんとも「電気代実費負担します」というプランがありました．

また，実費ではなく一定額を電気代相当分として支払ってくれる業者さんもありましたが，その場合設置する自動販売機がヒートポンプ式かどうかが重要になります．

ヒートポンプ型だと電気代が安いのですが，旧型の場合，莫大な電気代がかかります．

それをカバーする額の補助をいただけないと，安心できないですね．

また，電気代を負担してもらうと，その分リベートは減るのが一般的のようです．
例えば，「電気代負担なしなら，リベートは20%」「電気代負担ありなら，リベートは15%」といった感じです．

これも設置する場所で，どのくらいの販売が見込めるのかによって損得が大きく変わってきます．

あんまり販売が見込めない場所なら，電気代負担していただくことで赤字になるリスクを回避する方法がいいと思いますし，逆にたくさん売れそうなら高いリベート率をとった方が利益は大きくなると思います．


という訳で，次回は具体的な見積もり結果を公開してみたいと思います！

悪い知らせ→良い知らせ→悪い知らせ

１月も終盤．賃貸市場も忙しくなる時期に突入です．

早速，僕の物件にも動きが出てきました．

まずは２月末での退去連絡が２戸．

１戸は学生さんで，卒業に伴う退去，１戸は法人借り上げの解約．

どちらも入居期間は短めで，女性の入居者さんだったため，室内を奇麗に使っていただけていることを期待します．．．

そして立て続けに１階テナントに内覧あり．

なかなか苦戦している部屋なので，なんとか入居していただきたいところです．

こちらは検討中の法人さんが別の物件と平行してご検討中とのことなので，家賃を安めに設定して競合に負けないようにがんばります．

悪い知らせ→良い知らせ，と来て，次は．．．また悪い知らせ．


はい，滞納です．それも３戸．


２戸は滞納保証に加入していただいているため，おまかせ．

１戸は古くからの入居者さんで，滞納保証なし．

時々滞納があることは物件購入時に説明を受けていたので，想定の範囲内といえばそうなのですが，やはり来たかという感じ．


聞けば，夜のお仕事をされている関係でなかなか収入が安定しないのだとか．

滞納する月もある一方，収入が多い月はまとめて滞納分を振り込む場合もあるようなので，それほど悪質な方ではなさそうです．

とはいえ賃貸経営において滞納は悪．

様子を見つつも，続くようだったら淡々と処理をしていくしかないですね．

管理会社さんから「新しい家主さんは厳しい方ですよ」と伝えてもらって，プレッシャーを与える作戦でしばらく様子を見てみます．


もうすこし景気が良くなれば，こういう滞納も減っていくんでしょうかね．

景気が自分の家賃収入にダイレクトに影響されているこの感じ．サラリーマンではなかなか味わえないことですね．．．


物件購入から２ヶ月．

エントランス改修や自販機設置などなど，まだまだやることも多いですし安定軌道に乗せるにはもう少しかかりそうです．

一つ一つの出来事が自分の経験に繋がることだし，ネガティブなことでも前向きに対応していこうと思います．

プチ整形します

2012年になって，早くも約10日ですね．

だいぶご挨拶が遅れましたが，本年もよろしくお願いします．


年始には，たくさんの投資家の皆さんから年賀状をいただき，ありがとうございます．

昨年は祖母が亡くなったため，年賀状をお返ししておらず，申し訳ありません．

寒中お見舞いという形で，改めてご挨拶させていただく予定です．


ちなみに本当は，祖母がなくなった場合の喪中の期間は「９０日」とされているらしいです（母方の場合）．


あと，ガス会社さんから立派な御年賀が届きました．昨年お歳暮も贈っていただいたばかりなのに，恐縮です．．．

なんかこういうことをしていただくと．．．自分が「大家さん」なんだなぁと，やけに感慨に耽ってしまいました．

また飲み過ぎてしまう

さて，2012年に入ってからの不動産関係の活動としては，4日に管理会社の支店長さんに新年のご挨拶を兼ねてお会いしてきました．


話題は現在進めているエントランスドアの改修について．

購入時からエントランスドアのガラスにひびが入っていて，見栄えが非常に悪いため，当初はガラス交換を検討していました．

ただこのガラス，割れたときにガラスが飛散するのを防止するため，網入りガラス（ワイヤーガラス）が入っていたんです．これが結構高い．

↑こういうやつです．よく見かけますね．

そんな中で，ポリカーボネート板＋ダイノックフィルムでコストを下げ，かつ安全性とデザイン性も確保するのはどうかなーと思って，検討していました．


ちなみにダイノックフィルムというのは粘着剤付きの印刷フィルムで，アクリル板やポリカーボネート板に貼ることで，耐久性，デザイン性，メンテナンス性を高めるという部材です．

こちらのサイトが詳しいです．



気になるコストですが，もちろんサイズ等々の条件で変わると思いますが，僕の物件の場合ではワイヤーガラス入れ替えに対して約半額に抑えることができそうです．

ポリカーボネートはめ込みの工事はもうすぐ着手の予定．

その間，僕の方で色やデザインを検討しなくちゃいけません．

カタログを眺めているんですが，なかなかイメージがわかず．．．デザインセンスがほしい．．．

種類が多い．．．

エントランスは物件の顔．
つまり今回の改修は，人間に例えるならプチ整形するのと同じ訳ですから，失敗できません！


完成の暁には，またお知らせしますね！