最近,様々なセミナーや勉強会ではもちろん,個別にもいろいろな投資家さんと面談してお話を聞く機会が増えています.

この土日も何人かの投資家さんと個別にお会いして,いろいろと情報交換(というかほぼ教えを乞う状態ですが)してきました.

そういう機会を通じて感じるのは,みなさんの目線の高さと行動力の高さ,意識の高さです.

不動産投資で得られる利益は一部で「不労所得」なんて呼ばれたりもしますが,僕自身は全くそうは感じません.

むしろ,日々の賃貸運営は空室率や増大する修繕等の経費との戦い,様々なトラブルの対応などなど,ネガティブになることも多いものです.

そんななかでも意識を高く持つことで,自分の物件の運営をこなしながらも次の物件取得に対して精力的に動いている...これってすごいことだと感じます.


前回の関西大家の会のセミナーで,講師の藤山勇司さんが冒頭に言われた言葉は印象的でした.

「皆さんは多くがサラリーマン大家でしょう.これを誇りに思ってください.みなさんはダブルタスクをこなしているんですよ」

ダブルタスク...つまりは本職で多くの時間を取られながらも,わずかな空き時間を使って大家業も行っているということです.

平日も仕事で疲れ果てているはずなのに,帰ってきてから深夜まで物件管理や次の物件取得のためにがんばっています.

土日も勉強会や物件調査で,全国を飛び回っています.

そんな中でも時間を工面して,家族と過ごす時間も出来るだけとっています.

普通のサラリーマンが仕事終わりに居酒屋で愚痴をいいながらビールを飲んでいたり,,土日にゴロゴロしているいるときに,サラリーマン大家は未来を見据えて行動している訳です.

この事実は誇るべきことだなーなんて,改めて感じました.


一方の僕はまだまだ自分に甘いところがあって,他の投資家さんのレベルで活動できていないなぁ...なんて感じています.

行動力も,知識レベルも,まだまだです.

結果,前回の物件取得から4ヶ月も経つのに,次の物件取得が見えていないというこの事実.

ちょっとまずいなぁ...


投資家さんとの面談は,自分自身もっとがんばらねば!と気合いを入れ直す良い機会となりました.

最近,若干体調を崩していて,肉体的にも精神的にもネガティブになりがちなのですが,こういう機会を継続していくことで,甘い自分に鞭打って,次の行動を起こしていければと思います.

ちくしょー!やるぞー!

相変わらず更新がまばらですみません.

最近の活動としては,日々のちょこちょこした改修.
あと,季節柄,入退去の諸々の対応.エントランス改修,自販機設置..

こう書くと,結構バタバタしてますね.
おまけに次の物件購入に向けての準備も進めてるので,なおさらです.


さて,入退去のお話.

悩みの種だった1階テナントは1月末に申込のあった企業さんと無事契約の運びとなりました.

これに関しては管理会社さんにがんばっていただいて,お知り合いの企業さんを紹介いただきました.

なんと防水工事の業者さんの事務所利用です.

仲良くなって,うちの物件安く工事してくれないかなぁ...なんていう下心も働いて,「家賃発生は3月から」の交渉にOK出しました.

2月末で内装工事も完了,現在は業務開始されています.


続いて上の階から2月末,3月末にそれぞれ2室退去です...

2月退去のうち1室は次の入居者さんが決まりましたが,残り3室,
特に3月末退去の2室はちょっと厳しいですね.

原状回復してる間に4月に入っちゃいます.

一方,お部屋探し中の方は遅くとも3月中に物件を決めたいというのが一般的でしょう.

このジレンマ,みなさんどうしてるのかな~なんて考えていると,JFAの束田さんのエントリを見つけました.

「束田(つかだ)光陽の『経済的自由みっつけ隊」
一進一退
一進一退(つづき)


...やはり大家さん共通の悩みなのかもしれないですね.

僕の物件は学生さんだけがターゲットの物件ではないため,極端にこの時期に入退去が集中する訳ではないのがせめてもの救い...と思いたい...

とにかく退去後は超スピードで原状回復して,新しい入居者さんを待ちたいと思います.
前回の続き,自動販売機のおはなしです.
今回は具体的な見積もり結果を公開します.

エリアや立地条件で大きく変わるはずですので,あくまで条件の例として捉えてくださいね.ちなみに物件のロケーションは岡山市内です.


・A社
紹介料¥20,000-
定価販売(120円,150円)
電気代実費補助ありの場合
 販売手数料:売上げの15%
電気代実費補助なしの場合
 販売手数料:売上げの20%

・B社
紹介料なし
定価販売(120円,150円)
電気代実費補助ありの場合
 販売手数料:1本につき22円
電気代実費補助なしの場合
 販売手数料:1本につき30円

・C社
紹介料なし
100円販売
電気代実費補助ありは対応不可(電気代実費補助なし)
 販売手数料:1本につき10円
最低保証手数料を設け,利益3,000円に満たない時は3,000円を支払う

・D社
紹介料なし
100円販売
電気代相当額補助(月6000円)
 販売手数料:売上げの10%(ただし300本を超えた場合のみ)


A社,B社は大手の業者さん.
基本的に100円販売は対応してくれないようです.(ただし,他のエリアではやってくれる場合もあり)

A社は売上げの一定割合でリベートをくれるので,150円商品が売れた方が実入りは大きくなります.

一方のB社は,1本ごとの定額.つまり120円商品でも150円商品でも同じ金額しか入ってきません.ただし,120円商品が売れたときの収入は,B社の方が大きくなります.


C社,D社は100円販売に対応してくれる業者さん.
ただし,リベートはどちらも10%...
100円販売が主流の大阪では100円販売でも20%のリベートはありますので,正直,10%はかなり低いですね.

これでは相当な本数が売れない限り,定価販売のほうが実入りは大きくなると思います.


というわけで,100円販売は断念.

大阪では100円販売は必須になってきていることを考えると意外な結果でしたが,エリアの特色ということで,仕方ないですかね.

あとは,120円商品と150円商品の販売比率の予測や近隣の競合機種などの考慮も入れて,結果的にはB社さんを採用させていただくことに決めました.


どうやら今回は,自動販売機で大きく設けることは出来なさそうですが,入居者サービスや夜間の防犯灯代わりとしてメリットはあるかと思います.

経営的には,電気代は実費負担していただくプランにしたので,持ち出しは発生せず,その点も気が楽です.

現在,設置のための電気工事に入ったところです.
設置が楽しみです.


さて,今回の一件で,街の自販機が気になるようになりました.

「むむっ,このメーカーが100円販売してる!」
「このメーカの自販機の隣にこのメーカの自販機...意外な組み合わせだ」
「この機種はヒートポンプでなさそう...電気代大変だろうな」

知れば知るほど,結構面白いもんですね~.
自販機の奥深さにハマりそうです!